Chung cư mini nở rộ là do bất cập về pháp lý

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), tình trạng nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên, bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

PV: Ông đánh thế nào về tình trạng nhà ở riêng lẻ được chia nhỏ rồi bán dưới hình thức căn hộ chung cư mini ?

Tình trạng phát triển tự phát "chung cư mini" ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên là những bất cập của các quy định pháp luật về "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân".

Nguyên nhân thứ hai dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép, sai phép các "chung cư mini", là do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước, nhất là cấp cơ sở.

Ngoài ra cũng đã có cán bộ chính quyền cấp cơ sở thoái hóa biến chất, tiếp tay, bao che, lực lượng thanh tra xây dựng mỏng, đầu nậu và một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà "chung cư mini" trái phép.

Về vấn đề này, tôi đồng tình với nhận định của bộ Xây dựng là hiện nay, tại các khu vực đô thị của một số địa phương, đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng để phát triển chung cư mini ồ ạt, ngang nhiên vi phạm.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA).

PV: Vậy quy chế hiện hành của chúng ta quy định thế nào về vấn đề này?

Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy hoạch, có giấy phép xây dựng, phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.

Chỉ đến năm 2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP, mới cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Theo tôi quy định này không phù hợp và trái với luật Nhà ở 2005.

Khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP còn là dự thảo, chúng tôi đã góp ý, đề nghị không cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế kiểu chung cư mini, nhưng các ý kiến này không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Cũng trong năm 2010, UBND TP. Hồ Chí Minh đã không chấp thuận một công trình nhà ở riêng lẻ kiểu nhà "chung cư mini", tại đường Cộng Hòa (quận Tân Bình), theo đề xuất của một tập đoàn BĐS hợp tác với một hộ gia đình.

Tuy nhiên, nội dung Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã được "nâng cấp", chuyển thành Điều 46 luật Nhà ở 2014, cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Đây là cơ sở pháp luật để phát triển loại hình nhà chung cư mini trong thời gian qua và đã bị lợi dụng để xây dựng trái phép, sai phép nhà "chung cư mini".

PV: Theo ông, chúng ta cần làm gì để kiểm soát được vấn đề này?

Để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini, HoREA thống nhất với bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, đi đôi với tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại nhà này.

Ngoài ra, chúng tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 luật Nhà ở 2014, theo hướng quy định rõ mục đích xây dựng nhà riêng lẻ theo kiểu nhà "chung cư mini" .

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh thì phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…), thì phải lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Xin cảm ơn ông!