Chung cư mini - sản phẩm lỗi từ một giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản

Chung cư mini hay chung cư "nhiều không"

Chung cư mini manh nha hình thành và bắt đầu được xây dựng từ những năm 2011 - 2013, thời điểm thị trường bất động sản đang khủng hoảng thừa các căn hộ cao cấp, biệt thự, liền kề nhưng thiếu đi các dự án nhà ở giá rẻ. Chung cư mini được hình thành tạo ra những sản phẩm căn hộ diện tích nhỏ và giá rẻ, đáp ứng được nhu cầu của người dân lao động

Trong giai đoạn thị trường bất động sản khủng hoảng, trầm lắng thiếu những giao dịch, chung cư mini cũng được coi là cứu cánh cho thị trường cùng với gói hỗ trợ 30.000 tỷ cho nhà ở xã hội. Vì thế chung cư mini được luật hóa, được thừa nhận trong Nghị định 71 (năm 2014) và Quyết định số 24 (năm 2014) của UBND TP. Hà Nội.

“Chung cư mini là loại hình nhà ở do cá nhân/hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng sẽ có từ 2 phòng được thiết kế và xây dựng theo quy mô khép kín, diện tích sàn tối thiểu phải đạt 30m2…”. Từ những quy định này, các tòa chung cư mini mọc lên khắp Hà Nội.

Tuy nhiên, cũng kể từ đây, những chung cư "nhiều không" xuất hiện đó là: không ban quản lý, không quy chế vận hành, không thiết kế, không quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy… tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn.

Anh Hải Hòa, một người sống nhiều năm tại chung cư mini trên đường Tây Sơn (quận Đống Đa, Hà Nội) chia sẻ: “10 năm ở chung cư mini nhưng chưa bao giờ được hướng dẫn về phòng cháy chữa cháy, trong tòa nhà chỉ có thiết bị chữa cháy, một bản nội quy nhưng không người vận hành, giám sát, hướng dẫn. Ban quản trị thì do dân bầu cũng chỉ làm công việc chung như quản lý tiền đóng góp thuê người vệ sinh và bảo trì thang máy theo định kỳ”.

Theo anh Hòa, với cộng đồng dân cư ở chung cư mini thì chủ yếu là bảo nhau để sống chung, không có quy chế hay chế tài nào cho các vi phạm và cư dân chung cư cũng không biết thế nào là vi phạm về phòng cháy chữa cháy hay các vấn đề kỹ thuật, bảo trì tòa nhà.

Một chủ đầu tư chung cư mini cũng thừa nhận, việc lắp các bình cứu hỏa, bản quy định phòng cháy chữa cháy, hay hệ thống báo cháy đều là do đến “học mót” ở các chung cư thương mại, không có một quy định, văn bản nào hướng dẫn, đi hỏi cơ quan quản lý cũng không biết.

Theo khảo sát, hầu hết chung cư mini đều được cấp phép xây dựng theo dạng nhà ở riêng lẻ, điều đó có nghĩa là không có thiết kế theo tiêu chuẩn, cũng không đảm bảo điều kiện tối thiểu về không gian chung, hạ tầng kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy, do đó nguy cơ tiềm ẩn là rất lớn.

Chung cư mini là sản phẩm lỗi, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội

Trong qua trình phát triển loại hình chung cư mini nhiều ý kiến phản đối, nêu lên những tồn tại bất cập.

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị lên Bộ Xây dựng về các vấn đề của chung cư mini. HoREA cho rằng quy định cho tồn tại và cấp sổ hồng cho chung cư mini đã dẫn đến tình trạng "khoét lõm", xây dựng tràn lan các "chung cư mini" tại các đô thị lớn, từ đó, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.

HoREA đề nghị, không cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini mà chỉ để loại hình này kinh doanh cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ đầu tư đảm nhiệm và chịu trách nhiệm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, chung cư mini là sản phẩm lỗi của một giai đoạn phát triển, ngay từ đầu khi loại hình này xuất hiện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã lên tiếng phản đối.

“Chung cư mini hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, chung cư mini tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân… Tiếp tục để loại hình này phát triển sẽ này sinh nhiều vấn đề về đô thị, quy hoạch” - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các vướng mắc trong việc làm sổ đỏ của chung cư mini đều từ phía chủ đầu tư không phải do người mua nhà.

“Các chủ đầu tư muốn tăng lợi nhuận đều xây dựng sai giấy phép, lỗi phổ biến là vượt tầng. Khi xây dựng sai phép thì cả tòa nhà sẽ không thể tách sổ hồng cho từng căn hộ” - luật sư Trương Anh Tuấn nói.