Chung cư "sốt nóng", loạt dự án "đắp chiếu" lâu năm bất ngờ tái khởi động

Theo bản tin thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới đây, kể từ năm 2018 đến nay, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt là vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý, khiến hàng loạt dự án bị đình trệ kéo dài.

Song, thời gian gần đây, sau giai đoạn khó khăn, cùng với sự hồi phục của thị trường, một số dự án bất động sản "bỏ hoang" đã được tái khởi động, triển khai trở lại. Đặc biệt là các dự án căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM trong bối cảnh giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao.

VARS đánh giá, việc "hồi sinh" những dự án này không chỉ là cơ hội cho các chủ đầu tư có nguồn tiếp tục duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh mà còn góp phần giải "cơn khát" về nhà ở cho người dân.

Theo đó, với sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, sự vào cuộc kịp thời và hiệu quả của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, từ cuối năm 2022 đến nay, một số dự án bất động sản đã được tháo gỡ những nút thắt về pháp lý, cơ chế chính sách để triển khai trở lại, có thể kể đến như Astral City (TP Thuận An, Bình Dương), Hanoi Melody Residences (Linh Đàm, Hà Nội), QMS Top Tower (Tố Hữu, Hà Nội), The Summit Building (Trần Duy Hưng, Hà Nội), KĐT Ecity Tân Đức (Đức Hòa, Long An),...

VARS cho rằng, việc tái khởi động các dự án bị đình trệ ở quãng thời gian trước đã, đang và sẽ được tiếp tục thúc đẩy nhờ sự hỗ trợ từ phía Chính Phủ, lẫn khối doanh nghiệp tư nhân thông qua hoạt động M&A dự án. Đặc biệt, theo quy định của Luật mới, nếu các chủ đầu tư để dự án "án binh bất động" liên tục trong 48 tháng sẽ đứng trước nguy cơ "mất trắng", bị thu hồi đất mà không được bồi hoàn, cũng khiến các chủ đầu tư ý thức hơn và gấp rút với nỗ lực "tái khởi động dự án".

Về phía Chính phủ, Nhà nước đã có nhiều động thái điều chỉnh về chính sách và chỉ đạo hỗ trợ để khuyến khích các doanh nghiệp tiếp tục triển khai các dự án bất động sản bị đình trệ, bao gồm việc giảm thuế, nới lỏng quy định vay vốn. Gần đây nhất là việc cải thiện môi trường pháp lý thông qua 3 bộ Luật quan trọng liên quand đến đất đai có hiệu lực sớm hơn 5 tháng với nhiều quy định được sửa đổi, bổ sung theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án.

Kế hoạch triển khai các dự án bất động sản vốn bị bỏ hoang trước đây cũng sẽ được thúc đẩy khi "cơn khát" về nhà ở đang không ngừng gia tăng cùng với sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa. Đặc biệt, nhờ sự tham gia của các nhà đầu tư mới, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài, thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), trên cơ sở hành lang pháp lý mới đã được cải thiện, tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch hơn và thuận tiện hơn.

VARS cho rằng, việc khôi phục các dự án bất động sản bị đình trệ được coi là yếu tố then chốt, giúp các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục các hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, để có thể "tái khởi động" thành công các dự án, không phải là điều đơn giản bởi còn lẽ đi kèm với nhiều khó khăn, thách thức. Ngay cả khi các vướng mắc về pháp lý đã được gỡ, thì áp lực về tài chính cũng là điều vô cùng khó khăn với các doanh nghiệp. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến một số dự án "hồi sinh" nhưng không thành công.

Theo đó, việc các dự án bị bỏ hoang trong thời gian dài thường phải đối mặt với sự xuống cấp về cơ sở hạ tầng, khiến chi phí phục hồi rất lớn. Cùng với chi phí tài chính phát sinh trong khoảng thời bị tạm dừng, "ăn mòn" hết lợi nhuận theo kế hoạch triển khai ban đầu.

Điều này khiến nhiều chủ đầu tư "hồi sinh" dự án rồi mở bán với giá chào mới tăng tới gấp đôi so với giai đoạn mở bán trước đó để có thể thu được lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu mức giá tăng cao trong khi chất lượng không được nâng cấp sẽ khiến dự án không được thị trường chấp nhận và nhanh chóng "im hơi lặng tiếng".

Theo quan điểm của VARS, trong quá trình “tái khởi động” dự án bị “đắp chiếu”, các doanh nghiệp cần có sự cân nhắc, tính toán rất kỹ. Trong nhiều tình huống, phải chấp nhận “lãi ít”, hòa vốn, thậm chí “lỗ” để đảm bảo xử lý dứt điểm các tồn đọng. Ưu tiên mục tiêu duy trì và ổn định bộ máy hoạt động, đảm bảo guồng quay hoạt động sản xuất, kinh doanh hơn là tối đa hóa lợi nhuận.

Bên cạnh đó, việc tìm kiếm, lựa chọn các đối tác cùng đồng hành, “góp gạo thổi cơm chung” cũng là một phương án tốt, giúp doanh nghiệp giảm áp lực về tài chính. Thậm chí, nếu kết hợp được với các đối tác chất lượng, rất có thể sẽ mở ra nhiều hướng đi mới. Lúc đó bài toán về lợi ích kinh tế sẽ có cơ hội được đảm bảo hơn.

Đối với các dự án phải tạm dừng do gặp các khó khăn về pháp lý, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh công tác triển khai tháo gỡ, giải quyết triệt để các vướng mắc cho doanh nghiệp, để các dự án được triển khai liền mạch, “bơm" nguồn cung ra, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. Theo đó, cần đẩy mạnh việc thống kê, phân loại các dự án còn vướng mắc. Xây dựng cụ thể các tiêu chí để phân mức ưu tiên xử lý. Trong đó, một số tiêu chí có thể được sử dụng như: quy mô dự án, mức độ ảnh hưởng của dự án tới sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương, khu vực nơi dự án triển khai, năng lực triển khai, uy tín của chủ đầu tư…Xác định xử lý đến đâu, gọn đến đó, tránh dàn trải, không đảm bảo hiệu quả.

Trước các quy định mới của pháp luật, các chủ đầu tư cũng đang ráo riết hoàn thiện, đảm bảo đủ các tiêu chí để triển khai, hoặc M&A dự án. Vì vậy, Nhà nước cần tiếp tục triển khai, thúc đẩy, hỗ trợ các chương trình phổ biến pháp luật để đảm bảo thị trường hiểu đúng, đủ; Bám sát thị trường, sẵn sàng nghiên cứu, thực hiện các điều chỉnh, bổ sung nếu nhận thấy bất cứ một dấu hiệu nào chưa phù hợp; Có biện pháp mạnh mẽ, dứt khoát, tạo điều kiện để đảm bảo bộ máy nhân sự trong các cơ quan quản lý nhà nước sẵn sàng vào cuộc với doanh nghiệp. Có như vậy, quá trình “gỡ khó cho thị trường nói chung, cho các dự án tồn đọng nói riêng” mới nhanh và hiệu quả.