Cơn sốt đất điên cuồng bất ngờ hạ nhiệt, giá nhà đất nhiều nơi "sốt ảo" có thể quay đầu giảm

Quả thực, cơn sốt đất ảo chóng mặt dường như đang có dấu hiệu dừng lại. Người trong cuộc đã mổ xẻ các nguyên nhân và đưa ra giải pháp phù hợp. Đại diện Savills Việt Nam cho rằng, sự tăng giá "nóng" của thị trường nhà đất thời gian gần đây chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Và khi không phản ánh nhu cầu thực của thị trường thì cơn sốt dừng lại là điều tất yếu.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi.

Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời. Thời gian qua, khá nhiều đợt sốt đất nền "chóng vánh", nhưng chỉ sau một tuần hoặc vài tháng, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng vỡ, và chỉ còn lại hệ quả cho những NĐT "ôm bom" cuối cùng.

Đến thời điểm hiện tại, khi các cơn sốt đất có hiện tượng "dứt" tại một số địa phương trên cả nước thì những dự đoán về sự lao dốc về giá bán đã được đưa ra. Dù chưa rõ ràng ở việc cắt lỗ, hay bán tháo BĐS sau đợt nóng sốt nhưng rõ ràng, việc NĐT bán ra được sản phẩm ở thời điểm mà cơn sốt nguội đi là điều vô cùng khó khăn. Bài Học ở Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc…đã chứng minh cho điều này.

Ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối kinh doanh và đầu tư CNT Group cho rằng, hiện nay, đa số những địa phương đang sốt đất, giá đẩy lên 50-100% trong vòng vài tuần, thậm chí tăng hàng chục lần. Tuy nhiên chu kỳ sốt đất cục bộ thường diễn ra chỉ vài tuần hoặc cao điểm là vài tháng. Khi cơn sốt qua đi, giá BĐS có xu hướng quay đầu giảm hoặc may mắn hơn là giữ nguyên giá. Phải mất một thời gian dài, thị trường những nơi này mới tiếp tục được điều chỉnh lại, giá sẽ tăng nhưng tăng chậm. Vì tại thời điểm sốt, giá trị BĐS đã được đẩy lên đỉnh điểm, cao hơn giá trị thực nhiều lần. Nên những NĐT mua cuối thường chịu lỗ, phải bán tháo do rất khó ra hang.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn sốt đất từ việc ra đời của Bộ Luật Đất Đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn sốt đất khắp cả nước.

Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều lần sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, và lập tức đóng băng sau đó kèm theo là với rất nhiều hệ lụy. Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây mới đẩy thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp. Vì thế nên việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.

Từ bài học đất sốt theo sân bay, vị chuyên gia này phân tích, thật sự thì không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. 

Tuy nhiên đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang. Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam, và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy.

Chưa kể, nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện, thường là cơ sở để giá đất tăng. Các khu vực "ăn theo" hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất. Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây.

Thực tế cho thấy, mới đây, việc chính quyền nhiều địa phương tăng cường quản lý ngay lập tức cơn sốt đất hạ nhiệt. Điều này cho thấy, việc tăng giá BĐS bất thình lình xuất phát từ tâm lý và việc "dứt" cơn sốt cũng từ tâm lý của một nhóm đối tượng đầu cơ. Rõ ràng, tính bền vững của thị trường là không có.

Nói về hệ lụy của những cơn sốt đất để lại, Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, điều dễ nhận thấy nhất là gây bất ổn cho thị trường BĐS toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước.

Trong đó, việc hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của Quốc gia.

Chưa kể, nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó. Cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng… Như vậy, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất là khó có thể xảy ra.

Kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng. Đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình.

Như vậy, để thấy hầu hết không mong muốn một thị trường BĐS nóng sốt một cách đột ngột. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group chia sẻ tại hội thảo mới đây, khi cho rằng, việc đầu tư, mua bán kiếm lợi nhuận là nhu cầu chính đáng của NĐT. Nhưng tất cả chúng ta không mong muốn một thị trường BĐS phát triển quá nóng hoặc quá lạnh, hệ lụy để lại sau mỗi cơn sốt là rất đáng lo ngại, dường như không bên nào được hưởng lợi từ cơn sốt đất, thậm chí doanh nghiệp BĐS còn khốn đốn hơn sau mỗi đợt sốt. Vì thế, một thị trường BĐS phát triển bền vững, ổn định mới là điều cần hướng tới trong dài hạn.