Đất nền phía Nam “âm ỉ sóng”, chủ đất “nhấp nhổm” muốn tăng giá

Chia sẻ mới đây, ông Phan Vi, môi giới lâu năm tại Tp.HCM cho hay, cơn sóng đất nền đang có dấu hiệu gia tăng tại thị trường phía Nam bởi sức nén của phân khúc này đến lúc “bung”.

Từng nhận định trước đó về diễn biến thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng trong năm 2024, ông Phan Vi cho rằng, trong quý 1/2024 thị trường ở trạng thái im ắng do nhà đầu tư quan sát và thăm dò. Bước sang quý 2/2024, thị trường nhà đất sôi động nhẹ do đợt xả lỗ từ quý 1/2024 bắt đầu có giao dịch.

Sản phẩm bán ra trong quý này vẫn là nguồn hàng giảm giá được rao bán từ quý 3/2023. Vào quý 3/2024 thị trường sẽ chứng kiến hàng loạt dự án bung hàng, triển khai rầm rộ chính sách bán hàng. Bước sang quý 4/2024, đất nền, nhà phố giao dịch sẽ ấm hơn nhiều so với cùng kì năm 2023.

“Năm 2024 thị trường bất động sản sẽ không quá nhiều biến động nhưng sẽ tích cực hơn năm 2023, dấu hiệu phục hồi rõ ràng hơn”, ông Phan Vi nhấn mạnh.

Riêng ở phân khúc đất nền, theo ông Phan Vi, hiện sức cầu có dấu hiệu gia tăng. Nguồn cung khá đa dạng ở các tỉnh thành như Bình Phước, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh. Các nhà đầu tư sau khi quan sát suốt 2-3 năm qua đã nắm được nhịp tăng giảm mỗi khu vực và bắt đầu xuống tiền.

Vị này phân tích, 2 năm nay, thị trường xuất hiện các nhà đầu tư ôm đất nền nhưng tâm lý đầu tư vội, chưa tính toán thanh khoản cá nhân. Khi thị trường đi xuống, kinh tế chậm, họ vội bán tháo để dịch chuyển mô hình đầu tư. Trong giai đoạn này cũng xuất hiện hiện tượng nhiều nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa khi thấy giá đất hạ nhiệt. Nhiều chỗ bán tháo cắt lỗ. Tâm lý muốn mua nhà đất xuất hiện khá nhiều. Hiện tại, nhiều người “sợ bỏ lỡ cơ hội” nên đưa ra quyết định nhanh hơn.

Ông Phan Vi cho rằng, đất nền là loại hình đầu tư dễ dàng, có thanh khoản cao là đúng khi thỏa mãn các điều kiện: Vị trí khu dân cư tốt; Khu vực ít sản phẩm đất nền; Đón đầu cơ sở hạ tầng (quy hoạch đô thị, huyện, thị trấn, liền kề đường dẫn cao tốc, liền kề các khu kinh tế trọng điểm...); Thời gian phát triển khu vực (trung hạn, dài hạn) ít nhất từ 3 năm đến 5 năm.

Hiện tại cơ hội cho thị trường nhà đất tỉnh lân cận Tp.HCM còn khá nhiều. Chẳng hạn, tại Đồng Nai, giá phân khúc nhà phố từ 75-100 triệu đồng/m2 tại trung tâm. Đất dân, đất nền phân lô có giá từ 15-20 triệu đồng/m2. Trong đó, nguồn đất nền đầu tư đợt sóng 2019 - 2020 có giá từ 8-12 triệu đồng/m2, hiện nhà đầu tư bán ra vẫn ở mức giá này. Đó là những người muốn thu hồi vốn hoặc lời ít, thậm chí có trường hợp lỗ 10-15% so với giá vốn mua vào cách đây vài năm.

Có nhiều năm kinh nghiệm ở lĩnh vực môi giới và đầu tư, ông Phan Vi dành lời khuyên cho nhà đầu tư mua đất nền ở giai đoạn này.

Thứ nhất, nhà đầu tư phải biết tính toán thanh khoản cá nhân. Mua tiền mặt hay vay. Nếu thị trường đi xuống có gồng được hay không. Cùng với đó, nhà đầu tư phải tính toán đến giải pháp tài chính nếu lãi suất tăng trong thời gian tới. Đồng thời, xác định thời gian đầu tư trung dài hạn từ 3-5 năm.

Thứ hai, về giá mua vào, nếu năm 2024 nhà đầu tư mua được đất có giá của thị trường năm 2019 thì rất tốt. Nếu mua được giá thị trường năm 2021 là tạm được.

“Sốt đất nền thường diễn ra trong giai đoạn ngắn, không kéo dài. Nếu có cơ hội lướt sóng thì nhà đầu tư phải thật nhanh và sản phẩm đầu vào tốt. Tỉ lệ lướt sóng cao khi thỏa điều kiện nhà đầu tư mua được đất giá rẻ từ 35-45% so với giá thị trường, sản phẩm khu vực còn ít. Nếu sản phẩm nhiều thì nhà đầu tư phải chờ cơn sóng sau 2 năm nữa. Biến động thị trường đất nền khoảng thời gian này khá nhanh, cho nên nếu mua được giá tốt nhà đầu tư không nên ngâm, có cơ hội là đẩy hàng”, ông Phan Vi dành lời khuyên.

Theo ghi nhận, thị trường đất nền phía Nam mới “gợn sóng”, xuất hiện các giao dịch thì tâm lý chủ đất cũng “nhấp nhổm” muốn tăng giá. Hiện đã có trường hợp môi giới sau khi thỏa thuận với khách hàng, gần tới giai đoạn chốt giao dịch thì chủ nhà thông báo “đổi giá”. Có trường hợp chủ đất gửi môi giới ra hàng nhưng sau đó “rút lại” để đợi bán giá khác.

Theo các môi giới tâm lý này là dễ thấy khi nhiều người nhìn vào tín hiệu thị trường để “cân đo” về giá bán. Tuy nhiên, thực tế các giao dịch nhà đất xuất hiện gần đây phần lớn vẫn là nguồn hàng giảm giá đã được rao bán từ giai đoạn trước nhưng chưa được hấp thụ. Đất nền có thể bán bằng giá thị trường như giai đoạn đầu năm 2022 là không dễ.