Chuyên gia: Đầu tư bất động sản lúc này rất khó có lời

Thị trường bất động sản ở thế giằng co

Trong chương trình Land Show với chủ đề “Trận kéo co trên thị trường bất động sản” diễn ra tối ngày 22/6, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện nay ưu thế trên thị trường đang nghiêng về người mua. Nguyên nhân do giá bất động sản cơ bản đã chững, thậm chí có một số dự án, chủ đầu tư chiết khấu từ 10 - 20%, có dự án lên tới 40%. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay vẫn tương đối cao nhưng thời gian gần đây đã giảm dần. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước vẫn đang tích cực chỉ đạo để giảm lãi suất gửi và cho vay. Đồng thời quy trình thủ tục của các chủ đầu tư hiện nay đã nhanh gọn hơn trước.

“Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của thị trường hiện tại vẫn là dòng tiền, tức bản thân người mua nhà có tiền để mua trong thời gian này không? Nếu mua mà phải vay ngân hàng đương nhiên vẫn phải đối mặt với lãi suất tương đối cao. Đây là yếu tố mà nhà đầu tư, người mua phải cân nhắc”, ông Lực nói.

Ông Lực cho rằng, hiện nay người mua nhà khó khăn hơn giai đoạn trước khi thu nhập giảm trong khi rất nhiều chi phí khác tăng lên. Bên cạnh đó là câu chuyện dòng tiền khi thị trường bất động sản và một số thị trường khác như chứng khoán vẫn trầm lắng hơn giai đoạn trước nên việc thanh khoản bất động sản bị chậm hơn.

“Tuy nhiên, hiện nay có một bộ phận người mua nhà có tiền mặt tích trữ, trong lúc nhiều chủ đầu tư chiết khấu họ cảm thấy có thể xuống tiền được. Song vẫn có một bộ phận người mua nhà nghĩ rằng liệu giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm. Về phía cá nhân tôi hy vọng giá bất động sản có thể giảm thêm để phù hợp với khả năng thu nhập, khả năng chi trả của người. Điều này cũng sẽ kích thích thanh khoản thị trường bất động sản đạt được mức tốt hơn”, ông Lực nói.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, giai đoạn hiện người mua đang nắm ưu thế chủ động. Hơn nữa, thời gian này khách hàng có nhiều sự chọn hơn khi quyết định mua, họ có thể lựa chọn mua hàng sơ cấp từ chủ đầu tư hoặc hàng thứ cấp cắt lỗ của những người mua giai đoạn trước. Nhưng về cơ bản, giá bất động sản và lãi suất vay hiện nay vẫn tương đối cao.

“Tuy nhiên, phải xét từng phân khúc, với phân khúc nhà ở thương mại thì là như vậy. Còn nếu xét về phân khúc nhà ở xã hội thì hoàn toàn khác. Ví dụ gần đây có một dự án nhà ở xã chỉ có gần 300 căn nhưng có tới hơn 1.000 người xếp hàng bốc thăm, lúc này lợi thế thuộc về chủ đầu tư. Hiện nay, nhà ở giá phù hợp, trung bình rất khan hiếm nhưng nhà ở thương mại giá cao có rất nhiều”, ông Toản nói.

Ông Tổng giám đốc EZ Property cho biết, thời gian qua lượng giao dịch bất động sản sụt giảm rất mạnh, song 90% mua nhà lúc này không vay ngân hàng hoặc không tiếp cận được vốn vay ngân hàng. Theo đó, họ đều dùng tiền mặt có sẵn hoặc vay mượn người thân quen. Bên cạnh đó, 90% người mua giai đoạn vừa qua đều là nhu cầu để ở, rất hiếm người mua đầu tư. Theo đó, chúng ta cần xác định nhu cầu ở vẫn ở vẫn là quan trọng, đây là vấn đề thường xuyên và thường trực. Còn vấn đề đầu tư thì người mua sẽ đánh giá giai đoạn phù hợp và có lợi nhuận, hiệu quả, ở giai đoạn hiện nay rất khó có lời.

“Đầu tư ở giai đoạn hiện tại, người mua chưa biết giá sẽ đi lên hay tiếp tục đi xuống, thị trường vẫn đang giằng co. Bên cạnh đó, nếu đi vay để đầu tư trong vòng 2 năm với lãi suất 12%/năm nhưng giá bất đứng im là người mua đã mất 24% giá trị vì phải trả tiền lãi suất ngân hàng. Cho nên hiện tại bất động sản phục vụ nhu cầu thực vẫn có giao dịch có nghĩa người dân vẫn đi tìm mua, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp, trung bình”, ông Toản nói.

Ông Nguyễn Khắc Việt, Chủ tịch Công ty TNHH Khắc Việt Land - Ca sĩ Khắc Việt cho rằng: “Hiện nay, cả người mua và người bán không ai có lợi. Bởi, người có nhu cầu mua thực sự thì giá và lãi suất vẫn rất cao. Theo đó, thời điểm này chỉ có những người đầu tư đi gom nhà nhỏ giọt. Còn về phía người bán, họ đang phải gồng lỗ nên cố gắng bán sản phẩm của mình càng nhanh càng tốt. Theo đó dẫn tới tình trạng người mua không mua được sản ưng ý, người bán thì không thanh khoản được”.

Thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào cuối năm

Theo ông Lực cho rằng, hiện nay nhu cầu thực của người mua nhà vẫn luôn hiện hữu và rất lớn. Bên cạnh đó, hiện nay khả năng tiếp cận vốn đã dễ dàng hơn so với cuối năm ngoái. Nguyên nhân do NHNN năm nay gần như không khống chế trần hạn mức tăng trưởng tín dụng.

“Nhiều ngân hàng hiện nay muốn cho vay nhưng không tìm được nhu cầu tín dụng cả ở khối doanh nghiệp và dân cư. Do đó hết 5 tháng đầu năm tín dụng mới tăng trưởng được 3,17%, trong khi cùng kỳ năm trước là 8,09%, rõ ràng nhiều ngân hàng muốn tìm khách hàng tốt để cho vay. Bên cạnh đó, hiện nay có nhiều gói tín dụng rất tốt, cho vay tới 30 - 35 năm”, ông Lực nói.

Đưa ra phân tích và dự báo thị trường bất động sản hồi phục, ông Lực cho rằng có những 4 nguyên nhân chính. Thứ nhất, lạm phát, lãi suất trên thế giới đã chững lại và đang giảm dần lãi suất, Việt Nam cũng tương tự.

Thứ hai, dấu hiệu phục hồi kinh tế của thế giới và Việt Nam đã rõ nét hơn, các dự báo hiện nay đều cho rằng trong năm tới chúng ta sẽ tăng trưởng tích cực hơn so với năm nay.

Thứ ba, hiện nay các vướng mắc pháp lý về cơ bản được tháo gỡ. Đồng thời các luật liên quan tới bất động sản như Luật Đất đai, Luật nhà ở,...sẽ được Quốc hội thông qua.

Thứ tư, kế hoạch giải ngân đầu tư công của Việt Nam năm nay khoảng 713.000 tỷ đồng, cao hơn năm trước 25% và nếu giải ngân được hết con số trên sẽ giúp GDP Việt Nam tăng khoảng 2 điểm %. Vị chuyên gia cho biết, thực tế, trong 5 tháng vừa qua việc giải ngân đầu tư công đã tăng khoảng 18% so với cùng kỳ.

Dựa vào những quan điểm trên, ông Lực cho rằng, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi vào cuối năm nay hoặc muộn nhất là đầu năm sau, nhưng sẽ tùy từng phân khúc.

Trước bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, Tổng giám đốc EZ Property dự báo thị trường sẽ trầm lắng kéo dài đến hết 2024 mới hồi phục trở lại.