Đất nền Đà Nẵng đang có chuyển biến mới

Ghi nhận cho thấy, đất nền Đà Nẵng đang trong giai đoạn dần chạm vùng đáy với mức giá giảm 30-40%. Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư bắt đầu rục rịch trở lại với thị trường khu vực này.

Mới đây, một nhà đầu tư hỏi chuyên gia tư vấn: Có 2 tỉ đồng trong tay nên mua đất Đà Nẵng lúc này hay gửi tiết kiệm?

Cụ thể, nhà đầu tư này đang làm kinh doanh ở Đà Nẵng, tích lũy được 2 tỷ đồng. Gần đây, thấy nhiều lô đất ở khu vực Hòa Quý hay Nam Hòa Xuân giảm giá 600-800 triệu đồng nên đang có ý định mua, chờ tăng giá. Người này hỏi chuyên gia về tiềm năng đầu tư đất nền ở Đà Nẵng trong ngắn hạn và dài hạn ra sao.

Trả lời câu hỏi này, ông Trần Trọng Vũ, Đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung cho hay, nhà đầu tư có 2 tỉ đồng, có nhiều sự lựa chọn đầu tư ở giai đoạn này nhưng nên tránh dùng đòn bẩy tài chính. Tại Đà Nẵng, đất nền là dòng sản phẩm khá được ưa chuộng và có tính thanh khoản cao về dài hạn. Vào thời điểm thị trường phát triển mạnh trong hai năm 2021-2022, trung bình lượng giao dịch bất động sản qua công chứng tại Đà Nẵng khoảng 30.000 giao dịch thì đất nền chiếm khoảng 73%, nhà ở liền kề 19%, còn lại là căn hộ.

Theo ông Vũ, từ cuối năm ngoái đến nay, phân khúc này cũng chịu ảnh hưởng khi thị trường lao dốc. Tình trạng cắt lỗ từ 30-40% so với đầu năm ngoái diễn ra khá phổ biến tại một số dự án.

Ví dụ, đất nền tại khu đô thị FPT giảm trung bình 35% so với năm ngoái, giá thấp nhất 2,3 tỷ đồng. Đất nền khu đô thị Nam Hòa Xuân giảm 25% so với cùng kỳ, giá thấp nhất hiện tại là 2,6 tỷ đồng. Nhiều dự án có phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đồng như khu dân cư Nam Cẩm Lệ (giá thấp nhất 1,9 tỷ đồng), Khu đô thị Bàu Tràm Lakeside (thấp nhất 1,7 tỷ) và Golden Hill (thấp nhất 1,6 tỷ đồng). Thậm chí tại một số khu vực, giá sản phẩm được rao thấp hơn cả giai đoạn đầu tiên xảy ra dịch Covid-19 là năm 2020 (thời điểm hoảng loạn).

Do đó, với 2 tỷ đồng tiền mặt, nhà đầu tư đã có lợi thế lớn để mua bất động sản trong thời kỳ thị trường đang dần chạm vùng đáy. Nhà đầu tư có thể lựa chọn đầu tư sản phẩm vừa tiền ở các khu đô thị mới, nằm trong bán kính 15 km so với trung tâm.

Cũng theo ông Vũ, trong giai đoạn thị trường tốt, lợi nhuận trung bình của đất nền dao động 15% một năm, trong khi lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng giai đoạn này thật sự không quá hấp dẫn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xác định nếu đầu tư ngắn hạn, lợi nhuận trong một năm đầu tiên rất khó vượt mức 10% bởi diễn biến chung thị trường hiện nay vẫn là trầm lắng và khát vốn.

“Để lựa chọn sản phẩm đất nền phù hợp, có tiềm năng tăng giá, nhà đầu tư tuyệt đối không nên xuống tiền vào bất động sản hình thành trong tương lai, pháp lý chưa rõ ràng. Mua sản phẩm vừa túi tiền là ưu tiên hàng đầu, tránh dùng đòn bẩy tài chính thời điểm này. Nếu cần vay ngân hàng thì giới hạn khoảng 500 triệu đồng. Giai đoạn này là thời điểm tốt để tìm hiểu và săn lùng sản phẩm để đầu tư, trước khi có nguồn tín dụng lớn từ nguồn tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn được rút ra khỏi hệ thống. Cơ hội ở giai đoạn này là người mua có nhiều sự lựa chọn và có thêm thời gian cân nhắc. Thị trường Đà Nẵng hiện tại ít xảy ra hiệu ứng Fomo khi ở trong cảnh 7 người bán chỉ có 3 người mua, hạn chế được tình trạng mua chênh, đầu tư theo tâm lý đám đông”, ông Vũ cho hay.

Trong báo cáo mới đây về thị trường đất nền Đà Nẵng và vùng phụ cận, DKRA Group đã chỉ ra, nguồn cung và lượng tiêu thụ trong tháng 8/2023 ghi nhận tăng so với tháng trước và cùng kỳ. Tuy nhiên vẫn ở mức khá thấp với khoảng 54 nền được đưa ra thị trường.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh, cam kết mua lại,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, giao dịch thị trường ở mức trung bình và tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý.

Theo đơn vị này, tác động bởi các yếu tố địa chính trị thế giới, lạm phát toàn cầu vẫn ở mức cao, nhu cầu của thị trường, kinh tế khu vực chưa phục hồi như kỳ vọng,... tiếp tục là rào cản gây sức ép lên thị trường bất động sản.

Một số tín hiệu tích cực có thể hậu thuẫn tốt cho sự hồi phục của thị trường bất động sản thời gian tới là lãi suất cho vay mua bất động sản đang giảm mặc dù ít nhiều room cho vay còn hơi khó tiếp cận. Các chính sách tháo gỡ pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước cũng bắt đầu có tín hiệu tốt.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ sớm phục hồi khi mà mặt bằng giá bán bất động sản giảm đáng kể hơn một năm qua, nhiều bất động sản đã quay về mức giá hấp dẫn. Tác động lớn hơn là giải ngân đầu tư công tăng mạnh với nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm cả nước triển khai rầm rộ; tăng trưởng kinh tế vĩ mô trong nước khá ổn định…

Với đất nền Đà Nẵng, việc giá đất giảm cả trăm triệu đồng/lô đang tạo áp lực lớn lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, song cũng trở thành cơ hội cho nhiều “tay chơi” có tiềm lực mạnh.

Chủ một văn phòng môi giới tại khu vực Hòa Xuân (Cẩm Lệ) nhận định đây là thời điểm các nhà đầu tư sẵn tiền cân nhắc "rút hầu bao" với tầm nhìn 3 - 5 năm, kỳ vọng lợi nhuận 15 - 20%/năm, biên độ lợi nhuận sẽ cao hơn nếu có sốt. Cũng có thể chờ thêm, nhưng những lô đẹp, giá tốt có thể vụt mất.

Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.