Chuyện chưa từng diễn ra tại thị trường đất nền Hóc Môn, Củ Chi

Những thông tin rao bán cắt lỗ đất nền xuất hiện ngày càng nhiều tại khu vực huyện Củ Chi và Hóc Môn (Tp.HCM). Mức độ giảm giá tăng lên nhưng giao dịch vẫn khá yếu.

Những thông tin như  “gấp lắm rồi” “ngân hàng sắp thanh lý rồi” “ngộp bank” “lỗ chưa từng thấy”… nhan nhãn trên các tin rao của môi giới. Đáng nói, cấp độ giảm giá đang tăng dần ở các khu vực này.

Tại Hóc Môn, khu vực Bà Điểm, Đông Thạnh, Tân Hiệp, Tân Thới Nhì, Xuân Thới Sơn… là những xã có đất nền đang giảm giá nhiều nhất.

Vào cuối năm 2022 đến tháng 1/2023, đất nền các khu vực này giảm phổ biến từ 5-15% thì hiện mức giảm 20-35% lan rộng ra các khu vực.

Một nền đất dự án trên đường Nguyễn Văn Bứa, xã Xuân Thới Sơn (Hóc Môn) cuối năm chào bán 22-23 triệu đồng/m2, giảm 10% so với đầu năm nay. Hiện mức giảm đã tăng lên 25%, nhưng vẫn khó thanh khoản.

Hay các nền đất quanh đường Nguyễn Ảnh Thủ, Bà Điểm hiện bán giá 20 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20% so với giá đầu năm 2022. Theo môi giới, các trường hợp chào bán đều rơi vào nhóm nhà đầu tư ngộp tài chính.

Ghi nhận cho thấy, ngoài đất nền thổ cư thì đất nông nghiệp, đất vườn và các căn nhà riêng lẻ tại khu vực này cũng đua nhau rao bán giảm giá. Với những mảnh đất nông nghiệp diện tích lớn mức giảm lên đến 700 triệu đến 1.2 tỉ đồng/sản phẩm. Nhà riêng mức giảm phổ biến từ 400-800 triệu đồng/căn. Đáng nói, một số căn biệt thự cần bán gấp, chủ nhà đã giảm đến vài tỉ đồng để mong bán được.

Mua mảnh đất nông nghiệp tại Hóc Môn với giá 6,5 tỉ đồng vào cuối năm 2021, đến nay một nhà đầu tư rao bán 5,4 tỉ đồng vẫn chưa có người hỏi mua. Trong bối cảnh thị trường yếu thanh khoản, việc cắt lỗ của nhà đầu tư không dễ dàng.

Tại huyện Củ Chi, tình hình cũng không khá khẩm hơn khi nguồn hàng rao bán cắt lỗ nhiều nhưng người mua khá ít ỏi. Thậm chí, theo một nhà đầu tư lâu năm, nơi đây không có giao dịch và phải chờ đợi khá lâu để có thể bán được sản phẩm mua trước đó.

Các lô đất mặt tiền khu vực này cuối năm rao bán giảm từ 10-15% thì hiện nay giảm sâu đến 30% nhưng vẫn khó thanh khoản. Nhiều chủ đất nền giảm giá bán từ 25 triệu đồng/m2 xuống còn 18-20 triệu đồng/m2 đối với đất lô lớn nhưng vẫn khó bán.

Tại xã Tân Phú Trung, một chủ đất đang rao bán lô đất 6 tỉ đồng, trong khi đầu năm 2022 giá lô này là 9 tỉ đồng. Dù rao bán từ tháng 9/2022, lô đất vẫn chưa có khách chốt.

Một số người sau khi giảm giá mạnh đã có người mua, ngược lại nhiều người cũng giảm giá mạnh nhưng khó bán.

Tình trạng đất nền giảm giá cũng diễn ra phổ biến ở các xã NHƯ Phước Vĩnh An, Tân Phú Trung, Tân Thạnh Đông, Tân Thạnh Tây, Trung Lập…Đa số là những nền đất diện tích lớn. Trong đó không ít nguồn hàng là của nhà đầu tư Tp.HCM từng mua vào giai đoạn 2019-2020.

Ghi nhận cho thấy, cuối năm 2022, giá đất nền Củ Chi, Hóc Môn giảm trung bình từ 10-20% so với cùng kì năm 2021. Thanh khoản thị trường sụt giảm 60-70%. Hiện biên độ giảm giá tăng lên từ 20-30% (phổ biến); cá biệt có một số mảnh đất giảm 40-50% so với mức giá cùng kì năm 2022. Giao dịch gần như im ắng. Những nhà đầu tư ôm đất khu vực này tiếp tục chờ các tín hiệu mới.

Những diễn biến hiện tại chưa từng diễn ra tại các khu vực này tính từ thời điểm năm 2014 đến nay. Nơi đây dù không sôi động như thị trường khu Đông (quận 9, quận 2, quận Thủ Đức) nhưng giá đất nền khu vực này đã từng biến động rất nhanh trước các thông tin quy hoạch lên quận. Nhiều nhà đầu tư đổ về đây gom đất. Những lô đất nông nghiệp hàng ngàn m2 với giá từ 2-5 triệu đồng/m2 đã được mua vào nhanh chóng. Với đất thổ cư mức giá trên dưới 10 triệu đồng/m2 cũng từng được nhà đầu tư mua vào đón quy hoạch, chờ tăng giá.

Hiện đa số nhà đầu tư tại thị trường này chưa ra được hàng do thị trường trầm lắng.

Giai đoạn 2018-2020 giá đất Hóc Môn, Củ Chi biến động tăng đều 10-20% theo năm. Hiện tại, những tác động của thị trường đã khiến giá đất nền khu vực sụt giảm rõ rệt.

Ngoài tác động của thị trường chung thì nhà đất Hóc Môn, Củ Chi trầm lắng còn do cuối năm 2022, UBND TP HCM đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận hoặc thành phố. Điều này đã tác động tâm lý không nhỏ đến quyết định đầu tư, mua bán tại khu vực này, khiến thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh.

Tuy vậy, theo phân tích của một số chuyên gia, những nhà đầu tư ôm đất vùng ven Tp.HCM như Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ…đã từng có lãi rất lớn. Trong giai đoạn khó khăn này, nhiều nhà đầu tư giảm giá 20-30% để ra hàng. Trong số này có người cắt lỗ nhưng có người chỉ giảm lãi. Trường hợp nhà đầu tư cắt lỗ phần lớn rơi vào nhóm nhà đầu tư mới, non kinh nghiệm và dùng đòn bẩy tài chính quá đà.