Cổ phiếu BĐS Khu công nghiệp: Động lực tăng trưởng từ quỹ đất sạch

Đại gia trong lĩnh vực khu công nghiệp là Tổng công ty Idico (IDC), theo Công ty chứng khoán BSC, có quỹ đất 880 ha tại Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bắc Ninh, Thái Bình… đảm bảo tăng trưởng dài hạn. Trong đó, dự án trọng tâm hiện nay là là KCN Hựu Thạch tại Long An diện tịch 362 ha với vốn đầu tư 5.253 tỷ đồng với thời gian khai thác từ 2017-206.

IDC có tổng 3.702,5 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang, trong đó tới 2.322,1 tỷ đồng đầu tư vào Hựu Thạnh và 197,1 tỷ đồng khu dân cư nhà ở công nhân khu công nghiệp Hữu Thạnh.

Ngoài ra, tính tới 31/12/2020, IDC cũng đang có 6.140,5 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn. Với việc thực hiện ghi nhận trong 50 năm, doanh nghiệp sẽ có nguồn ghi nhận lợi nhuận ổn định trong tương lai.

Công ty cổ phần Long Hậu (LHG) năm 2020 đạt lợi nhuận 199 tỷ đồng, tăng trưởng 40% so với năm 2019. Để duy trì mức tăng trưởng lợi nhuận này trong năm nay, LHG đang đẩy mạnh cho thuê diện tích Khu công nghiệp Long Hậu 3 (LHG) tại Long An với quỹ đất sạch hơn 100 ha.

Tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) bất thường tổ chức cuối năm 2020, ban lãnh đạo Công ty cho biết, tính đến 30/09/2020, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho giai đoạn 1 của dự án LH3 đã đạt 103,15 ha, tương ứng tỷ lệ 83,19% trên tổng số 123,98 ha của giai đoạn 1. Tính đến cuối năm 2020, dự án đã ký hợp đồng cho thuê đất diện tích 10 ha, với mức giá 220 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng so với mức giá thuê 160 USD/m2/chu kỳ thuê của cùng kỳ năm 2019.

Tính tới 31/12/2020, LHG đang ghi nhận 678,9 tỷ đồng đầu tư vào xây dựng khu công nghiệp Long Hậu. Nếu như việc ghi nhận thuận lợi, doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2021 vì ghi nhận doanh thu cho thuê một lần.

Bên cạnh LH3, LHG đang chủ trương tham gia thực hiện dự án KCN An Định tại Vĩnh Long với diện tích dự kiến 200 ha, trong đó có 147 ha là đất nhà máy, xí nghiệp. Nếu thực hiện, đây sẽ là dự án gối đầu sau LH3 giúp duy trì dư địa tăng trưởng kết quả kinh doanh trong các năm tới.

CTCP Khoáng sản và xây dựng Bình Dương (KSB) sở hữu Khu công nghiệp Đất Cuốc (Huyện Bắc Tân Uyên- Bình Dương) với tổng diện tích theo quy hoạch được phê duyệt lên đến 553 ha. Sau khi lấp đầy cho thuê hơn 300 ha diện tích của giai đoạn 1, công ty đang tiếp tục tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng để cho thuê với hơn 200ha diện tích giai đoạn 2 với tổng nguồn vốn đầu tư cho công tác đền bù và xây dựng cơ sở hạ tầng, xử lý nước thải vào khoảng 976,3 tỷ đồng.

Thuộc tập đoàn cao su Việt Nam, nhiều đơn vị thành viên cũng đang đẩy mạnh hoặc định hướng chuyển đổi quỹ đất cao su sang phát triển mảng bất động sản công nghiệp nhằm tận dụng lợi thế về vị trí địa lý nằm tại các tỉnh có nhu cầu cao về đất khu công nghiệp, kết nối hạ tầng giao thông tốt, quỹ đất lớn có thể nhanh chóng chuyển đổi bàn giao với chi phí giải phóng mặt bằng thấp.

CTCP Cao su Phước Hòa (PHR), từ 2020 đến 2025, sẽ chuyển đổi khoảng 5.600 ha trong tổng số 15.000 ha đất cao su đang quản lý để xây dựng 5 khu công nghiệp, bao gồm khoảng 4.000ha đất KCN tự phát triển và 1.600ha đất chuyển nhượng cho các chủ đầu tư KCN khác.

Đối với các dự án tự phát triển, PHR đang thực hiện dự án mở rộng diện tích KCN Tân Bình lên 1.055ha với 740 ha diện tích có thể cho thuê. Dự án đang được quy hoạch tổng thể và kỳ vọng sớm được Thủ tướng chính phủ phê duyệt trong năm 2021. Bên cạnh đó, công ty cũng đang hoàn thiện các thủ tục để trình Tỉnh Bình Dương về việc thành lập mới 2 Khu Công nghiệp – Đô thị - Dịch vụ là Hội Nghĩa (715 ha) và Bình Mỹ (1.002 ha)

Đối với diện tích đất chuyển nhượng, sau khi thực hiện chuyển đổi 346 ha đất cho NTC trong năm 2020, PHR cũng đang dự kiến sớm chuyển nhượng 691 ha đất để xây dựng KCN VSIP III trong năm 2021 sau khi dự án này có được quyết định đầu tư KCN, ước tính việc chuyển nhượng có thể thu về gần 900 tỷ đồng tiền bồi thường đất.

Nhiều doanh nghiệp khác thuộc Tập đoàn cao su cũng đang tiến hành các dự án đầu tư mới, mở rộng diện tích KCN như SIP với dự án KCN Phước Đông giai đoạn 3 có tổng diện tích 933 ha, CTCP Cao su Hòa Bình (HRC) với kế hoạch chuyển đổi 2.000 ha đất cao su sang làm Khu công nghiệp - Dịch vụ - Tái định cư tại Bà Rịa-Vũng Tàu hay NTC sẽ đẩy mạnh đầu tư dự án Nam Tân Uyên 3 với diện tích 346ha sau khi nhận bàn giao đất từ PHR. 

Trong nhóm các doanh nghiệp KCN thuộc Tổng Công ty Sonadezi, CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) cũng đang được đánh giá cao về dư địa tăng trưởng khi đang sở hữu KCN và đô thị Châu Đức tại Bà Rịa - Vũng Tàu, trong đó KCN Châu Đức có diện tích quy hoạch lên đến 1.556,14 ha với hơn 1.000 ha diện tích có thể cho thuê nhưng tỷ lệ lấp đầy hiện còn thấp. Số liệu diện tích cho thuê lũy kế của SZC đến cuối năm 2019 là 394 ha đất khu công nghiệp và 5.600 m2 nhà xưởng xây sẵn trong khi tổng diện tích đất sẵn sàng cho thuê lên tới 640 ha đã được giải phóng mặt bằng và đền bù xong.

Bước sang năm 2021, triển vọng tăng trưởng của các doanh nghiệp trong ngành được đánh giá vẫn còn rất sáng khi Việt Nam đang có nhiều yếu tố thuận lợi hỗ trợ cho nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp, bao gồm nền kinh tế được dự báo sẽ phục hồi tốt thúc đẩy hoạt động đầu tư, sản xuất và làn sóng dịch chuyển sản xuất của một số tập đoàn lớn sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn… đang diễn ra.

Trong khi cầu ở mức cao thì nguồn cung đất chưa thể mở rộng nhanh chóng do KCN là lĩnh vực chịu sự quản lý chặt chẽ của chính phủ, các doanh nghiệp khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn và mất thời gian để đủ điểu kiên pháp lý, dẫn đến quỹ đất sẵn sàng cho khách thuê bị hạn chế, do đó giá thuê được dự báo sẽ tiếp tục tăng.