Cuối năm, phân khúc bất động sản nào sẽ hút dòng tiền?

Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường

Theo các chuyên gia, căn hộ chung cư, chủ yếu là căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nguồn cung căn hộ mới được đóng góp thêm từ các vùng ven Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến mặt bằng giá tăng 22 quý liên tiếp, đặc biệt “sốt nóng” từ cuối năm 2023 đến hết quý III năm nay.

Báo cáo thị trường quý III/2024 của Savills chỉ ra, giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng mạnh. Giá sơ cấp đạt mức 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Mức giá này đã vượt giá bình quân tại TP.HCM.

Cushman & Wakefield dự đoán, giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng do nguồn cung khan hiếm. Sự tăng giá này cũng được thúc đẩy bởi nguồn cung trung cấp và cao cấp chiếm 98% nguồn cung mới, trong khi nguồn cung căn hộ bình dân vẫn còn thiếu hụt.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes dự báo, giá chung cư sẽ tiếp tục chiều hướng tăng, bởi trong ngắn hạn, nguồn cung căn hộ sẽ không có sự thay đổi nào lớn.

“ Giá chung cư Hà Nội hiện dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, những căn có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 gần như không còn tồn tại. Xu hướng tăng giá này sẽ tiếp tục trong những tháng cuối năm ”, ông Chung nhận định.

Hầu hết các chuyên gia đều nhận định, giá chung cư thời gian tới sẽ khó giảm, vì vậy đây vẫn là phân khúc thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư.

Đất nền ven Hà Nội sẽ tăng nhiệt

Những tháng cuối năm 2024 cũng là thời điểm phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội “tăng nhiệt”. Điển hình là tại một số xã thuộc các huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Mê Linh, Đông Anh…, giá bán nhiều lô đất ở mức 120-160 triệu đồng/m2, tăng từ 20-30% so với giá bán đầu năm. Nguyên nhân khiến giá đất nền trở lại “ngôi vương” do ăn theo cơ sở hạ tầng và những dự án bất động sản lớn được xây dựng và chuẩn bị hoàn thiện tại các huyện này.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam: “ Đất nền luôn là tâm điểm đầu tư ở những thời điểm thị trường bất động sản sôi động, nhất là tại những khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế, hạ tầng giao thông thuận lợi.

Tuy nhiên trong khoảng 2 năm qua, phân khúc này trải qua giai đoạn trầm lắng khi giao dịch và lượng quan tâm giảm nhiệt. Bước sang năm 2024, phân khúc này có sự khởi sắc. Thời gian qua, do ảnh hưởng từ sức nóng của những phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội, sức hấp dẫn của đất nền cũng dần quay trở lại ”.

Giá bán cụ thể của một số dự án biệt thự, liền kề tại Hà Nội mới được Bộ Xây dựng thống kê cho thấy cũng có xu hướng tiếp tục tăng so với quý trước. Phần lớn các dự án mở bán mới trong quý III/2024 có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán tương đối cao.

Một số dự án tại các khu vực như Đông Anh và Long Biên (Hà Nội) mức tăng giá thứ cấp cao hơn (khoảng 5%) nhờ vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và sản phẩm của các dự án mới đang dần hoàn thiện.

Không chỉ đất nền tại các huyện ở Hà Nội, đất nền tại nhiều tỉnh ven đang dần ấm lên. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes phân tích, khi giá nhà đất Hà Nội tăng cao thì nhu cầu đầu tư sẽ không tăng mạnh trong thời gian tới. Hiện nay, các khách hàng có trong tay 5-10 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội.

Theo quan sát của ông, từ tháng 5 trở đi xu hướng dòng tiền là “chảy” vào các tỉnh ven đô Hà Nội như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương…Với thị trường các tỉnh, ông Chung nhìn nhận đất nền sẽ hồi phục trở lại vì đây vẫn thuộc khẩu vị chung của nhà đầu tư.

" Sự dịch chuyển đầu tư ra khu vực ven đô vào nửa cuối năm 2024 là một xu hướng tất yếu do các yếu tố về giá cả, quy định pháp luật và sự phát triển cơ sở hạ tầng. Các khu vực ven đô có tiềm năng phát triển bền vững hơn nhờ vào việc quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. Điều này không chỉ giúp tăng giá trị bất động sản mà còn cải thiện chất lượng sống của cư dân ", ông Chung chia sẻ.

Bất động sản công nghiệp là điểm sáng

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Đất Xanh, trong quý III/2024, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt tới 83%, trong khi ở miền Nam con số này là 92%. Đáng chú ý, xu hướng mua bán sáp nhập (M&A) và chuyển dòng vốn từ bất động sản nhà ở sang bất động sản công nghiệp tăng mạnh. Một số dự án nổi bật mua lại các nhà máy và hạ tầng công nghiệp với vốn đầu tư lên hàng trăm triệu USD đã xuất hiện.

Dự kiến trong quý cuối của năm, thị trường bất động sản công nghiệp tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam vẫn duy trì là điểm sáng thu hút đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung cũng cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi, nhưng mỗi phân khúc vẫn phải đối mặt với những thách thức riêng. Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì sức nóng với số lượng dự án mới được triển khai mạnh mẽ, cùng với dòng vốn FDI ngày càng dồi dào.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động vẫn tăng ổn định, đạt khoảng 75%. Trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đã thành lập vẫn khó tăng do sự "chờ" giữa cung và cầu: Chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ đầu tư hạ tầng khi đã "chốt" được khách, trong khi nhà đầu tư lại chỉ muốn đầu tư vào các dự án đã có sẵn hạ tầng.

Thách thức lớn của phân khúc này còn đến từ yêu cầu "xanh hóa" các khu công nghiệp để đáp ứng tiêu chuẩn ngày càng cao của các nhà đầu tư và phù hợp với định hướng phát triển bền vững của quốc gia.