Chuyên gia kể lại hành trình vào điểm nóng: Lô đất tăng 400% sau 3 tháng, xuất hiện cảnh báo “nguy hiểm"

Dòng tiền đổ vào bất động sản đang tạm chững lại trước tác động của làn sóng Covid-19 thứ tư. Nhiều chuyên gia cho rằng nhu cầu đang "nén" lại, trực chờ đổ vào thị trường khi dịch được kiểm soát. Một trong những điều nhà đầu tư quan tâm đó là ở các nơi đã từng xảy ra sốt đất, có nên chuẩn bị sẵn tài chính để "xuống tiền" khi thích hợp.

Trả lời câu hỏi này, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group chia sẻ về chính những trải nghiệm bản thân khi đi khảo sát ở Hớn Quản (Bình Phước) sau thông tin quy hoạch sân bay Técníc.

Sau khi lựa chọn, nghiên cứu, ông Chánh đến một dự án là một trung tâm thương mại ở Bình Phước. Tiếp ông là một người phụ nữ. Chị này nói rằng: "Anh mua đi, đất tốt lắm. Có nhiều người đang đổ dồn về đây để mua".

Khi được hỏi về giá trị miếng đất, chị này cho biết trước Tết có người hỏi nhưng không bán, bây giờ đang cần bán lại với giá 3,4 tỷ đồng. Đó là lô đất phía trong.

"Rồi chị này chỉ tiếp cho tôi lô phía ngoài rồi giới thiệu đây là lô góc, chị này chính chủ ở đây. Nếu tôi mua luôn, chị ấy bán 4 tỷ đồng", ông Phan Công Chánh kể. Sau khi nghe giới thiệu, vị chuyên gia xin số điện thoại và hẹn liên lạc lại sau. Bằng các nghiệp vụ khảo sát bất động sản, vị chuyên gia biết lô đất góc mà người phụ nữ kêu bán giá 4 tỷ đồng đó, trước Tết người ta rao chỉ có một tỷ thôi. Có nghĩa là chỉ sau 3 tháng, lô đất tăng 400%.

Quay lại với câu hỏi liệu có nên đầu tư sau đợt "nóng sốt", ông Chánh cho biết, mặt bằng giá bất động sản tại nơi đó đã lên rất cao và đôi khi phi thực tế, tách biệt khỏi quy luật về giá cả, giá trị.

"Chúng ta hay nói giá trị bất động sản sẽ được phản ánh qua giá cả, nhưng trong trường hợp "nóng sốt", giá cả bị tách ra, cách ly khỏi giá trị rồi. Rất nguy hiểm cho những nhà đầu tư lao vào những vùng đất "nóng sốt", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Ông Chánh lấy ví dụ thêm, như thị trường Đà Nẵng từng có đợt "sốt" đất vào năm 2019. Mãi đến giai đoạn hiện nay, khi những người từng bán ruộng đất của mình cầm tiền quay lại mua, thì họ có thể mua lại với giá chỉ bằng một nửa hoặc 1/3 so với giai đoạn "sốt".

Còn những người đã "xuống tiền" vào giai đoạn đó, theo kinh nghiệm của chuyên gia, họ có thể phải chờ 10-15 năm để giá trị của miếng đất bằng với giá cả mà họ đã mua. Đó là những bài học không đơn giản và phải trải qua thực tế đầu tư mới thấm thía hết.

"Lời khuyên của tôi dành cho những nhà đầu tư mới quá là không nên lao vào những khu vực "nóng sốt", vì thường sẽ "mắc kẹt" ở đó trong thời gian rất dài", ông Chánh cảnh báo.

Với việc đầu tư, ông Phan Công Chánh đưa ra lời khuyên nhà đầu tư nên dự vào kiến thức và kinh nghiệm để xác định đâu vào những vùng đất có tiềm năng, có lời. Nếu không trả lời được những câu hỏi đó mà "xuống tiền", chúng ta có thể gặp thua lỗ hoặc "mắc kẹt" ở đó rất lâu, do không có tính thanh khoản.

"Với tài sản như bất động sản thì tính thanh khoản là yếu tố nên được đặt lên hàng đầu. Nếu không nghiên cứu kỹ, khả năng mất đi tính thanh khoản và chôn vốn rất lớn là hết sức nguy hiểm và khó khăn cho những nhà đầu tư mới", ông Phan Công Chánh nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết tại nhiều nơi từng xảy ra sốt đất xuất hiện những bất cập về câu chuyện giá trị.

Ông Đính cho biết thực tế tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào (bởi mọi đường cầu đều nằm dưới điểm đó). Giải thích này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.

Theo vị chuyên gia, kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng tốt. Giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng trên 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi.

Sang năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TPHCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng theo ông Đính, hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Ông Đính cho rằng cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Đồng thời kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản.