Chung cư liên tục biến động giá, môi giới suốt ngày gọi điện...có nên bán thu lãi hàng tỉ đồng?

Theo ông Kiên một khách hàng ở Hà Nội mới đây đặt câu hỏi: Ở Hà Nội thị trường chung cư đang sôi động, có những khu giá hầu như tháng nào cũng "lập đỉnh" mới. Có những người thấy được giá bán đi, với ý định tìm căn mới để đổi, song giá cao hơn không thể mua được căn như ý. Có người bán xong một thời gian, thấy giá cao quá vội vàng mua lại căn khác nơi khác, lỗ vài trăm triệu . Vậy, có nên bán chung cư thời điểm này hay không? Nên bán trong trường hợp nào và không nên bán trong trường hợp nào?

Đứng góc độ tư vấn cho nhóm người ở thực, tích cóp mới mua được nhà, ông Lê Quốc Kiên cho hay:

Người mua đầu tư sẽ tập trung chủ yếu vào cơ hội kiếm lời, tiềm năng tăng giá, thậm chí đôi khi giá mua vào bao nhiêu, rẻ hay mắc so với mặt bằng chung thị trường hiện tại cũng không được xem trọng, nhà đầu tư chỉ cần niềm tin “giá sẽ tăng lên bao nhiêu” để xuống tiền. 3 năm trở lại đây, khi nhiều sự cố pháp lý xảy ra dẫn đến mất tiền thì họ bắt đầu quan tâm thêm đến vấn đề này.

Người mua căn hộ để ở sẽ khác hơn nhiều. Họ vẫn quan tâm đến giá mua so với thị trường hiện tại và tình trạng pháp lý của bất động sản, nhưng đây vẫn chưa phải là yếu tố quyết định. Yếu tố họ đặt lên bàn cân còn là môi trường sống, điều kiện sinh hoạt mà mình sẽ trực tiếp “trải nghiệm” trong thời gian dài như: thuận tiện đến chỗ làm, chỗ học, gần nhà cha mẹ người thân, dân trí cư dân, tiện ích cần thiết,... ngoài ra, còn có cảm xúc yêu - ghét khi đến xem nhà, chất lượng công trình và cân nhắc xem thiết kế, bố trí, màu sắc có phù hợp không,...

Nhu cầu về việc chốt lời khi nhà tăng giá với người mua ở không phải là ưu tiên hàng đầu, trừ khi họ thực sự có nhu cầu thay đổi môi trường sống như: Muốn đổi từ nhà chung cư xuống nhà mặt đất (diện tích nhỏ trong phố, diện tích rộng vùng ven), muốn đổi sang các chung cư khác có môi trường sống phù hợp hơn, thay đổi khu vực sinh sống,... Đặc biệt với những người đang ở, nếu muốn đổi nhà khác họ sẽ cần phải cân nhắc rất kỹ, nghĩa là họ phải tìm một căn nhà khác có vị trí, giá và môi trường sống phù hợp trước khi quyết định bán căn nhà đang ở.

Nếu không kể đến các nhà đầu tư, thì người mua ở dễ bị dao động khi thấy giá nhà tăng là những người chưa ở ngay, căn nhà sở hữu để dành chuẩn bị cho kế hoạch ở trong tương lai. Họ sẽ dễ bị quên đi mục đích mua ở ban đầu, ham muốn bán nhà để chốt lời khi thấy lời nhiều, nhưng sau đó khi giữ một cục tiền mặt lại lo sợ, kiếm mua lại căn nhà khác thì lúc đó mới thấy giá toàn thị trường đã tăng.

Như vậy, theo ông Kiên, những người đang có nhu cầu thay đổi môi trường sống thì có thể tranh thủ chốt lời để mua chỗ khác, nhưng nếu vẫn đang hài lòng với môi trường sống hiện tại thì không cần loay hoay bán nhà để rồi bán cao cũng phải đi mua lại cao. Hoặc nếu muốn vừa tranh thủ chốt lời vừa không thay đổi môi trường sống, thì phải làm song song vừa rao bán nhà vừa tìm mua nhà mới. Đương nhiên để làm được song song hai việc này cùng lúc, sắp xếp được dòng tiền bán đi - mua lại khớp với nhau cũng không dễ, cần nhiều kiến thức kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, không dành cho người tay ngang.

Theo ghi nhận, việc chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây khiến không ít chủ căn hộ lãi lớn chỉ trong một thời gian ngắn khi mua đầu tư hoặc mua ở.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm.

Không chỉ có thể kiếm lời nhờ bán chung cư, người sở hữu chung cư hiện nay cũng có thể suy nghĩ tới việc cho thuê để sinh lời hàng tháng. Hiện nay, nguồn cung mới ra thị trường hầu hết là các sản phẩm có giá trên 40 triệu đồng/m2, gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân. Trong khi, phần lớn nhu cầu của người dân hiện nay là phân khúc căn hộ bình dân.

Với việc dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới cũng kéo theo giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư cũng cứ thế không ngừng tăng. Thông tin từ VARS cho biết, giá thuê căn hộ ở Hà Nội đã tăng tương đối mạnh trong những năm qua, nhất là ở loại hình studio (căn hộ 1 phòng ngủ) với tỷ suất lợi nhuận cao hơn đến gấp đôi so với những căn hộ có diện tích lớn hơn.

Tương tự, tại TP.HCM, giá thuê chung cư cũng đã bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian qua, nhất là ở khu vực nội thành, phổ biến từ 500 nghìn đến 1 triệu đồng/tháng. Mặc dù trước đó, giữa năm 2023, giá cho thuê căn hộ tại TP.HCM vẫn giữ nguyên, thậm chí giảm nhẹ ở một số căn hộ có diện tích lớn sau “bước" giá thuê tăng mạnh vào thời điểm hết dịch.

Hiện nay, khi giá căn hộ neo cao khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn đối với đại đa số người dân, do đó nhiều người đã chuyển hướng từ mua nhà sang thuê nhà, đặc biệt là đối với các đôi vợ chồng trẻ.

Theo VARS, việc thuê nhà dự báo sẽ còn bật tăng mạnh nhờ sự gia tăng số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI. Đặc biệt trong bối cảnh xu hướng tiêu dùng đã có nhiều thay đổi. Khi thế hệ Millennial-Z, chiếm tới 47% dân số Việt Nam, chú trọng hơn vào phong cách sống, môi trường sống, hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Họ hầu hết sẽ lựa chọn sống ở những căn hộ với tiện ích đầy đủ, môi trường sống tốt hơn - thứ mà nhà đất thổ cư có mức giá tương đương không thể có. Thuê nhà được cũng là lựa chọn ưu tiên của thế hệ này.