Chuyên gia phân tích nguồn vốn vào bất động sản và xung lực cho một phân khúc phía Nam

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế

 4 nền tảng tích cực

Tại tọa đàm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng do báo Tiền Phong tổ chức ngày 22/7, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đề cập tới 4 yếu tố đang tạo nền tảng tốt cho thị trường bất động sản. 

Đầu tiên, đến tháng 6 các dự báo kinh tế thế giới đều điều chỉnh giảm so với đầu năm, nhưng Việt Nam là quốc gia có dự báo giảm ít nhất. Cập nhật, Ngân hàng Thế giới (WB) vẫn đánh giá Việt Nam tăng trưởng 6,5% trong năm nay, kinh tế ổn định, không suy giảm như các nước phát triển. Thực tế, 6 tháng đầu năm, tăng trưởng kinh tế Việt nam gần đạt mức như 2019, ghi nhận phục hồi ấn tượng. 

Hai, lĩnh vực tăng trưởng tốt nhất 6 tháng là công nghiệp và xây dựng. Đáng chú ý là thương mại dịch vụ tăng trưởng, 6 tháng tăng 11%, là tín hiệu kinh tế dần phục hồi. 

Chuyên gia này cho rằng, CPI 6 tháng tăng 3,18% đã là cao, nhưng trong tầm kiểm soát, khi lạm phát tăng từ chi phí đẩy. Tỷ giá hiện tăng 2,5%, tăng do đồng USD mạnh lên trên toàn thế giới, nhìn chung VND vẫn giảm ít hơn đồng tiền khác. 

Ba, nền tảng FDI, xuất nhập khẩu dương, tác động trực tiếp tới bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Khi FDI vào có nhà máy, có khu công nghiệp, đô thị hóa, kéo theo chuyên gia… tạo nền tảng lớn cho thị trường bất động sản.

Bốn, 6 tháng đầu năm thu ngân sách tăng vượt kế hoạch, trong khi chi ngân sách chưa đạt, còn dư địa chi đầu tư, trong đó có đầu tư hạ tầng. Về mặt quản lý ngân sách, Chính phủ còn nguồn tiền chưa xài trong khi thu đầy đủ. Chính phủ đang tập trung cao nhất trong lĩnh vực sản xuất, hạ tầng, trong đó đầu tư hạ tầng giao thông mạnh.

"Như vậy, nền kinh tế từng bước phục hồi ổn định trong sản xuất, nền tảng FDI tăng trưởng, quản lý ngân sách ổn định, CPI có gây lo lắng nhưng trong tầm kiểm soát. Nền tảng hỗ trợ bất động sản nói chung và nghỉ dưỡng nói riêng đang là tích cực", TS. Hiển đánh giá.

Vốn - Một vấn đề khó khăn

Bên cạnh các nền tảng tích cực nêu trên, chuyên gia Đinh Thế Hiển chỉ ra vấn đề gặp phải đối với thị trường bất động sản hiện nay, đó là vốn. 

Vị này nêu, năm nay, vốn cho thị trường gặp khó khăn khi ngân hàng hạn chế cho vay và tình trạng này sẽ còn tiếp tục. Theo ông, Nghị quyết 18 đang lập lại trật tự trong vấn đề đưa nguồn vốn NHTM vào đầu tư thị trường bất động sản phải trở nên ổn định, hợp lý hơn mà chúng ta đang gọi là "siết".

Ông Hiển nhắc lại, thời điểm 2012, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã nhấn mạnh, khi ngân hàng gặp suy thoái, doanh nghiệp phải dựa vào thực lực, tăng vốn qua cổ phiếu, trái phiếu. 

Tuy nhiên, chuyên gia đánh giá, thị trường chứng khoán lại xảy ra tình trạng tăng giật cục quá mạnh giai đoạn 2020-2021. Quan sát cho thấy, 2 năm qua thị trường chứng khoán tăng mạnh, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chỉ chú tâm về giá cổ phiếu, không tăng trưởng về vốn điều lệ, tổng phát hành mới chỉ 3%. 

Bước sang năm nay, phát hành cổ phiếu không tốt, trái phiếu còn nhiều bất ổn. Cụ thể, trái phiếu dù phát hành 200.000 tỷ đồng trong 2 năm nhưng hơn 90% phát hành riêng lẻ của công ty không niêm yết, vô danh, có sự mâu thuẫn. Đó là nguồn tiền khổng lồ nhưng không đi vào công ty ổn định, danh tiếng làm cho xảy ra hiện tượng thừa và thiếu về vốn, kết cấu của nguồn vốn vào thị trường bất động sản không ổn định, có những trường hợp vốn đi sai mục đích.

"Tóm lại, vốn vào bất động sản nhiều hay ít? 800.000 tỷ đồng trái phiếu, cộng với tín dụng, vốn vào bất động sản là 1,5 triệu tỷ đồng. Nhưng thị trường vẫn khan vốn. Vốn này không nằm trong bản chất thiếu vốn mà là cách sử dụng tiền đầu tư của doanh nghiệp bất động sản. Nếu Nhà nước tiếp tục nới, đưa vốn vào thì vẫn tiếp tục thiếu vốn", TS. Hiển nhận định.

Chuyên gia nêu, 4 nguồn vốn thuận lợi trong 2021 thì có 3 nguồn vốn quay đầu giảm, chỉ có vốn FDI tiếp tục tăng so với các năm trước, tạo nền cho bất động sản. Thị trường nói chung và doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp khó khăn về vốn.

Xung lực phía Nam

Đề cập cụ thể về bất động sản nghỉ dưỡng, chuyên gia này cho rằng, có nhận định tốt, xấu. Theo TS. Hiển, xét công tâm đây là thị trường đi vào dịch vụ, xây dựng và để khai thác, là thị trường đáng được khuyến khích, tạo ra sản phẩm giá trị gia tăng. 

Thời điểm trước dịch, khảo sát cho thấy giá phòng tăng, trung bình 8-9%, công suất tăng 5 năm từ 2018 tăng 8%, ngành kinh doanh nghỉ dưỡng là đang tăng trưởng. Trong khi đó, khảo sát nhà đầu tư khi chọn lựa căn nhà thứ 2 luôn ưu tiên ở vùng nghỉ dưỡng, ở vùng biển. Đó là điểm trước dịch làm cho thị trường được định giá lên 30 tỷ USD vì có tiềm năng tốt. 

Chuyên gia này nhìn nhận, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu phục hồi nhưng còn nhẹ. Nguyên nhân do ảnh hưởng từ thị trường quốc tế. Quan sát, bất động sản 5 sao ở Phú Quốc, Hồ Tràm… vẫn còn ít khách quốc tế. 

"Chừng nào quốc tế chưa bình thường thì bất động sản nghỉ dưỡng trong nước còn khó khăn. Niềm tin nhà đầu tư hiện chưa trở lại, họ đang chùng tay, đang quan sát, chờ đợi", TS. Hiển đánh giá.

Đề cập triển vọng thị trường 2023, TS. Hiển nêu một số xung lực. Trước mắt tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng khu vực biển phía Nam. Với kinh tế ổn định, đặc biệt hạ tầng giao thông hướng biển đầu tư mạnh, thị trường theo đó có thể phục hồi cục bộ. 

Cụ thể, ở khu vực phía Nam một số dự án hạ tầng sẽ được xuống tiền xây dựng trong 2023-2024 như đường Bến Lức, Long An nối Long Thành, Đồng Nai tạo kết nối miền Tây thông qua Long Thành đi qua hướng biển. Đường Vành đai 3, đường Vành đai 4… đều kết nối hướng tới biển. 

"Nguyên tắc hạ tầng khởi công thì vùng đó có xung lực phát triển bất động sản", TS. Đinh Thế Hiển cho biết.