Chuyên gia bất ngờ dự báo thời điểm đất nền phía Nam có thể “sốt” cục bộ trở lại

Tại thị trường nhà đất phía Nam, dù tình trạng giảm giá đất nền vẫn còn nhưng dấu hiệu phục hồi sức cầu đang âm thầm diễn ra ở một số khu vực Tp.HCM và lân cận cho thấy đất nền có khả năng “lội ngược dòng” trong các quý cuối năm 2024.

Đất nền, vốn là phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng. Sau gần 2 năm thị trường trầm lắng, phân khúc này đã có sự điều chỉnh giá ở hầu hết các khu vực. Trong đó, mức độ giảm giá của đất nền tỉnh cao hơn đất nền khu vực Tp.HCM. Sự điều chỉnh giá này cho thấy, mức độ kì vọng lợi nhuận của nhà đầu tư đang giảm dần do thanh khoản thị trường chung yếu. Tuy nhiên, đất nền sẽ khó diễn ra cuộc “đại hạ giá” tiếp theo trong các năm tới do giá trị và tâm lý sở hữu của phân khúc này vẫn cao.

Hiện đất nền khu vực Tp.HCM âm ỉ phục hồi dần, giữ được giá tốt; cũng ít trường hợp nhà đầu tư bán tháo hay cắt lỗ sâu. Trong khi đất nền dự án ở một số khu vực xa xôi so với Tp.HCM như Bình Phước, Bình Thuận, Lâm Đồng vẫn còn khá chậm.

Từ quý 1/2024, tại Tp.HCM, mặt bằng giá bán đất nền vẫn ghi nhận ở ngưỡng cao, khó giảm, thậm chí tăng nhẹ so với trước đó ở một số khu vực có kinh tế phát triển, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông. Đối với sản phẩm đất nền do cá nhân tự phân lô hoặc chuyển nhượng thứ cấp đã ghi nhận tăng giá từ 5-10% so với thời điểm đầu năm 2023.

Số lượng nhà đầu tư thăm dò thị trường đất nền đang tăng lên so với thời điểm trước. Mức độ quan tâm đất nền vào hai quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% nhưng sang đến quý 1/2024 đã tăng lên mức 48%. Trong đó xuất hiện các “cá mập” có tài chính mua sỉ số lượng lớn đất nền, hoặc mua lại những dự án mà chủ đầu tư đang ngộp tài chính, buộc phải giảm giá bán lại.

Theo các chuyên gia, hiện thị trường xuất hiện ba nhóm nhắm đến thu gom đất nền. Trong đó hai nhóm đầu tư được xếp vào hàng “cá mập” có tài chính mạnh và nhóm còn lại là các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Khoảng cuối 2024, thị trường đất nền mới có thể đảo chiều phục hồi. Mức độ hồi phục tốt nhất sẽ rơi vào năm 2025. Hiện, với các nhà đầu tư phải sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia vào phân khúc, mà nên ưu tiên sẵn dòng tiền nhàn rỗi. Hiện tâm lý của thị trường cũng đang bước vào giai đoạn ổn định, kì vọng phân khúc đất nền sẽ chuyển biến tích cực ấm dần từ quý 2/2024 trở đi.

Vừa qua, việc thông qua quy định mới siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng được cho là sẽ tác động mạnh mẽ đến phân khúc này. Dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Rất có thể, sẽ có một lượng lớn đất nền diện tích lớn được các nhà đầu tư “ôm” với mục đích phân lô, tách thửa trước đó được rao bán hạ giá. Riêng đất nền pháp lý chuẩn, vị trí tiềm năng vẫn có sức hút và ghim ở mức giá cao.

Giá tăng nhanh cùng sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản đang khiến nhiều người dự đoán một đợt sốt đất mới như hồi năm 2021 có thể xảy ra. Gần đây, một số ý kiến nhận định, thời điểm đất nền có thể diễn ra cơn sốt cục bộ sẽ trong giai đoạn 2025-2026.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, đất nền khó diễn ra cơn sốt như thời điểm trước. Những động thái gần đây của Nhà nước như dự thảo về đánh thuế căn nhà thứ hai, hạn chế giao dịch 5 căn nhà... đều cho thấy việc đầu tư sẽ ngày càng bị siết chặt, thay vì dễ dàng như trước. Việc một số phân khúc nhà đất tăng giá thời gian gần đây không phải là sốt đất mà là dấu hiệu bất thường mang tính cục bộ trên thị trường.

Đặt trong bối cảnh bất động sản chưa hồi phục hoàn toàn, các dự án vẫn bị ách tắc, người dân và doanh nghiệp còn nhiều khó khăn… thị trường sẽ khó diễn ra cơn sốt đất trong ngắn hạn.

Hiện sự phục hồi chung toàn thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Do đó, các chuyên gia lưu ý nhà đầu tư nên cân nhắc việc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỉ lệ cao ở giai đoạn này. Bởi kinh tế vĩ mô vẫn phải đối diện với nhiều thách thức, các chính sách, giải pháp tháo gỡ từ phía nhà nước cũng cần thêm thời gian để triển khai và phát huy hiệu lực.