Chuyên gia Savills: Thị trường địa ốc còn đang trong giai đoạn “ngấm thuốc”

Để chọn một từ miêu tả diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại, bà sẽ chọn từ gì?

Savills nhận thấy từ để miêu tả diễn biến của thị trường ở thời điểm hiện nay: Đó là từ "chờ đợi". Người mua đang chờ dòng sản phẩm đúng với giá trị thật và đảm bảo yếu tố pháp lý. Về phía chủ đầu tư, họ đang cần chờ đợi hoàn thiện các thủ tục pháp lý để có thể triển khai dự án hay chờ đợi có thể tiếp cận vốn ngân hàng cũng như vốn từ các hoạt động hợp tác.

Ngoài ra, nhiều dự án cũng đang trong trạng thái chờ đợi các Luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở... được Quốc hội thông qua để từ đó có cơ sở để được phê duyệt, triển khai dự án.

Chính phủ hiện đã và đang quyết liệt giải quyết, tháo gỡ những nội dung có thể và trong thẩm quyền nhưng với nội dung liên quan đến Luật đề cập ở trên thì tất cả thị trường đều phải chờ đợi sự hướng dẫn.

Bởi tâm lý "chờ đợi" khiến diễn biến của thị trường địa ốc không có sự chuyển biến đáng kể?

Khi nhìn về đa số, tâm lý chung trên thị trường hiện nay vẫn là chờ đợi. Nhưng chờ đợi không hẳn đồng nghĩa với "án binh bất động". Họ đang lựa chọn, xem xét và phân tích các xu hướng.

Đối với nhà đầu tư, tại thị trường sơ cấp, họ đang cân nhắc thời điểm xuống tiền hợp lý dựa trên chính sách bán hàng, đặc điểm dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư hiện đang tính toán chọn thời điểm để ra hàng cũng như theo dõi sát sao diễn biến vĩ mô và vi mô trước khi đưa ra quyết định phù hợp.

Trên thị trường thứ cấp, từ năm 2021, giá bất động sản tăng liên tục và thiết lập mặt bằng mới. Khi giá tiếp tục neo ở mức cao, tâm lý chung của nhà đầu tư vẫn là chờ đợi xem liệu giá có sự điều chỉnh trong tương lai, đồng thời sẽ cân nhắc thời điểm xuống tiền dựa vào tính chất pháp lý đầy đủ của sản phẩm.

Khi có văn bản ban hành kèm theo chính sách rõ ràng thì thị trường tất nhiên sẽ có sự điều chỉnh. Nhà đầu tư đang đợi chờ xem sự điều chỉnh đó sẽ như thế nào. Ở thời điểm hiện tại, tâm lý của nhà đầu tư là sự đan xen trạng thái "cân đối".

Cần nhìn nhận khách quan rằng, thị trường thực tế đã có những chuyển động theo hướng tích cực hơn. Đã có những dự án được Chính phủ vào cuộc giải quyết và tháo gỡ vướng mắc hiện có thể triển khai. Sự hồi phục của thị trường được ví như cơ thể đang ốm, phải uống thuốc, cần có thời gian để thuốc ngấm. Chính sách pháp luật kể cả gỡ vướng nhanh cũng cần thời gian để ngấm vào thị trường.

Vậy theo bà, cần bao lâu để thị trường địa ốc "ngấm thuốc"?

Để thị trường địa ốc "ngấm thuốc", chúng ta cần tổng hoà các yếu tố khác nhau, thế nên rất khó dự báo chính xác thời gian thị trường hồi phục. Đó là lý do có nhiều kịch bản khác nhau về thời điểm hồi phục.

Bà đánh giá như thế nào về các yếu tố tác động đến sự hồi phục của thị trường?

Yếu tố đầu tiên liên quan sự hồi phục của thị trường là việc sửa đổi luật, như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… Nếu việc này được làm quyết liệt và được thông qua như dự kiến cũng như có văn bản hướng dẫn sau đó thì có thể vào thời điểm quý IV/2023, thị trường sẽ có chuyển biến. Ngoài ra, sự hồi phục của thị trường còn phụ thuộc vào việc tiếp cận và hấp thụ vốn ngân hàng. Vốn ngân hàng là yếu tố quan trọng tác động đến tâm lý, quyết định của người mua.

Đến thời điểm này, lãi suất ngân hàng đã được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện đối với người mua có nhu cầu được dễ dàng tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, đối với nhu cầu ở thực, người mua vẫn cần xem xét và đánh giá câu chuyện trả gốc và lãi.

Xuyên suốt năm 2022, việc tiếp cận vốn là vấn đề khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua. Nhưng ở thời điểm hiện tại, sau những nỗ lực của Chính phủ trong việc hạ lãi suất, việc tiếp cận vốn đã trở nên dễ dàng hơn. Tuy vậy, dù dự án có pháp lý đầy đủ, tiếp cận vốn ngân hàng được "cởi trói" nhưng thanh khoản vẫn là yếu tố khiến chủ đầu tư cân nhắc về thời điểm đưa nguồn cung mới ra thị trường.

Sự tháo gỡ các nút thắt tồn tại của thị trường ngày càng rõ nét. Chính sách tiền tệ đang phát huy hiệu quả. Thị trường cũng đã có những hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và mang tính hỗ trợ lớn về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp. Các chính sách tài khoá như đầu tư công cũng được đẩy mạnh, tạo liên kết dễ dàng tới các khu vực, giảm áp lực tập trung nguồn cầu tại các khu vực nội đô, thành phố lớn. Từ đó làm động lực mở rộng thị trường bất động sản, bổ sung thêm nguồn cung mới với giá phải chăng hơn.

Sau cuộc khủng hoảng 2011-2013, thị trường khi đó đã bắt đầu hồi phục như thế nào?

Ở thời điểm năm 2011-2013, gói 30.000 tỷ đồng đã được đưa ra để hỗ trợ phát triển NOXH. Chung cư trở thành phân khúc đi đầu trên thị trường. Ở Hà Nội, nhiều khu vực phát triển NOXH như Hà Đông, Hoài Đức, Bắc Từ Liêm, người dân được tiếp cận với vốn vay và nhà ở… Chủ đầu tư bắt đầu có vốn để đưa vào xây dựng. Từ đó, tạo ra sự lan toả sang các lĩnh vực khác.

Đến năm 2014, thị trường thấy rõ nét sự hồi phục ở phân khúc căn hộ để bán, đặc biệt năm 2018, 2019 khi các dự án ghi nhận thanh khoản rất tốt. Tín hiệu tích cực từ phân khúc này tạo sự lan toả sang phân khúc khác như sản phẩm thấp tầng. Nền kinh tế Việt Nam lúc này được đánh giá tăng trưởng tốt. Sức nóng của sự phát triển không chỉ ở thành phố lớn mà lan sang các tỉnh. Tại các tỉnh thành như Bình Dương, Long An hay Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, dự án nhà ở, khu đô thị, … đều phát triển.

Theo bà, ở giai đoạn hiện tại, diễn biến phục hồi của thị trường liệu có lặp lại giai đoạn trước?

Diễn biến phục hồi của thị trường sẽ có những điểm giống và khác. Thị trường bất động sản vào thời điểm 2011-2013 chộn rộn rất nhiều tâm lý. Khi đó, mức giá có sự giảm rõ rệt. Còn ở hiện tại, giá bất động sản chưa giảm nhiều trên các sản phẩm. Trong giai đoạn trước, chương trình cho vay nhà ở xã hội gói 30.000 tỷ đồng đã đưa vào thị trường đúng thời điểm và cũng đã hỗ trợ rất tốt cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường vào năm 2014. Thời điểm hiện nay, đề án đầu tư một triệu căn nhà ở xã hội đã được phê duyệt và đưa ra đúng thời điểm với gói tín dụng 120.000 nghìn tỷ nhưng cần phải được hiện thực hóa.

Quy mô thị trường thời điểm đó không lớn như thị trường hiện nay. Tại thời điểm 10 năm trước, thị trường chỉ tập trung ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Hiện tại, thị trường bất động sản đã mở rộng và phát triển đồng đều ở các địa phương khác.

Xét từ giai đoạn phục hồi 2014 đến nay, thị trường sau thời gian phát triển thì đang cần có sự điều chỉnh và sắp xếp lại. Đơn cử như sửa đổi luật để phù hợp với tình hình phát triển mới, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hoá, thói quen sở hữu của người Việt, khẩu vị đầu tư….

Thị trường đã qua giai đoạn tăng trưởng mạnh và đã đến lúc cần rà soát lại hướng tới mục tiêu phát triển bền vững, cùng nhịp với sự phát triển của kinh tế. Thế nên, chúng ta không thể nóng vội. Các vấn đề xem xét sửa đổi cần có thời gian.

Khả năng hồi phục của thị trường sẽ như thế nào?

Thị trường phát triển thường mang tính chu kỳ. Thị trường đã bước vào một chu kỳ mới với các nội dung mới. Có thể nói, khả năng và mức độ hồi phục của thị trường trong thời gian tới còn dựa vào những diễn biến của tổng hòa các yếu tố liên quan tới thị trường bất động sản như đã được phân tích ở trên.

Cảm ơn những chia sẻ của bà!