Có nên xây cao ốc phía trên đường trên cao?

Theo Công ty CP Ðầu tư hạ tầng kỹ thuật TP HCM (CII), được sự chấp thuận của UBND TP HCM, đơn vị này đã khảo sát, nghiên cứu và có báo cáo đầu kỳ nghiên cứu tiền khả thi dự án đường trên cao Bắc - Nam, đoạn từ đường Cộng Hòa (quận Tân Bình) đến đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh).

Phối cảnh cao ốc được xây dựng ngay phía trên tuyến đường trên cao. (Ảnh do Công ty CP Ðầu tư hạ tầng kỹ thuật TP HCM cung cấp)

Ðề xuất vì tăng khả năng hoàn vốn

Theo đó, đường trên cao Bắc - Nam có tổng chiều dài 14,1 km, chiều rộng 30 m, phần đường trên cao 4 làn xe 16 m. Hướng tuyến đi dọc đường Cộng Hòa - Bùi Thị Xuân - kênh Nhiêu Lộc Thị Nghè - hẻm 658 Cách Mạng Tháng Tám - Bắc Hải - Thành Thái - Lý Thái Tổ - Nguyễn Văn Cừ - dọc kênh Ông Lớn và kết thúc tại đường Nguyễn Văn Linh. Dự án có 5 nút giao chính gồm Cộng Hòa, Lăng Cha Cả, Lê Hồng Phong, Nguyễn Văn Cừ, Nguyễn Văn Linh; tại nút giao Lăng Cha Cả sẽ có các nhánh kết nối trực tiếp với sân bay Tân Sơn Nhất. Theo quy hoạch, tuyến đường trên kết hợp một phần tuyến đường trên cao số 1, 2 và 3 khi hoàn thành sẽ tạo thành hệ thống trục giao thông đô thị Bắc - Nam kết nối với đường vành đai 2, kết nối giữa khu vực nội thành và ngoại thành. Ðồng thời, kết nối khu vực phía Bắc thành phố (quận Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp và quận 12), khu vực sân bay Tân Sơn Nhất với khu trung tâm quận 1, 3, 4 và khu đô thị Nam Sài Gòn và ngược lại.

Bà Nguyễn Mai Bảo Trâm, Phó Tổng Giám đốc CII, cho biết đây là dự án lớn, có tổng mức đầu tư ước khoảng 30.000 tỉ đồng (trong đó chi phí xây dựng khoảng 12.000 tỉ đồng, chi phí giải phóng mặt bằng hơn 13.000 tỉ đồng). Qua nghiên cứu, công ty đề xuất 3 phương án để thực hiện, trong đó phương án 1 là đầu tư công hoặc kêu gọi đầu tư bằng vốn ODA; phương án 2 thực hiện theo hình thức đối tác công tư (PPP); phương án 3, xem xét nâng vốn nhà đầu tư lên 50% bằng cách tìm nguồn vốn lãi suất thấp và khai thác quỹ đất trên tuyến, chỉnh trang đô thị.

"Với phương án 2, đơn vị tư vấn dự báo với mức thu phí 35.000 đồng/lượt nhân với số xe dự báo thì mất khoảng 26 năm, nhà đầu tư chỉ cân đối được 5.500 tỉ đồng, chưa tới 20% tổng mức đầu tư. Ngân sách nhà nước tham gia dự án là 80%. Chưa kể, nếu tăng giá thu phí thì sẽ thất thu vì phương tiện chọn đi đường hiện hữu. Do đó, phương án này khó khả thi vì theo Luật PPP hiện nay quy định vốn nhà nước góp vào dự án PPP không quá 50%" - phó tổng giám đốc CII nói.

Tuy nhiên, với phương án 3, CII đề xuất ý tưởng khai thác quỹ đất bằng cách xây cao ốc trên tuyến. "Ý tưởng này được một số nước trên thế giới thực hiện rồi, còn nước ta chưa có hành lang pháp lý cho mô hình này. Nếu áp dụng được sẽ giúp tận dụng được không gian, tiết kiệm quỹ đất, tạo điểm nhấn lạ mắt cho đô thị, tăng khả năng hoàn vốn cho nhà đầu tư" - bà Nguyễn Mai Bảo Trâm phân tích.

Sơ đồ các nút giao chính của tuyến đường trên cao Bắc - Nam ở TP HCM

Cảnh báo nhiều hệ lụy

Theo bà Nguyễn Mai Bảo Trâm, công ty đang tiếp tục nghiên cứu để tính tiếp xem nếu xây cao ốc thì xây ở vị trí nào, mật độ ra sao, tỉ lệ hoàn vốn nếu xây cao ốc khoảng bao nhiêu phần trăm... "Ðây là ý tưởng của CII và công ty chúng tôi mong muốn nhận được nhiều góp ý của các chuyên gia" - bà Nguyễn Mai Bảo Trâm mong muốn.

Nhận định về ý tưởng trên, một cán bộ của Sở Giao thông Vận tải TP HCM cho rằng là ý tưởng mới để tìm nguồn vốn cho các dự án giao thông lớn của TP HCM trong điều kiện nguồn vốn ngân sách có hạn. Tuy nhiên, những gì mới, chưa có trong quy định cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá sát sao nhằm tránh ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng giao thông... Vì vậy, CII cần có những đánh giá cụ thể hơn.

Trong khi đó, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia đô thị, nhấn mạnh việc xây các công trình ngay trên tuyến đường ở một số nước có thực hiện nhưng chủ yếu là các công trình công cộng như nhà ga, công trình phúc lợi xã hội... "Riêng việc xây cao ốc thì phải cân nhắc vì sẽ có nhiều hệ lụy phát sinh như tính an toàn khi chủ nhà sửa chữa công trình ảnh hưởng giao thông bên dưới và pháp lý sở hữu căn nhà..." - kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cảnh báo.

Từ cảnh báo trên, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng ý tưởng xây cao ốc ngay trên tuyến đường mà CII nêu ra là ý tưởng mang tính đối phó nhiều hơn là tổng thể khi tìm cách huy động vốn. "Tôi khẳng định ý tưởng này chỉ nên tham khảo, không nên khuyến khích vì nhiều hệ lụy đi theo bao gồm ảnh hưởng quy hoạch đô thị và mỹ quan đô thị. Khi hoàn thành tuyến đường, thông thường sẽ phủ cây xanh để tạo độ thông thoáng, mát mẻ, nếu xây cao ốc sẽ chắn gió, gây mất mỹ quan đô thị" - kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn phân tích.

Tương tự, TS Ðinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng ý tưởng xây cao ốc ngay trên đường trên cao chỉ là giải pháp cục bộ, chưa gắn vào quy hoạch chung của thành phố. "Khi nào quy hoạch chung của thành phố muốn phát triển loại hình như thế thì hãy nghĩ tới ý tưởng đó. Chưa kể, hiện nay thành phố đã quá ngột ngạt bởi các nhà cao tầng, cao ốc, mong muốn giãn dân ra các đô thị vệ tinh. Nếu tiếp tục xây cao ốc trên các tuyến đường giao thông thì càng ngột ngạt. Tôi cho rằng đề xuất này chỉ tham khảo, bởi nếu thực tế có diễn ra thì nó sẽ gây nhiều hệ lụy" - TS Ðinh Thế Hiển góp ý.