Cổ phiếu bất động sản đua nhau "nằm sàn" phiên cuối tuần, điều gì đang diễn ra?

Thị trường chứng khoán có phiên giao dịch cuối tuần không mấy tích cực khi áp lực bán mạnh lên trong phiên chiều khiến VN-Index đóng cửa trong sắc đỏ với mức điểm thấp nhất phiên. Với mức giảm 1,07%, chỉ số chính của thị trường Việt Nam thậm chí lọt top những chỉ số giảm mạnh nhất thế giới phiên 14/4.

Nằm trong tâm bão, hàng loạt cổ phiếu bất động sản bị bán mạnh và giảm sâu, thậm chí sàn “trắng bên mua”. Cụ thể, cổ phiếu KBC – đại diện nhóm bất động sản khu công nghiệp cũng giảm hết biên độ xuống mức 24.650 đồng/cp, mã DIG cũng giảm hết biên độ 6,9% xuống 16.200 đồng/cp, trắng bên mua. Chung tình cảnh có HDC, TDC, NHA đóng cửa trong mức giá “xanh lơ”, DXG và NLG cũng giảm sàn, lần lượt còn 12.750 đồng/cp và 29.600 đồng/cp.

LDG, NBB, PDR, HPX, CII, NVL… cũng đồng loạt chìm sâu trong sắc đỏ, hầu hết đều tại mức giá thấp nhất ghi nhận trong phiên. Những trụ lớn như VIC giảm 0,2%, VHM giảm 1%... Trên sàn HNX, CEO cũng giảm 7,2% xuống 23.100 đồng/cp, IDJ cũng mất 6,8% trong phiên hôm nay, rơi xuống mức 11.000 đồng/cp…

Có nhiều nguyên nhân khiến nhóm bất động sản bị bán mạnh trong phiên cuối tuần.

Thứ nhất, cổ phiếu bất động sản vừa có đợt tăng nóng sau hàng loạt thông tin tích cực như Nghị định 10 của Chính phủ được ban hành giúp tháo gỡ những nút thắt hành chính cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ thị trường BĐS hay Quyết định 388 về đề án phát triển nhà ở xã hội hay việc Phó Thủ tướng yêu cầu lập tổ công tác gỡ vướng cho các dự án của Novaland. Liều “dopping” này đẩy giá của hàng loạt mã bất động sản như NVL, NLG, PDR, KDH, TDC,… bứt phá. Nhiều cổ phiếu đạt mức tăng hai chữ số phần trăm chỉ trong chưa đầy 1 tháng. Tuy nhiên, áp lực chốt lời nhanh chóng xuất hiện sau nhịp hồi phục có thể là nguyên nhân khiến đà tăng bị ngắt quãng và thị giá nhanh chóng quay đầu giảm sâu.

Thứ hai, dù hàng loạt chính sách đã được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn, song hiệu quả thực tế triển khai vẫn cần kiểm chứng thêm. Bối cảnh hiện tại vẫn còn nhiều vướng mắc và không thể giải quyết trong “một sớm một chiều”. Trong một báo cáo gần đây, VNDirect cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường BĐS liệu có thể được “rã đông” khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngõ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để. VNDirect khẳng định rằng các chính sách ban hành như trên có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi.

Thứ ba, ở khía cạnh khác, bối cảnh thị trường chung không còn quá hấp dẫn. Định giá thị trường cũng không còn thực sự rẻ với P/E của VN-Index vào khoảng 12,x lần và có thể còn đắt hơn nữa sau mùa báo cáo tài chính quý 1/2023 tới đây. Theo ước tính của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), lợi nhuận sau thuế quý đầu năm có thể tăng trưởng âm 17% so với cùng kỳ, dựa trên kịch bản dự báo cơ sở về tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp mang tính đại diện cho các nhóm ngành mà đội ngũ phân tích lựa chọn. Trong đó, tăng trưởng quý 1 chủ yếu bị kéo giảm bởi một số cổ phiếu trong ngành bất động sản và hàng tiêu dùng, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu LNST cùng kỳ. Trong khi đó, lợi nhuận của ngành ngân hàng được kỳ vọng đi ngang.

Tuy vậy, nếu xét trong tương quan với nhiều quốc gia trên thế giới, kinh tế Việt Nam vẫn có nhiều điểm sáng. Trên thực tế, nhiều tổ chức quốc tế vẫn đánh giá cao kết quả và triển vọng phát triển kinh tế Việt Nam trong thời gian tới. Trong một chia sẻ gần đây, ông Phạm Hồng Sơn – Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước kỳ vọng, những nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, đẩy mạnh đầu tư công, hạ lãi suất cho vay… sẽ đem lại những tác động tích cực cho nền kinh tế Việt Nam, kích thích các hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước và TTCK Việt Nam vẫn còn tiềm năng tăng trưởng trong trung và dài hạn