Cuộc đua “săn tìm” quỹ đất của các ông lớn ngoại, thị trường M&A có thể chứng kiến mức độ sôi động chưa từng có từ nay đến 2024

Nhiều chuyên gia nhận định, hiện nay là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài thâm nhập, rót hàng tỉ USD vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Xu hướng này có thể tiếp tục gia tăng trong thời gian tới, trong bối cảnh một số doanh nghiệp địa ốc đang cần “phao cứu sinh” giữa lúc nguồn vốn hạn hẹp.

Từ năm 2022 đến đầu năm 2023, hàng loạt thương vụ mua – bán dự án lớn đã thu hút sự quan tâm của dư luận.

Cái tên đình đám trên thị trường M&A gắn liền với loạt dự án bất động sản khu đô thị tại Việt Nam phải kể đến Tập đoàn Keppel.

Thương vụ gần đây nhất của Tập đoàn này là Keppel Corporation (Keppel Corp), doanh nghiệp hàng đầu Singapore, thông qua công ty con Keppel Land chi 1.230 tỷ đồng mua lại một dự án bất động sản đang triển khai tại Hà Nội.

Theo các nguồn tin, dự án mà Keppel Land rót vốn là Tiến Bộ Plaza, do Công ty In Tiến Bộ và TID Group làm nhà đầu tư. Dự án này là một phần của tổ hợp bất động sản đa chức năng đang trong quá trình xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2025. Keppel Land sẽ thanh toán trong hai đợt với tổng giá trị khoảng 1.230 tỷ đồng (70 triệu SGD) để sở hữu số cổ phần này.

Dự án được phát triển trên khu đất rộng 3,2 ha tại 175 Nguyễn Thái Học, Phường Cát Linh, Quận Đống Đa, Hà Nội.

Trước đó không lâu, Tập đoàn Keppel công bố sẽ cùng quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF) chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần 2 dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) của Khang Điền.

Theo kế hoạch, Keppel và Khang Điền sẽ cùng phát triển tổng cộng hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư trên tổng diện tích khoảng 11,8 ha (tổng chi phí phát triển hai dự án này bao gồm chi phí đất đai dự kiến khoảng 10.200 tỷ đồng).

Một loạt thương vụ thâu tóm của doanh nghiệp ngoại này trong năm 2022 cũng từng gây “bão” thị trường M&A. Cụ thể, đó là giao dịch trị giá 2.715 tỷ đồng mua 49% cổ phần Mailand Hanoi City, Hoài Đức, Hà Nội từ công ty địa ốc Phú Long. Hay, Keppel Land sở hữu 100% tại dự án Saigon Sports City sau khi thâu tóm 10% còn lại từ JenCity Lim-ited thông qua công ty con Oil Asia Pte. Limited. Giá trị giao dịch vào khoảng 11.4 triệu USD. Tổng chi phí phát triển dự án Saigon Sports City khoảng 500 triệu USD.

Báo cáo thường niên 2022 của Tập đoàn này cho thấy, doanh nghiệp đang sở hữu danh mục bất động sản đáng nể, bao gồm các dự án Saigon Sports City 64 ha, Riviera Point, Estella Heights, Celesta Rise.

Keppel Corp cũng nắm 40% trong công ty Empire City, đơn vị phát triển dự án cùng tên tại Thủ Thiêm. Cùng với đó, ông đầu tư ngoại này nắm 42% công ty Nam Rạch Chiếc, phát triển dự án Palm City 29 ha. Chưa hết, Tập đoàn này còn sở hữu 30% cổ phần toà nhà Vietcombank 198 Trần Quang Khải và đầu tư 8% cổ phần Nam Long, một công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Tp.HCM (HOSE).

Một ông nhà đầu tư ngoại khác là Tập đoàn CapitaLand cũng liên tục thâu tóm quỹ đất bất động sản tại Việt Nam. Hồi tháng 3/2023, Tập đoàn  đàm phán mua tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD từ Vinhomes (mã: VHM) gây nhiều chú ý.

Cụ thể, CapitaLand đang xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes - một dự án phát triển theo phong cách thành phố nghỉ dưỡng rộng 294 ha gần thủ đô Hà Nội, hoặc một dự án khác ở phía bắc thành phố Hải Phòng.

Trước đó, CapitaLand mua lại thành công 86 triệu cổ phần, tương đương 100% vốn điều lệ của Công ty CP BCLand. Tổng giá trị thương vụ là 1,380 tỉ đồng. Mục đích CapitaLand hướng tới là dự án có diện tích 6 ha tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, Tp.HCM của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh nhà Đoàn Nguyên (Đoàn Nguyên) do BCLand đang nắm giữ 100% vốn điều lệ.

Đầu tháng 4/2023 tại Nhật Bản, Tập đoàn Sumitomo Forestry và Kim Oanh Group đã tiến hành ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược trong lĩnh vực bất động sản. Theo thỏa thuận hợp tác, Sumitomo Forestry sẽ rót vốn cùng Kim Oanh Group thành lập Công ty liên doanh KS Sustainable Development JSC để triển khai một dự án bất động sản tại thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Dự án có quy mô 118 căn nhà phố và shophouse, dự kiến sẽ công bố ra thị trường vào cuối năm nay. Hiện Tập đoàn Nhật Bản này đang tiếp tục nghiên cứu hợp tác cùng Kim Oanh Group phát triển những dự án lớn khác.

Ghi nhận cho thấy, trong hơn một năm nay, thị trường M&A ghi nhận sự tăng nhiệt dần. Nhiều nhóm nhà đầu tư ngoại sẵn dòng tiền “lớn" đang tìm kiếm cơ hội, sẵn sàng rót vốn vào các dự án tiềm năng. Đa số các nhà đầu tư này đều hướng đến các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện, để tránh rủi ro. Đây là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể, được xem là chiếc phao cứu sinh giữa lúc nguồn vốn trong nước chưa thể khơi thông một sớm một chiều.

Ông Neil MacGregor , Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam

Savills ghi nhận các hoạt động M&A diễn ra mạnh mẽ trong lĩnh vực công nghiệp. Đặc biệt, rất nhiều nhà đầu tư quan tâm đến các lĩnh vực ngách như trung tâm dữ liệu và kho lạnh. Cùng với đó, các tài sản như văn phòng, khách sạn cũng được nhà đầu tư ngoại quan tâm.

Bộ phận Tư vấn Đầu tư của chúng tôi chưa bao giờ bận rộn như hiện nay với rất nhiều yêu cầu tư vấn từ khách hàng, đặc biệt là bên bán. Họ là những chủ tài sản đang tìm cách huy động vốn trong thời điểm khó khăn khi việc tiếp cận khoản vay từ ngân hàng trở nên khó khăn.

Savills đang thực hiện đàm phán 5 giao dịch lớn ở nhiều giai đoạn khác nhau, đây là con số lớn hơn rất nhiều so với thời điểm cùng kỳ các năm trước. Giá trị các giao dịch ở mức từ 50-100 triệu USD. Đó là một tín hiệu tích cực cho số lượng giao dịch sẽ được hoàn thành trong năm 2023.

Cùng với đó, nhu cầu đầu tư rất cao từ các khách hàng là nhà đầu tư đã hợp tác với Savills trong nhiều năm ở thị trường Việt Nam. Tiêu biểu như các nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore, Đài Loan với mong muốn phát triển mạnh mẽ danh mục đầu tư của họ tại Việt Nam. Đây được xem là cơ hội để họ có thể làm việc với các chủ đầu tư, chủ sở hữu bất động sản trong nước để tiếp cận và mở rộng các dự án cũng như quỹ đất.

Có thể nói mức độ quan tâm của các nhà đầu tư liên quan đến M&A tăng cao cùng nhiều chủ tài sản có nhu cầu bán là động lực thúc đẩy hoạt động M&A từ nay đến hết 2023. Từ nay đến 2024, thị trường M&A có thể chứng kiến mức độ sôi động chưa từng có.

Các chủ đầu tư trong nước nên có tầm nhìn dài hạn tận dụng sự quan tâm mạnh mẽ của từ các nhà đầu tư nước ngoài để giải quyết những khó khăn về vốn trước mắt, đồng thời tái định vị để tăng trưởng ổn định trong dài hạn.

Tuy nhiên, do có nhiều khó khăn trong quá trình cấp phép, phê duyệt thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng nên việc chốt giao dịch có thể mất nhiều thời gian hơn. Điều quan trọng lúc này là các chủ đầu tư trong nước cần làm việc cùng những đơn vị tư vấn chuyên nghiệp với nhiều kinh nghiệm để hoàn tất giao dịch trong khoảng thời gian ngắn nhất có thể.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Hầu hết các dự án được rao bán thời điểm này là dự án lớn, từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến tòa nhà văn phòng, khách sạn, resort, khu đất phát triển hoặc dự án đang xây dở dang, hoặc tài sản đang vận hành....

Hiện bất động sản Việt Nam đang nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước nhờ vào các yếu tố nền tảng kinh tế hấp dẫn. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, và tiến hành các thủ tục cần thiết. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm tăng giá trị cho thị trường.

Dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư ngoài nước đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026. Đối với triển vọng cho 6 tháng cuối năm nay, chúng tôi ghi nhận có nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đám phán khá tích cực. Vấn đề nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, đền bù giải phóng hoàn chỉnh…

Loại hình truyền thống như bất động sản nhà ở bán, văn phòng, bán lẻ và khách sạn vẫn chiếm phần lớn các hoạt động đầu tư M&A. Tuy nhiên trong những năm gần đây, mảng công nghiệp và hậu cần đang hoạt động tốt hơn hầu hết các loại tài sản khác.

Hầu hết những thương vụ giao dịch M&A bất động sản đã và đang thực hiện trong năm 2022-2023 đến từ các nhà đầu tư Châu Á. Có một điểm đáng chú ý là giá chào bán không giảm so với kỳ vọng, nhưng bên bán đã sẵn sàng lắng nghe và “nhượng bộ” để đàm phán sâu hơn vào các vòng trong nhằm tìm điểm hòa giữa hai bên, trong bối cảnh các doanh nghiệp có khả năng phải tiếp tục gánh chịu mức lãi suất từ ngân hàng trong thời gian dài hơn.

Tâm lý tích cực của nhà đầu tư ngoại dành cho Việt Nam là nhờ lĩnh vực sản xuất đang phát triển nhanh và các chỉ số cơ bản tiềm năng như dân số trẻ, tỷ lệ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu đang trên đà tăng trưởng.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn gặp nhiều thử thách cho nhà đầu tư trong việc tìm kiếm những cơ hội chất lượng tốt. Thực tế có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại khá hạn chế, nguyên nhân là do tính hợp pháp, kỳ vọng về giá cả từ cả hai phía và vấn đề bồi thường. Trong khi đó, hiện nay hầu hết các dự án đều có ít nhiều các vướng mắc vẫn cần được tháo gỡ.

Ông Nguyễn Phạm Anh Duy, Giám Đốc Tư Vấn Đầu Tư BĐS tại CBRE Việt Nam

Trong năm qua đã có một số giao dịch của khối ngoại thâu tóm quỹ đất dự án. CBRE cũng đã thực hiện tại Tp.HCM với quy mô phát triển dự án gần 2,000 căn hộ. Giá trị của các giao dịch dao động từ 1,000 tỷ đến vài nghìn tỷ đồng đối với các dự án có quy mô từ vài hecta (ha) đến trên 10ha, tại các khu vực phát triển mạnh về thị trường nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM.

Trên thị trường ghi nhận sự sôi động từ các nhà đầu tư ngoại mong muốn tham gia vào thị trường bất động sản thương mại, các tài sản có nguồn thu nhập ổn định và bền vững.

Việc các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về tài chính trong thời gian vừa qua, đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nước ngoài có thể hợp tác, nhận chuyển nhượng các quỹ đất dự án thuận lợi hơn trước đây. Việc này không có gì đáng lo ngại, thậm chí là tín hiệu tốt cho thanh khoản của thị trường, và minh chứng cho niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước vào tiềm năng của thị trường bất động sản nhà ở nói riêng, và nền kinh tế Việt Nam nói chung.

Thông qua việc tiếp tục đầu tư, tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam ngay cả trong giai đoạn biến động kinh tế thế giới như hiện nay khi các nhà đầu tư trở nên rất thận trọng với việc đánh giá đầu tư vào một quốc gia, khu vực cụ thể nào, đó là lợi thế của Việt Nam.

Nếu quan sát, chúng ta sẽ thấy các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư thâu tóm quỹ đất phát triển nhà ở gần đây hầu hết là các doanh nghiệp có tâm huyết với thị trường Việt Nam, có kinh nghiệm đầu tư lâu năm với nhiều dự án thành công, chứ không phải nhà đầu tư nước ngoài mới vào thị trường. Do đó việc các doanh nghiệp ngoại đầu tư được tại thời điểm này cũng giúp cho doah nghiệp trong nước có nguồn thu giải quyết các vấn đề tài chính của mình.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam)

Trong bối cảnh khó khăn hiện nay lại là cơ hội tốt để những nhà đầu tư có sẵn vốn mở rộng thị phần và đa dạng danh mục đầu tư của họ.

Tại Colliers, chúng tôi nhận thấy số lượng yêu cầu tìm kiếm tài sản tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài cả cũ và mới tăng so với năm trước. Ngoài các nhà đầu tư quen thuộc từ Đông Bắc Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan) và Singapore, nay các nhà đầu tư từ Malaysia, Pháp, Trung Đông và Thái Lan cũng ngày càng quan tâm hơn đến thị trường bất động sản Việt Nam. Các tài sản được chú ý hàng đầu gồm bất động sản công nghiệp (khu logistics, trung tâm dữ liệu, kho lạnh), văn phòng hạng A, đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (khách sạn, resort), các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM.

Mặc dù vậy, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục giữ cách tiếp cận tài sản thận trọng. Họ thường mua lại công ty và các tài sản thương mại tạo ra thu nhập vì có thể kích hoạt dòng tiền tức thời. Tuy nhiên, với danh mục đầu tư lớn, khi cân nhắc các thế mạnh về thị phần và am hiểu pháp lý của bên bán (là các chủ đầu tư nội địa), họ sẽ nghiêng về hướng rót vốn bằng hình thức hợp tác, liên doanh hay chuyển nhượng cổ phần để nắm quyền điều hành và hưởng lợi tức thay vì mua lại toàn bộ dự án để phát triển.