Đất nền ven Hà Nội biến động mạnh, đỉnh điểm giá đất huyện Hoài Đức tăng từ 55 triệu/m2 lên 100 triệu đồng/m2 chỉ trong hơn 1 năm

Thị trường đất nền vùng ven Hà Nội ghi nhận những tín hiệu khởi sắc đáng chú ý. Dữ liệu thị trường bất động sản quý 3/2024 của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền có cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đến thời điểm hiện tại so với quý 1/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, riêng trong quý 3/2024, những đợt đấu giá đất ven Hà Nội với giá trúng cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm lại cho thấy dấu hiệu bất thường.

Nhìn nhận về sự bất thường này, dữ liệu khảo sát ý kiến của hơn 500 môi giới bất động sản ghi nhận có 38% môi giới cho rằng đất đấu giá cao bất thường là do tâm lý Fomo, đầu cơ. 29% cho rằng các thay đổi về luật đã thúc đẩy giá tăng cao, 21% nhận định các nhóm lợi ích đang thổi giá đất vùng ven.

Trong bản dự thảo gửi về Văn phòng Chính phủ phục vụ buổi làm việc của Thủ tướng Chính phủ với một số Tập đoàn, Tổng Công ty trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở, Bộ Xây dựng có đưa ra nhận định về loại hình đất nền.

Theo đó, bào thời điểm cuối năm 2022 và quý I/2023 trên thị trường bất động sản, loại hình đất nền xuất hiện nhiều đợt “sốt giá”, lượng giao dịch tăng cao tại nhiều địa phương trên cả nước, trong đó tập trung chủ yếu tại khu vực vùng ven của các đô thị như TP. Hà Nội, TP.HCM, tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Lâm Đồng, tỉnh Bình Phước...

Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, giá giao dịch và lượng giao dịch đối với loại hình đất nền có xu hướng giảm; đến thời điểm cuối quý I, quý II/2024, mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với loại hình bất động sản này có xu hướng tăng cao cả về giá trị và lượng giao dịch thông qua hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương.

Theo đó, thị trường đất đấu giá ở nhiều địa phương diễn ra rất sôi động, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Đặc điểm chung của các dự án đấu giá đất này thường có vị trí thuận lợi gắn liền với quy hoạch về giao thông, đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được đầu tư xây dựng hoàn thiện.

Có thể thấy rằng các đợt đấu giá đất thành công với mức giá cao hơn giá khởi điểm đã giúp tối ưu hóa nguồn thu ngân sách nhà nước cho các địa phương. Cụ thể, đấu giá đất tại huyện Tân Yên – Bắc Giang của 84 lô đất là hơn 130 tỷ đồng, chênh hơn 54 tỷ đồng so với giá khởi điểm; phiên đấu giá quyền sử dụng 60 lô đất ở tại xã Việt Lập và Liên Sơn huyện Tân Yên với tổng giá trúng hơn 132 tỷ đồng, chênh gần 57 tỷ đồng so với giá khởi điểm...

Tuy nhiên, cá biệt tại một số địa bàn, kết quả đấu giá và giá trúng đấu thầu được ghi nhận ở mức rất cao. Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức – Hà Nội, mức giá trúng đấu thầu bằng hơn 18 lần so với giá khởi điểm; ngày 8/9, huyện Thanh Oai dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 57 thửa đất tại khu vực Đầm thôn Mục Xá, xã Cao Dương. Các thửa đất có diện tích 74 - 134 m2/thửa với giá khởi điểm 8,8 triệu đồng/m2, trước đó, phiên đấu giá các thửa đất này phải hủy để xác định lại giá khởi điểm.

Theo quy định hiện hành, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất; trong khi bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân.

Cùng với đó, quy định về tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt.

Thực tế tại các phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao và chấp nhận mất tiền đặt trước (do giá trị tiền đặt trước để tham gia đấu giá thấp hơn nhiều so với cơ hội “đổi đời” nếu trúng đấu giá).

Tuy nhiên, sức nóng của các đợt đấu giá này cũng phát sinh những hệ lụy về kinh tế - xã hội như đẩy mặt bằng giá đất tại khu vực lên quá cao so với giá trị thực tế trong khi tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn là không nhiều vì chỉ phục vụ cho nhu cầu mua để ở, đầu tư của cư dân tại khu vực; tạo mặt bằng so sánh đối với các khu vực lân cận...

Theo một số thông tin được thu thập, có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao so với mức giá khởi điểm, sau khi trúng đấu giá đất có thể “bỏ cọc” nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá mới tại khu vực, sau đó bán “thoát hàng” với mức giá thấp hơn đối với các lô đất đã mua gom xung quanh khu vực đấu giá trước đó để kiếm lời.

Có thể thấy rằng, khi phân khúc chung cư đã đạt mức giá cao thì đất nền với pháp lý “sạch” trở nên hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư.