Có hiện tượng 'cò’ đấu giá đất thao túng thị trường

Có hiện tượng "cò đấu giá" mang tính tổ chức, thao túng thị trường

Bộ xây dựng vừa có báo cáo gửi Chính phủ về việc phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản và đề xuất giải pháp.

Tại báo cáo, Bộ Xây dựng cho biết, bên cạnh những lợi ích đạt được thì việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua cũng đã bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực.

Cụ thể, trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá, đặc biệt là đấu giá đất ở một số nơi còn có hiện tượng "cò đấu giá đất" , thông đồng,... làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia đấu giá.

Đồng thời, có hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất rồi "bỏ cọc", tạo mặt bằng "giá ảo" để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác nhằm thu lợi bất chính diễn ra khá bổ biến ở nhiều nơi và thậm chí còn mang tính tổ chức.

Gần đây xuất hiện một số trường hợp có kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và cũng có tác động đến thị trường bất động sản khu vực.

Theo phản ánh ban đầu, tại một số địa bàn của TP Hà Nội, kết quả đấu giá và giá trúng đấu giá được ghi nhận ở mức rất cao. Điển hình như đấu giá đất tại huyện Hoài Đức với mức trúng đấu giá cao gấp 18 lần so với giá khởi điểm.

Theo Bộ Xây dựng có 3 nguyên nhân chính đã tác động đến kết quả đấu giá đất vừa qua.

Đầu tiên do mức giá khởi điểm thấp thu hút lượng lớn người tham gia. Thứ hai là số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá là khá thấp. Thứ ba là trong các cuộc đấu giá có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Bên ngoài khu vực đấu giá, đông người môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh từ 200 đến 500 triệu đồng/lô.

Giá trúng đấu giá cao kéo theo nhiều hệ lụy

Bộ Xây dựng cho rằng khi giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường (cung cầu) nhà ở, bất động sản.

Thứ nhất, trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá. Điều này sẽ có lợi cho các dự án đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất.

Một trong các phương pháp để xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Theo đó, với trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá.

Thứ hai, các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm còn có ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.

Trong thực tế, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thường là giá cơ sở để các tổ chức, cá nhân tham chiếu và xác định giá mua, bán, chuyển nhượng khi giao dịch bất động sản.

Thứ ba, giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản; các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh có hiệu quả. Việc tác động làm tăng giá nhà ở sẽ gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình trong việc tạo lập nhà ở.

Thứ tư, mặt bằng giá đất tăng quá cao sẽ khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh có hiệu quả dẫn đến sẽ không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn và làm suy giảm, hạn chế nguồn cung trong tương lai.

Thứ năm, kết quả trúng đấu giá đất cao bất thường sẽ ảnh hưởng, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội; dễ kích động người dân bị thu hồi đất đã nhận tiền bồi thường hoặc chưa nhận tiền bồi thường khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội.