Đất chững, nhà đầu tư có “quay xe” vào thị trường nhà phố riêng lẻ?

Ông Phan Vi, chuyên môi giới nhà phố Tp.HCM cho biết, nhà phố nhà riêng lẻ hay biệt thự nó luôn luôn có nhu cầu từ thị trường nhưng khi so về giá sau dịch Covis19 hầu như người mua cân nhắc khá kỹ tính. Họ cho rằng giá nhà phố sẽ giảm nhưng thực tế giá nhà phố không giảm mà có phần tăng cao khá bất ngờ. Thậm chí, có thể nói là "ngáo giá" vì tâm lý người muốn bán được giá cao để bù lại khoản thâm hụt vì dịch. Có chăng, một số nhà của đầu tư muốn đẩy hàng nên có giá mềm hơn nhưng vẫn là giá thị trường, không phải là giá giảm.

Ông Phan Vi cho rằng, nguồn cung nhà phố hiện tại khá đa dạng. Điểm qua rổ hàng chính chủ của các công ty bất động sản lớn nhỏ tại Tp.HCM có ít nhất 10 nghìn căn nhà nhiều phân khúc đang bán. Trong khi vài thị trường cũng như các phòng công chứng hiện tại không quá sôi động nhưng có giao dịch nhà phố mỗi ngày.

"Nhu cầu mua nhà phố luôn có, nhu cầu mua ở hiện tại cao hơn mua đầu tư. Do tính thanh khoản hiện tại nhà phố đang thấp nên phần lớn các nhà đầu tư nhà phố chuyển đổi sang đất hoặc nhà vùng ven. Thậm chí đi xa hơn là đất tỉnh để bù lại thanh khoản mất đi. Mức độ tăng giá trong khoảng thời gian sắp tới ở biên độ thấp chỉ từ 3% đến 7%/ năm, phụ thuộc rất nhiều yếu tố như thuế hay biên độ giá của thị trường sơ cấp", ông Phan Vi nhấn mạnh.

Nói về mức giá, ông Vi cho rằng, một số nơi của Tp.Thủ Đức (Q.2, Q.9, Q.Thủ Đức) nhà phố bị chạm ngưỡng về giá nhưng đây vẫn là thị trường được nhà nước quan tâm. Vì mới được thành lập lại đầu tư công mạnh nên dư địa về giá vẫn phát triển nhưng tốc độ chậm hơn. Dự báo khu vực này giá nhà phố có thể lại tăng thêm một giá.

Vị môi giới này chỉ ra, tỉ lệ lấp đầy chưa có tại những nơi có giá chạm ngưỡng cao như phường Trường Thạnh - Long Trường sau đó là Phú Hữu kế đến Phước Long B (quận 9). Còn khu vực Quận 2 phải kể đến phường Cát Lái - Bình Trưng Đông nổi bật nhất là phường Thạnh Mỹ Lợi một số nhà phố lên tới 400 triệu đồng/m2 nhưng tỉ lệ lấp đầy ở đây khá chậm.

Nếu so sánh thời điểm hiện tại giữa bất động sản sơ cấp và thứ cấp, có độ chênh lớn. Dòng tiền chảy về đất nền vùng ven và các dự án được hỗ trợ lãi xuất và thời gian thanh toán dài hạn.

Đặt câu hỏi, nhà phố tính thanh khoản chậm do giá đã quá cao, ông Phan Vi cho rằng, hiện tại giá nhà phố mất thanh khoản một phần thị trường cảm tính về giá. Người bán thì muốn bán được giá còn người mua muốn mua thật rẻ, ép giá kéo giá nên một giao dịch kéo dài lâu hơn.

Gần đây, trên thị trường nhà phố rộ lên việc hợp tác giữa các nhà đầu tư với nhau. Họ chấp nhận mua lại vì tính an toàn cao hơn để đỡ mất thời gian kiểm tra nguồn hàng. Riêng người bán chấp nhận lời ít để cả hai cùng win. Các nhà đầu tư này "bắt tay" nhau thoát hang, cũng là dấu hiệu tốt kiềm chế giá đẩy cao. Bởi lẽ, tiếp tục đẩy giá cao thời điểm này khó bán cho dòng nhà phố riêng lẻ.

Theo ông Phan Vi, nếu giá đất nền các tỉnh và ven ngoại Tp.HCM có giá 35 đến 55 triệu đồng/m2; căn hộ có giá từ 70 – 100 triệu đồng/m2 thì giá nhà phố trung tâm có thể lên 200 triệu đồng/m2 cho căn trong hẻm 3m.

"Là người trong nghề tôi cũng lo lắng về giá nhà phố trong thời điểm nhạy cảm này. Khi tốc độ kiếm tiền thấp hơn mức độ tăng trưởng của thị trường thì bao lâu chúng ta mới mua được nhà. Và tương lai chúng ta sẽ có những thành phố dự án không một bóng người cũng rất có thể xảy ra", ông Phan Vi chia sẻ.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, phân khúc đất nền vùng ven giảm dần tính thanh khoản, một số nhà đầu tư bắt đầu "quay xe" về nội đô tìm kiếm loại hình BĐS bền vững như nhà phố. Số liệu mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong quý 2/2022, nhu cầu tìm mua nhà phố tại quận 3, Tân Bình, Phú Nhuận phố tăng mạnh với mức tăng từ 13-31% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, Phú Nhuận ghi nhận nhu cầu tìm mua nhà phố tăng mạnh nhất (31%), quận 3 tăng 29%, quận 5 và quận 6 đồng loạt tăng 25%, trong khi quận 2 cũng có nhu cầu tìm mua nhà phố tăng 13% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, xu hướng tăng trưởng này không đồng đều. Ở các quận/huyện ngoại thành, nhu cầu tìm mua không có nhiều cải thiện và vẫn tiếp diễn xu hướng giảm. Lượng quan tâm tìm mua nhà riêng tại quận 9 giảm 9%, Thủ Đức giảm 14% và quận 7 cũng giảm 8% trong quý 2 vừa qua. Tương tự, mức độ quan tâm giao dịch nhà phố tại quận 9 và quận 7 cũng lần lượt giảm 5% và 1% so với thời điểm 2021.

Điều đáng nói, ngưỡng giá của phân khúc nhà phố riêng lẻ hiện đã ở mức khá cao, tốc độ tăng giá nhanh. Có 3 tỉ đồng trong tay hiện tại rất khó để mua được nhà phố tại Q.9 (cũ). Trong khi giá này 2 năm trước còn rất nhiều sự lựa chọn.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, mặt bằng giá nhà riêng lẻ tại Hà Nội và Tp.HCM đã ở ngưỡng cao. Cụ thể, tại Hà Nội, khu đô thị Văn Khê (quận Hà Đông) có giá khoảng 137 triệu đồng/m2; Vinhomes The Harmony (quận Long Biên) có giá khoảng 142 triệu đồng/m2; khu đô thị Trung Yên (quận Cầu Giấy) có giá khoảng 227 triệu đồng/m2; Liền kề 96 Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân) có giá khoảng 273 triệu đồng/m2.

Tại Tp.HCM, biệt thự Chateau (quận 7) có giá khoảng 227,3 triệu/m2; Vạn Phúc City (Tp.Thủ Đức) có giá khoảng 183 triệu đồng/m2; Villa Riviera (quận 2) có giá khoảng 249 triệu đồng/m2; The EverRich III (quận 7) có giá khoảng 123 triệu đồng/m2…

Đại diện JLL Việt Nam cũng chỉ ra, giá bán nhà phố sẽ tiếp tục tăng nhanh. Riêng trong quý 2/2022, giá bán sơ cấp tăng 12,4% theo năm. Tại thị trường nhà liền thổ Tp.HCM và các tỉnh lân cận, đạt mức 3.202 USD/m2 đất. Ở Tp.HCM, giá bán sơ cấp trung bình thậm chí tăng lên tới 21,2% theo năm do các dự án mở bán mới có mức giá cao hơn nhờ lợi thế vị trí. Ở các tỉnh lân cận, giá bán tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm nhà phố với mức giá từ 5-6 tỷ trên căn, ghi nhận mức tăng theo năm khoảng 11-13%.

Cùng với giá tăng, phân khúc nhà phố thu hút nhu cầu cao. Theo JLL, tương ứng với nguồn cung mới hạn chế, Tp.HCM ghi nhận 588 căn được giao dịch trong quý 2/2022, giảm 50% so với quý trước. Doanh số bán sản phẩm tại các tỉnh lân cận vẫn ổn định, với 1.724 căn bán được trong quý. Đồng Nai và Bình Dương, hai tỉnh dẫn đầu nguồn cung, ghi nhận doanh số bán nhiều nhất, lần lượt là 937 và 670 căn. Dòng sản phẩm Nhà phố với mức giá trong khoảng 6-8 tỷ/căn ở TP.HCM và 5-6 tỷ/căn ở các tỉnh lân cận thu hút nhu cầu mua mới nhiều nhất trong quý 2/2022 do giá bán phù hợp ngân sách trung bình. Ước tính khoảng 1.548 căn nhà phố thuộc hai phổ giá trên đã được bán hết trong quý, chiếm 76,1% tổng số căn bán được tại thị trường nghiên cứu.

Cũng theo JLL, nhà phố tại TP.HCM tiếp tục đối diện với thách thức hạn chế nguồn cung mới trong sáu tháng cuối năm 2022. Việc giới hạn quỹ đất do vấn đề pháp lý và giá đất đầu vào tăng cao kỷ lục khiến các chủ đầu tư có xu hướng tiếp tục trì hoãn nguồn cung mới ở TP.HCM.

Ước tính khoảng 5.000 căn mở bán mới trong sáu tháng tới ở 4 tỉnh lân cận. Nhu cầu Nhà liền thổ tại đây dự kiến tiếp tục tăng tương ứng với nguồn cung mới. Với sự phổ biến ngày càng tăng của xu hướng làm việc từ xa và hạ tầng cải thiện, người mua nhà chấp nhận di chuyển xa hơn để đạt được môi trường sống chất lượng hơn. Các thị trường mới như Long An, Đồng Nai và BR-VT sẽ được chú ý nhiều hơn cùng với sự dịch chuyển này.