[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Cuối năm, giới đầu tư địa ốc rục rịch quay trở lại

Theo ghi nhận, bên cạnh động thái rục rịch của các doanh nghiệp địa ốc đang tái khởi động dự án, tung chiêu thu hút khách hàng, thì giới đầu tư BĐS cũng đã nhìn nhận thị trường lạc quan hơn vào dịp cuối năm.

Nếu thời điểm đầu năm đến giữa năm 2020, thị trường BĐS rơi vào trạng thái trầm lắng do tâm lý sợ Covid-19 còn lây lan diện rộng, thì hiện nay khi những thông tin về vaccine xuất hiện nhiều hơn, tâm lý của NĐT cũng dần ổn định. Các chuyên gia trong ngành dự báo, dòng tiền chảy vào BĐS sẽ rõ nét hơn từ thời điểm cuối năm 2020 đến năm 2021.

Tìm hiểu được biết, sau khoảng thời gian "im ắng" hiện các dự án đất nền tại khu ven Tp.HCM và các tỉnh lân cận đã bắt đầu được giới đầu tư địa ốc chú ý trở lại. Nếu cách đây 4-5 tháng, vẫn có NĐT đi xem đất nhưng quyết định "e dè" thì hiện nay việc xuống tiền nhanh chóng hơn, nhất là những nền đất vị trí đẹp, gần khu dân cư hiện hữu.

Vừa bán được căn nhà xây sẵn, anh Quang (Q.9) ráo riết đi tìm mua đất trong khu vực để tiếp tục tái đầu tư. Với nền đất 50m2 được bán với giá 2.3 tỉ đồng, anh Quang "xuống tiền" cọc ngay và chờ ngày đi công chứng. Theo NĐT này, nếu cách đây 3 tháng nền đất cùng diện tích rao bán 2.1 tỉ đồng/nền có thể anh còn phân vân do sợ dịch kéo dài thì hiện tại biết được tiềm năng của thị trường cũng như giá vẫn nhích lên nên mua để đầu tư vẫn ổn. Nếu cứ phân vân có thể qua Tết giá còn lên nữa.

Theo anh Vũ Văn B, một một giới tự do tại khu Đông Tp.HCM, khoảng 2-3 tuần nay lượng NĐT đi xem đất tăng cao. Nếu thời điểm dịch bùng phát, người mua thực đi xem đất áp đảo thì dịp cuối năm này NĐT lại chịu đi xem đất nhiều hơn. Trong đó, các nền vị trí mặt tiền, có sổ, giá nhỉnh hơn chút so với thời điểm dịch NĐT vẫn sẵn sàng "xuống tiền". Môi giới này tiết lộ, trong 2 tuần qua, đã giao dịch được 6 nền đất, tăng hẳn so với trước đó, chủ yếu các nền được bán ra cho NĐT.

Bên cạnh khu Đông thì thị trường BĐS khu Tây như Hóc Môn, Củ Chi hay các dự án đất nền tỉnh khu vực Long An, NĐT cũng bắt đầu quan tâm trở lại. Theo đại diện một sàn BĐS có trụ sở tại Q.12 đang chào bán dự án BĐS tại Long An, trong khoảng 1 tháng trở lại đây, sự quan tâm của NĐT đến đất nền, nhà phố, shophouse khu vực Long An đã "tăng nhiệt" hơn trước. Lượng NĐT chịu đi xem đất đã tăng lên, còn trước khu vực này khá trầm lắng.

Cũng theo anh B, hiện nguồn hàng đất nền có sổ tại khu vực ven Tp.HCM khá khan hiếm, chủ yếu là các nền đất được NĐT mua trước đó từ lâu gửi bán lại. Vào dịp cuối năm cộng với các thông tin tốt về thị trường đã khiến NĐT quan tâm trở lại. Với những NĐT có dòng vốn tốt thì vẫn ưa chuộng đất nền có sổ (giá đã khá cao) tại khu ven TP còn những NĐT có dòng vốn khiêm tốn thì chọn các sản phẩm chưa sổ, đất dự án, đầu tư dài hạn ở các khu vực tỉnh lân cận.

Đối với phân khúc căn hộ, thời điểm cuối năm cũng chộn rộn hơn so với dịp đầu năm. Nhiều CĐT bung hàng, kích cầu bằng cách chính sách hấp dẫn đã khiến NĐT có cái nhìn lạc quan hơn. Nếu Tp.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung thì BĐS tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương lại rục rịch. Xu hướng dịch chuyển địa bàn để tìm kiếm cơ hội đầu tư cũng được thể hiện rõ nét vào dịp cuối năm. Nhiều NĐT đã chọn đầu tư vào các dự án căn hộ hình thành trong tương lai tại khu vực vệ tinh Tp.HCM với số vốn bỏ ra ban đầu không quá lớn. Trong đó có những NĐT có số vốn khiêm tốn vẫn chọn phân khúc này để đầu tư theo kiểu đóng theo giai đoạn, chờ chốt lời vào thời điểm năm 2021.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, dịp cuối năm, dòng tiền của NĐT bắt đầu bắt nhịp với sức nóng của các thông tin hạ tầng. Chẳng hạn như tại khu Đông, thông tin thành lập Tp.Thủ Đức đã và đang tạo ra sự tác động tích cực đến tâm lý của NĐT. Còn tại khu Tây khi loạt hạ tầng đang được đầu tư, mở rộng cũng khiến NĐT quan tâm quay trở lại thị trường sau thời gian "hạ nhiệt".

Theo vị chuyên gia này, đối với các khu vực mới như những trục đô thị thuộc vùng ven, nhóm khách hàng đầu tiên luôn là các NĐT vì họ có lợi thế về nguồn tài chính sẵn có. Còn người mua để ở cuối cùng khi nào về sống các đô thị vệ tinh phụ thuộc vào tiện ích, hạ tầng đồng bộ đến đâu. Các NĐT thường đón đầu những đợt sóng đầu tiên còn việc khi nào người có nhu cầu ở thật về đây sinh sống thì chủ đầu tư sẽ trả lời vì các doanh nghiệp chính là chủ thể hoạch định dự án, thực hiện các cam kết với người mua.

Đối với tỷ suất sinh lời của các dự án tỉnh, ông Kiệt đánh giá có rất nhiều yếu tố tác động đến biên lợi nhuận như: uy tín chủ đầu tư, tiện ích có được xây dựng hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối ra sao, chất lượng sản phẩm, vị trí dự án, cảnh quan... Có thời điểm đất nền vùng ven sinh lời 100% tùy vào vị trí với điều kiện hạ tầng kết nối thông suốt nhưng mức sinh lời 8-10% một năm được xem là phổ biến hơn. Một số dự án có hiện tượng tỷ suất sinh lời phụ thuộc vào cam kết và bài toán tài chính của chủ đầu tư đưa ra.

"Khi đầu tư thị trường tỉnh, lợi nhuận thường đi kèm rủi ro. Vì vậy, người mua cần chuẩn bị trước tâm lý cho nhiều tình huống khác nhau, trong đó có cả tình huống kỳ vọng có thể không thành hiện thực. Bởi lẽ, các khu đô thị mới thường không phục vụ nhu cầu ở ngay, nếu chưa thể mua đi bán lại nhanh buộc phải chờ đợi thêm. Nhà đầu tư nên xác định kỳ vọng tăng giá có khả thi hay không, hiệu suất sinh lời là bao nhiêu và thanh khoản ra sao, thời gian chờ là bao lâu. Nên tìm hiểu kỹ khu vực đầu tư trước khi chọn mặt gửi vàng, đừng đi theo xu hướng đám đông", ông Kiệt dành lời khuyên.