Đã có lộ trình nâng cấp huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) lên thành phố, bất động sản khu vực này diễn biến ra sao?

Lộ trình nâng cấp Nhơn Trạch lên thành phố trước năm 2023

Giữa bối cảnh thị trường khó khăn, thông tin này đang có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản khu vực này song song với thông tin hạ tầng tuyến vành đai 3 sắp khởi công.

UBND tỉnh Đồng Nai vừa ban hành quyết định kiện toàn nhân sự Ban chỉ đạo xây dựng thành phố mới Nhơn Trạch. Theo đó, ông Võ Tấn Đức, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai được phân công làm Trưởng ban chỉ đạo; Chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch Nguyễn Thị Giang Hương là Phó ban Thường trực Ban chỉ đạo. Hai Phó Ban chỉ đạo khác là ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở Xây dựng và ông Từ Thiên Tú, Phó chánh Văn phòng Tỉnh uỷ.

Đầu năm 2023, Ban Thường vụ Tỉnh uỷ Đồng Nai đã ban hành Nghị quyết số 09-NQ/TU về phát triển đô thị Nhơn Trạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2040. Nghị quyết đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030 sẽ thành lập Tp.Nhơn Trạch đạt các tiêu chí cơ bản của một đô thị loại II. Những năm tiếp theo, tiếp tục đầu tư xây dựng, nâng cấp đô thị đạt tiêu chí của đô thị loại I. Cũng theo Nghị quyết, đến năm 2025, Nhơn Trạch đạt các tiêu chí của đô thị loại III.

Từ nay đến năm 2030, diện tích tự nhiên của huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai sẽ được điều chỉnh tăng thêm gần 100%, từ 2.048 ha lên 4.095 ha.

Theo quy hoạch, trung tâm hành chính mới của đô thị Nhơn Trạch gồm địa bàn 4 xã: Phú Thạnh, Long Tân, Phước An và Vĩnh Thanh (phân khu 2.2) có diện tích hơn 1,6 ngàn ha, trong đó tiểu khu đô thị trung tâm được định hình là trung tâm hành chính mới của Tp.Nhơn Trạch trong tương lai có quy mô khoảng 600ha. Phân khu này được xác định là khu đô thị sẽ được xây dựng mới hoàn toàn và sẽ trở thành trung tâm hành chính, chính trị, văn hóa, đô thị mới Nhơn Trạch. Đây cũng là một trong những khu vực phát triển chính của đô thị Nhơn Trạch đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050.

Tp.Nhơn Trạch được đánh giá có điểm mạnh về kết nối giao thông với các tuyến giao thông đối ngoại liên kết trực tiếp như: Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường vành đai 3 Tp.HCM, đường 25C nối dài và đường liên cảng. Bên cạnh đó, đây cũng là khu vực nằm trong vùng ảnh hưởng đô thị hóa của Tp.HCM và có quỹ đất thuận lợi cho phát triển đô thị lớn.

Theo huyện Nhơn Trạch, đến nay cơ cấu kinh tế của địa phương chuyển dịch theo đúng định hướng. Công nghiệp tiếp tục tăng trưởng khá với giá trị sản xuất tăng bình quân đạt 17,1% năm. Toàn huyện có 300/515 dự án đi vào hoạt động, giải quyết việc làm cho hơn 120 ngàn lao động.

Hệ thống kết cầu hạ tầng kỹ thuật được xây dựng từng bước đồng bộ, trong đó huyện ưu tiên đầu tư những công trình cấp bách, công trình giao thông kết nối liên kết vùng, liên kết các địa phương khác để thúc đẩy phát triển. Trên địa bàn huyện đã có nhiều khu dân cư đô thị đã hoạt động thu hút số lượng đáng kể hộ dân về sinh sống, làm việc.

Tâm lý thị trường bất động sản tích cực trở lại

Thông tin hạ tầng lớn như tuyến vành đai 3 và quy hoạch lên Thành phố đang là lực đẩy cho thị trường bất động sản Nhơn Trạch ở giai đoạn này. Việc xây dựng lộ trình lên thành phố đồng nghĩa bất động sản tăng trưởng bền vững gắn liền với phát triển đô thị - kinh tế. Nhà đầu tư vào đón sóng quy hoạch cũng là nguyên nhân dễ thấy nhất ở các khu vực có hạ tầng, hay quy hoạch được công bố.

Nguồn cung và tâm lý thị trường nơi đây có dấu hiệu trở lại sau khoảng thời gian im ắng. Tuy nhiên, dấu hiệu chỉ mới xuất hiện ở phân khúc căn hộ, nhà phố - biệt thự trong khi đất nền vẫn khá im ắng.

Ghi nhận cho thấy, gần đây, tại các khu vực như Thị trấn Hiệp Phước, Long Tân, Phước An (Nhơn Trạch) một số dự án căn hộ, nhà phố trong khu đô thị đã rục rịch trở lại, thu hút lượng lớn khách hàng là người dân địa phương có nhu cầu ở thực (ở hoặc đầu tư cho thuê) tìm hiểu dự án. Đây là dấu hiệu tích cực, một phần nhờ tín hiệu đón sóng hạ tầng, quy hoạch của khu vực.

Chẳng hạn, mới đây, dự án căn hộ Fiato City của Thang Long Real Group tại Thị trấn Hiệp Phước, Nhơn Trạch chào thị trường ghi nhận sức cầu quan tâm rất lớn. Trong đó, lượng khách hàng chủ yếu là dân địa phương, tham quan căn hộ mẫu tăng lên đáng kể theo tuần. 

Một dự án khu đô thị tại xã Phước An cũng đang chào phân khu mới là dòng nhà phố, biệt thự ra thị trường, ghi nhận mức độ quan tâm tích cực. Khách hàng chủ yếu là dân địa phương tìm hiểu dự án.

Tìm hiểu được biết, các bất động sản gần khu công nghiệp tại Đồng Nai đang được quan tâm ở giai đoạn. Nhà đầu tư hướng đến nhu cầu cho thuê, sinh dòng tiền ổn định theo tháng, vì thế, loại hình căn hộ giá vừa tầm cho chuyên gia, hộ gia đình trẻ thuê ghi nhận có thanh khoản. Nếu giai đoạn trước, chủ yếu là dân đầu tư Tp.HCM đổ về mua bán thì hiện nay đối tượng quan tâm dự án tại Nhơn Trạch có đến 70-80% là dân địa phương.

Có một điểm khá mới tại thị trường bất động sản Nhơn Trạch ở giai đoạn này là giá nhà đất đã tiệm cận với nhu cầu thực. Sau khoảng thời gian im ắng, hiện giá bất động sản nơi đây không còn tăng nóng như giai đoạn trước. Các dự án ra hàng ở giai đoạn này đã điều chỉnh phù hợp với nhu cầu số đông. Cùng với thông tin quy hoạch, đây có thể là lý do tác động tâm lý người mua, giúp thị trường căn hộ khu vực này có dấu hiệu trở lại.

Ở phân khúc đất nền, giá đã ghi nhận giảm phổ biến từ 20-30% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đây được xem là sự điều chỉnh khi phân khúc này đã từng biến động tăng giá bằng lần sau nhiều lần nóng sốt cục bộ trước đó. Theo các môi giới, đất nền hiện đã giảm giá từ 300-500 triệu đồng/nền, tuy nhiên thanh khoản rất chậm. Trong khi loại hình mới như căn hộ, nhà phố lại được quan tâm trở lại.

Mới đây, việc Nhơn Trạch đã kiến nghị thu hồi hàng loạt dự án chậm triển khai trên địa bàn huyện, đồng thời tăng cường kêu gọi đầu tư công được xem là động thái định hướng thị trường phát triển bền vững. Sau rất nhiều dự án bỏ hoang, không có người về ở, động thái này đồng nghĩa với việc Nhơn Trạch phải nhìn nhận lại câu chuyện kéo nhu cầu ở thực song song phát triển bất động sản. Các dự án bất động sản trên địa bàn phải hướng đến nhu cầu ở, cho thuê cùng các dịch vụ thương mại - giải trí phát triển tương đương.