Đất Bắc Vân Phong sau một năm "sốt nóng": Bong bóng xì hơi, đầu cơ tháo chạy, giá giảm xuống 3 lần

Dự án Luật Đơn vị Hành chính - Kinh tế dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến nội dung dự án luật tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa 14, tháng 10/2017; trình Quốc hội thông qua nội dung dự án luật vào kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa 14, tháng 5/2018. Trong đó, Bắc Vân Phong, cùng với Phú Quốc và Vân Đồn được kỳ vọng sẽ trở thành 3 đặc khu kinh tế đầu tiên của đất nước, nơi hàng loạt "phượng hoàng" sẽ làm tổ.

Đơn vị hành chính - kinh tế, là mô hình phát triển cao hơn mô hình khu kinh tế cơ bản, điểm đặc trưng là có không gian riêng biệt; có môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi. Đây là mô hình mới, chưa từng có ở nước ta. Nhiều chuyên gia kinh tế ví von đây như những cái “tổ” cho “phượng hoàng” đến đẻ trứng; tạo ra các vùng động lực tăng trưởng mạnh mẽ không chỉ cho Việt Nam mà cả khu vực.

Tại kỳ họp thứ 5, ngày 7/12/2017, HĐND tỉnh Khánh Hòa khóa VI đã thông qua Nghị quyết về Đề án thành lập đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong thuộc tỉnh Khánh Hòa. Theo đó, tán thành Đề án thành lập đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của huyện Vạn Ninh, diện tích gồm 111.000ha, trong đó 56.000ha mặt đất và 55.000ha mặt nước; dân số hơn 128.000 người. 13 xã, thị trấn của huyện Vạn Ninh sẽ được xây dựng thành 13 khu hành chính, thực hiện chức năng quản lý hành chính nhà nước, thuộc đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong.

Đầu cơ tháo chạy

Lập tức, tại huyện Vạn Ninh xuất hiện ngay cảnh “cò đất” suốt ngày tất bật dẫn khách đi các địa điểm ven biển như Vĩnh Yên, Đầm Môn (xã Vạn Thạnh) nghiên cứu đầu tư, hay lùng sục khắp Vạn Giã, sang Xuân Sơn, Vạn Hưng tìm đất.

Cũng trong thời gian này, người người tại huyện Vạn Ninh lao vào làm môi giới, tài xế ngày đêm chở khách hàng đi xem đất, những cuộc điện thoại qua lại, rồi chiều chiều, tốp tốp “cò đất” tụ tập tại các quán bia, cụng ly để chúc mừng nhau vừa chốt xong một vài giao dịch. Cũng tại đây, trong suốt gần một năm, những đợt sốt đất đã diễn ra, buộc chính quyền địa phương phải ban hành những văn bản kiểm soát chặt mọi giao dịch, chuyển nhượng đất đai.

Theo lãnh đạo huyện Vạn Ninh, tại địa phương đã xảy ra tình trạng sốt đất ảo cách đây một năm là có thật. Văn bản của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc tạm dừng việc giao dịch đất tại thời điểm đó là hợp lý khi mà giá đất ở Vạn Ninh đã bị đẩy lên cao gấp hàng chục lần giá trị thật khiến việc mua bán, sang nhượng đất ở đây diễn ra hết sức phức tạp do "ăn theo" đặc khu kinh tế.

Hiện tại, Quốc hội chưa xem xét thông qua dự án Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (Luật Đặc khu) mà tiếp tục xin ý kiến cử tri, nhân dân, các tổ chức, chuyên gia, nhà khoa học; từ đó đến nay đất đai tại Vạn Ninh cũng đã hết “sốt”, nếu như không muốn nói là “bong bóng” đất Vân Phong đã bắt đầu “xì hơi”, trả lại giá trị thực vốn có của BĐS nơi này.

Những ngày này, dọc bờ biển thị trấn Vạn Giã không còn cảnh khách từ các tỉnh đổ về mua, bán đất. Dọc đường Trần Hưng Đạo, Đinh Tiên Hoàng, các sàn giao dịch bất động sản hầu như không có ai lai vãng. Sàn mở cửa lấy lệ, sàn thì đóng cửa im ỉm suốt ngày. Một "cò" đất lâu năm ở đây cho biết thêm, hơn nửa năm nay chẳng còn cảnh tranh mua, tranh bán gì nữa. Nhiều sàn phải đóng cửa vì chẳng có một khách hàng nào tìm đến giao dịch.

"Chẳng riêng các sàn môi giới nhà đất, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, phòng công chứng từ hàng trăm lượt người tới làm việc mỗi ngày, hiện nay cũng vắng bóng người", cò đất tự xưng tên Hưng cho biết.

Cũng theo ông Hưng, trước đây, dọc đường Trần Hưng Đạo, Đinh Tiên Hoàng (thị trấn Vạn Giã) là nơi buôn bán đất sôi động nhất Vân Phong, nay các sàn giao dịch không một bóng người. Các sàn: Hùng Vương Land, Tân Vạn Tín… vốn mỗi ngày lượng giao dịch đến hàng trăm người, nay cửa đóng then cài. Tuy hiện nay tỉnh Khánh Hòa đã dỡ lệnh cấm, nhưng giá đất vẫn xuống rất nhanh. Người ôm đất đầu cơ như ngồi trên đống lửa, người bán nhìn giá đất tuột dốc nhưng chẳng dám mua. Mọi giao dịch đất đai ở vùng đặc khu dự kiến đã gần như đóng băng.

Giá đất "bốc hơi" 

"Chưa bao giờ giá đất lại xuống thấp như lúc này. Đây có lẽ là thời điểm mà giá đất Vân Phong đã lao xuống đáy. Mấy anh coi, ở ngay mặt tiền đường Trần Hưng Đạo nhưng giá chỉ 10 triệu đồng/m². Cách đây 4 tháng, lúc UBND tỉnh mới bỏ lệnh cấm chuyển nhượng, khu này vẫn bán được 25 triệu đồng/m². Còn năm 2018, giá 40 triệu đồng nhưng không ai muốn bán. Giá thấp thế này mua kiểu gì cũng có lãi", "cò" đất tên Thiên phân trần thêm.

Theo thông tin từ các "cò", giá đất ở Vân Phong hiện đã tụt xuống 3 lần so với thời điểm sốt đất. Trước đây, đất Vạn Thạnh, Vạn Thọ, Vạn Khánh… khoảng 25 triệu đồng/m² thì nay giá chỉ từ 7 triệu đồng. Đất tái định cư khu vực Đại Lãnh giá dao động từ 7 đến 10 triệu đồng/m²… 

Có những lô đất lớn ở Vạn Thọ, trong đó có một phần đã lên thổ cư, giá chào bán chỉ 3 - 4 triệu đồng/m²; đất tại Vạn Hưng giá 2 - 3 triệu đồng/m²… Thị trường không còn ghi nhận sự xuống tiền ồ ạt với cả đất rừng, đất vườn, đất nuôi trồng thủy sản như trước.

Cảng trung chuyển quốc tế Đầm Môn vẫn đang trong quá trình triển khai xây dựng. Đây là một trong những "công cụ" mà nhiều cò đất mang ra để thuyết phục khách hàng mua đất.

Qua trò chuyện với nhiều cò đất đang cố "bám trụ" tại một số điểm nằm ven biển Bắc Vân Phong, với tình hình này nếu không kịp bán tháo những lô đất có diện tích lớn đang nắm trong tay, có thể nhiều môi giới bị vỡ nợ, không còn khả năng chi trả lãi ngân hàng hoặc vốn vay bên ngoài. Thay vào đó, để nhanh chóng "giật gấu vá vai", nhiều cò đất hiện nay đã vận dụng tối đa việc sử dụng mạng xã hội để quảng bá đất là chính, hoặc tìm kiếm những khách hàng vãng lai ít am hiểu về thị trường Vân Phong.

"Điều lạ trong những tháng qua là hầu như mọi nhân viên môi giới đều tránh dùng từ "đặc khu" khi muốn giới thiệu đất cho khách hàng, bởi vì điều đó không còn là "cứu cánh" để bán được đất nữa. Các cò lúc này thường lấy những thông tin tốt về quy hoạch khu kinh tế Vân Phong, tiềm năng và lợi thế sẵn có để nói chuyện với khách hàng. Tuy nhiên, tình hình giao dịch ở đây thật sự bi đát", ông Hưng cho biết.

Qua lời của các nhân viên môi giới, được biết hiện nay trên địa bàn huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa đang kêu gọi đầu tư nhiều dự án đường giao thông quy mô lớn, kết nối thông suốt với các tuyến quốc lộ và dự án cảng biển tại Đầm Môn. Tuy nhiên, cảng trung chuyển quốc tế mà giới kinh doanh BĐS nói đến thực chất là cảng tổng hợp Bắc Vân Phong được xây dựng để thay thế vận chuyển hàng hóa cho cảng Nha Trang. Tuyến đường đang thi công đơn thuần chỉ là đường để phục vụ cho cảng sau này. Những thông tin quy hoạch còn lại đều là những quy hoạch cũ, có cách đây cả chục năm về trước.

Do vậy, những khách hàng am hiểu thông tin quy hoạch của địa phương đều "một đi không trở lại". Tiếp chuyện với một khách hàng từ Hải Phòng vào du lịch kết hợp tìm đất mua, được biết giá bán những lô đất ven biển Bắc Vân Phong hiện được chào mời khoảng 10-15 triệu/m2 nhưng vị khách này cũng không dám xuống tiền.

Theo lý giải của khách hàng này, tiềm năng của vùng có thì vẫn có những không biết bao giờ mới thành hiện thực. Song song đó, khu vực này đang còn quá hoang vắng, không một dự án nghỉ dưỡng nào xuất hiện, bốn bề chỉ là cát và biển nên mua rồi cũng không biết làm gì, mà để đó thì cũng không biết bao giờ mới bán kiếm được lời...

Được biết, để tránh tình trạng sốt đất ảo và quản lý tốt hơn về mặt nhà nước, UBND huyện Vạn Ninh đã yêu cầu các ngành chức năng và địa phương tăng cường các biện pháp quản lý về đất đai. Trong đó, tập trung rà soát quản lý đất công, đất nông nghiệp, đất rừng… Đặc biệt là việc chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất thành đất ở. Các cơ quan chuyên môn nâng cao trình độ nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ trong thẩm định hồ sơ giao dịch đất đai. Đồng thời, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm về quản lý đất đai, quy trách nhiệm người đứng đầu nếu để xảy ra sai phạm.