Cổ phiếu tăng bạo trước cơn sốt đất, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn làm ăn lèo tèo, thậm chí thua lỗ

Cục diện thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2019 ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ của những khu vực mới nổi, lân cận các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM trong bối cảnh vùng trung tâm dần đi vào bão hoà.

Ở khu vực phía Nam, với vị trí thuận lợi, đi cùng kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng (dự án tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Xuyên Á…), hàng loạt dự án nhà phố, đất nền chào bán thời điểm cuối năm 2018 điều chỉnh giá theo chiều hướng tăng từ 20-30%. Đặc biệt, Bà Rịa – Vũng Tàu đang là địa phương có mức giá đất tăng cao nhất với mức giá khảo sát từ 45-50 triệu/m2, có nơi lên đến 60 triệu đồng/m2.

Song song, với tiềm năng du lịch, giá đất khu vực miền Trung từ Phan Thiết trở về Thanh Hoá, Nghệ An… cũng tăng trưởng không kém với tỷ lệ tăng lên đến 100% trong vòng vài tháng.

Diễn biến tăng nóng giá đất bao gồm đất nền, dự án… "thổi" giá cổ phiếu những doanh nghiệp kinh doanh tại các khu vực này tăng theo, giới quan sát cho hay.

Đơn cử, cổ phiếu Đạt Phương (DPG) trải qua 2 đợt sóng mạnh, 9 tháng ghi nhận mức tăng 54% thị giá lên 45.150 đồng/cp. Hiện, Đạt Phương đang khai thác dự án tại khu vực Hội An – Quảng Nam.

Đáng chú ý, Công ty mở rộng sang mảng khu công nghiệp, đơn vị đang nghiên cứu cùng một số đối tác và đề xuất tỉnh Quảng Nam cho đầu tư với diện tích 700ha. Tỉnh về cơ bản đã đồng thuận và cho phép doanh nghiệp xây dựng quy hoạch sơ bộ, ban lãnh đạo chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2019.

Giao dịch cổ phiếu DPG.

Hưởng lợi mạnh mẽ từ cơn sốt đất Bà Rịa – Vũng Tàu, cổ phiếu HDC cũng tăng đột biến. Ghi nhận, mã này tăng gần gấp đôi thị giá kể từ đầu năm nay, từ mức 12.000 đồng lên gần 23.000 đồng/cp.

Được biết, quý 3/2019 nhờ ghi nhận doanh thu từ dự án Ecotown Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) và Fussion Siutes Vũng Tàu (được biết giá đất tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu thời gian gần đây tăng nóng, liên tục thiết lập mặt bằng mới) đã thúc đẩy kết quả kinh doanh Công ty. Luỹ kế 9 tháng đầu năm, HDC đạt doanh thu thuần 470 tỷ, giảm nhẹ song lợi nhuận sau thuế đạt hơn 63 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2018.

Giao dịch cổ phiếu HDC.

Tăng mạnh còn có Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, NTL). Là đơn vị kinh doanh dự án tại các khu vực mới nổi lân cận thủ đô như Hạ Long, Vân Đồn – Quảng Ninh, cổ phiếu NTL thời gian gần đây ghi nhận mức tăng mạnh mẽ, từ vùng 10.000 đồng lên gần 23.000 đồng/cp, tức tăng đâu đó 2,3 lần.

Công tác đẩy mạnh bán hàng tại dự án Bắc quốc lộ 32 huyện Hoài Đức, Hà Nội và một số căn chung cư lô 4.5 Tp.Hạ Long… cũng mang về lợi nhuận lớn cho Công ty trong quý 3. Kết quả sau 9 tháng, doanh thu thuần Công ty đạt 598,5 tỷ - tăng gấp đôi; lãi sau thuế 143,5 tỷ - tăng gấp 3,6 lần.

Giao dịch cổ phiếu NTL.

Tăng nóng còn có cổ phiếu NLG của Tập đoàn Nam Long, IJC của CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC)… Song, tình hình kinh doanh lại không mấy tương xứng. Quý 3 sụt giảm mạnh, Nam Long theo đó báo doanh thu 9 tháng giảm hơn nửa về 1.327 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt vỏn vẹn 447 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 748 tỷ 9 tháng đầu năm 2018.

Giao dịch cổ phiếu IJC.

Tương tự, IJC thậm chí giảm đến 190% doanh số quý 3, từ mức 831 tỷ chỉ còn 286 tỷ đồng, tương ứng lợi nhuận giảm về 64 tỷ.

Dù cổ phiếu tăng nóng, Đạt Phương thậm chí báo lỗ 30 tỷ trong quý 3, luỹ kế 9 tháng chỉ thực hiện 2% chỉ tiêu năm.

Bất động sản là lĩnh vực đối mặt với rất nhiều rủi ro, đặc biệt từ chính sách trước chủ trương ngày càng siết chặt từ cơ quan Nhà nước. Chưa kể, với những doanh nghiệp kể trên dòng vốn không quá lớn, tài sản ghi nhận tỷ trọng cao tại các khoản phải thu, hàng tồn, dòng tiền không quá dồi dào… là những điểm cần lưu ý để đầu tư.

Như HDC, tổng tài sản Công ty (tính đến 30/9/2019) vào mức 2.219 tỷ, riêng hàng tồn chiếm gần 40%, khoản phải thu khách hàng chiếm hơn 10%. Hay NTL, hàng tồn Công ty vào mức 974 tỷ đồng – tương đương 64% tổng tài sản. IJC không ngoài lề, hàng tồn và khoản phải thu khách hàng Công ty đạt 5.741 tỷ đồng, chiếm hơn 73% tổng tài sản hiện có…

Riêng DPG, với những tham vọng lớn, Công ty hiện vẫn đang đối mặt với dư nợ vay cao ngất. Trong kỳ báo cáo kinh doanh mới đây, chi phí tài chính Công ty khá lớn (chủ yếu chi phí lãi vay) với 53,4 tỷ đồng, gấp 2,3 lần cùng kỳ năm trước đã khiến Đạt Phương thua lỗ. Hiện tại, nợ phải trả của Đạt Phương lên tới 4.087 tỷ đồng, chiếm 80% tổng nguồn vốn công ty, trong đó nợ vay chiếm 2.513 tỷ đồng.