Đất nền Hà Nội như “chảo lửa”, còn Tp.HCM lại im ắng đến “lạ”: Phòng công chứng có chỗ rất vắng

Sau phiên đấu giá đất tại Thanh Oai thì mới đây nhất “chảo lửa” đấu giá đất Hoài Đức (Hà Nội) tiếp tục khiến thị trường bất động sản phía Bắc sục sôi. 19 lô đất có giá khởi điểm hơn 7 triệu đồng/m2 và sau nhiều vòng, các lô trúng đấu giá đã chạm mốc 91-133 triệu đồng/m2 (tuỳ lô), gấp gần 20 lần giá khởi điểm.

Trước khung cảnh sôi động của đất nền Hà Nội, chúng tôi dạo quanh một vòng thị trường đất nền Tp.HCM để khảo sát tình hình giao dịch. Tại các phòng công chứng, hoạt động hồ sơ công chứng đã “hạ nhiệt” so với thời điểm sau Tết nguyên đán.

Tại một phòng công chứng trên đường Đỗ Xuân Hợp, Tú Xương, Lê Văn Việt, Lê Lợi… (Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) lượng khách ra – vào ít hơn so với tháng 3/2024. Nguyên nhân là do đây vừa là tháng ngâu (tháng 7 âm lịch), vừa là giai đoạn “chuyển giao” của Luật mới. Các hồ sơ đất đai tại Tp.HCM từ 1/8 đang chờ các thông tư, hướng dẫn theo Luật mới. Vì thế, hoạt động công chứng đất đai có phần chậm nhịp.

Theo một công chứng viên tại PCC đất đai Tp.Thủ Đức, sau khi Luật có hiệu lực từ 1/8, các hồ sơ công chứng phải chờ hướng dẫn mới để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Vì thế từ đầu tháng 8 đến nay lượng hồ sơ công chứng ít lại. Các môi giới và nhà đầu tư cũng chờ Luật nên hoạt động chuyển nhượng có phần trầm hơn.

Những ngày qua, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của người dân Tp.HCM nộp từ ngày 1/8 (Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đang bị treo. Các cơ quan thuế quận, huyện và Thành phố Thủ Đức vẫn tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa thể tính tiền sử dụng đất phải nộp vì đang chờ hướng dẫn cách tính thuế mới. Điều này gây ảnh hưởng tiến độ thực hiện các thủ tục đất đai và lo ngại trong dân thời gian qua.

Mới đây, UBND TPHCM có văn bản xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ việc tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hồ sơ sau ngày luật Đất đai 2024 có hiệu lực đến khi ban hành bảng giá đất điều chỉnh theo quy định của luật Đất đai. UBND Tp.HCM cũng đang phối hợp với HĐND TP tổ chức lấy ý kiến người dân về bảng giá đất điều chỉnh.

Theo UBND TP HCM, trước đây các hồ sơ tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trên địa bàn được tính dựa trên bảng giá đất hiện tại (được xây dựng trên khung giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất - hệ số K). Tuy nhiên, do Luật Đất đai 2024 không còn quy định hệ số K, nếu thành phố áp dụng tính thuế theo bảng giá cũ mà không nhân với hệ số K, sẽ không phù hợp điều kiện giá đất thực tế tại địa phương. Ngược lại, nếu tính theo phương án sử dụng bảng giá đất chưa điều chỉnh nhân với hệ số K thì hiện nay chưa có quy định hướng dẫn.

Nhằm tránh ách tắc trong quá trình giải quyết hồ sơ liên quan, UBND Tp.HCM kiến nghị Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn giải quyết nội dung vướng mắc trên để thành phố có cơ sở thực hiện. Từ đó Tp.HCM cũng thống nhất cách tính nghĩa vụ tài chính về đất đai phát sinh trong giai đoạn từ ngày 1/8 đến khi bảng giá đất điều chỉnh được ban hành.

Thực tế tại một số khu vực “điểm nóng” đất nền của Tp.HCM như quận 9, Hóc Môn nhận thấy, hoạt động mua bán chưa có diễn biến mới sau thời gian các Luật mới có hiệu lực. Các nền được môi giới chào bán ra chủ yếu vẫn là nguồn hàng giảm giá so với đỉnh giá 2021. Đối tượng mua đất nền hiện nay chủ yếu là người mua ở thực, hoạt động của nhà đầu tư chưa rõ nét. Sức cầu nhìn chung chưa xuất hiện đồng đều giữa các khu vực.

Nhìn vào bức tranh bất động sản giữa hai TP lớn là Hà Nội và Tp.HCM ở giai đoạn này thể hiện hai gam màu đối ngược. Không chỉ đất nền, mà chung cư hay nhà liền kề hoạt động mua bán tại Hà Nội có phần "vượt mặt" hơn Tp.HCM. Những phiên đấu giá đất tại Hà Nội vẫn diễn biến sôi nổi và mức chênh cao thì tại Tp.HCM, hơn một năm qua mặt bằng giá đất nền vẫn chưa thể lấy lại "phong độ".

Sau thời điểm Luật mới có hiệu lực nhiều người kì vọng sự thay đổi của thị trường đất nền phía Nam, song có thể thị trường cần thêm thời gian để chờ "độ ngấm" của Luật. Chưa kể, để mức giá đất nền quay trở về thời "hoàng kim" của 4-5 năm về trước, nhà đầu tư có thể phải chờ đợi khá lâu.