Đất Sài Gòn tăng giá gấp đôi sau 1 tháng, liệu có nguy cơ bong bóng?

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông, cho rằng người đầu cơ, đầu tư hay mua nhà đất để ở đều góp phần làm cho thị trường sôi động. Trong đó, đáp ứng được nhu cầu của người mua nhà để ở là ưu tiên hàng đầu của cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý. 

Tuy nhiên, việc giá đất tăng, thủ tục phức tạp, thiếu chính sách hỗ trợ cũng như dòng vốn đã khiến thị trường căn hộ dưới 1,5 tỉ đồng đáp ứng nhu cầu thực của phần lớn người tiêu dùng đang rất hiếm, trong khi đó giá bán ở các phân khúc khác lại tăng rất mạnh.

Còn theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, là người đi mua nhà, ông thấy có những nơi tăng gấp đôi. Chỉ cách đây 1 tháng, ông đã từng đi xe máy tìm mua đất,  có những nơi tháng trước 600 - 700 triệu đồng thì tháng sau tăng lên 1,5 tỉ.

"Dựa trên thu nhập bình quân đầu người ở TP.HCM tương đương 2.000-2.500USD/người/năm, trong khi tốc độ tăng trưởng bất động sản tăng đến 60 - 70% là không hợp lý. Đây thực sự là tăng trưởng nóng. Lãi suất ngân hàng cao, thu nhập bình quân đầu người thấp, giá nhà thì quá cao. Nếu với mức thu nhập bình quân này, để mua căn hộ 1,5 tỉ đồng thì họ phải mất 20 năm mới trả hết nợ của ngôi nhà", ông Khương chia sẻ.

Cũng theo ông Khương, giá bất động sản tăng "nóng" thời gian qua có nhiều yếu tố. Trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới . Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật. Hiện nay, TP.HCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2 - 3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc, nên có nhu cầu về nhà ở. Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn.

Còn theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian qua có hiện tượng một số người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển hướng về quận 2, quận 9 mua nhà ở thấp tầng, riêng lẻ và đất nền khiến giá nhà, đất khu vực này tăng cao. 

Ông Sơn nhận định rằng nguyên nhân của sự chuyển hướng này là do cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông ở khu vực này phát triển mạnh; ý tưởng hình thành khu đô thị sáng tạo ở khu Đông TP (quận 2, 9 và Thủ Đức) đã thành hình; các vụ cháy chung cư cao tầng liên tiếp ở Hà Nội và TP.HCM làm tâm lý người dân bị ảnh hưởng...

"Theo tôi, sự tăng giá của sản phẩm theo thời gian, khoảng 5%-10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. Tuy nhiên, nếu giá đất nền tăng đột biến như hiện nay, có nơi tới 70% chỉ trong vài năm là hoàn toàn không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm", ông Sơn chia sẻ.

Do vậy, người dân khi chọn mua sản phẩm nhà ở, cần chọn sản phẩm có hạ tầng giao thông, tiện ích, tiến độ sản phẩm có hình thành theo thời gian. Cạnh đó, nên lưu ý một số khu vực có giá tăng đột biến, những khu vực này khi mua thì cần thận trọng. Tránh mắc bẫy tạo tâm lý đám đông để thổi giá của cò.

Theo ông Sơn, sắp tới, TP.HCM sẽ chuẩn bị quỹ đất sạch để ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ nhằm khuyến khích nhà đầu tư tham gia quản lý, phát triển và cho thuê. TP.HCM đặt mục tiêu tổng diện tích nhà ở xây dựng mới đạt 40 triệu m2. 

Trong đó, nhà ở xã hội được triển khai đầu tư với quy mô khoảng 44.000 căn hộ, tổng diện tích đất 135 ha. Còn nhà ở thương mại sẽ phát triển theo nhu cầu thị trường. Đặc biệt, sau năm 2020, TP.HCM sẽ dùng quỹ đất sạch có sẵn cận các tuyến metro, các khu giao lộ lớn vùng ven để cho doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà cho thuê dài hạn với giá tốt, đáp ứng nhu cầu cho người ở thật. 

"Doanh nghiệp chỉ cần bỏ vốn ra đầu tư xây nhà cho thuê chứ không cần đóng tiền sử dụng đất, ông Sơn khẳng định.

Chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín phân tích, ở góc độ kinh tế học có 4 yếu tố tác động tới giá bất động sản: giá trị thị trường bao gồm chi phí xác lập, chi phí marketing, quản lý dự án… ; giá trị tiền tệ (nguồn cung tiền, nguồn FDI, nguồn vốn kiều hối…) hay còn nói là lượng cung tiền của nền kinh tế; lượng cung - cầu của thị trường; yếu tố cạnh tranh.

Theo đó, một sản phẩm tăng giá vượt quá 15-17% là tăng nóng, vượt quá khả năng tạo ra thu nhập của thị trường, sức lao động của xã hội. Giá ảo khi thông tin không thực tế, không xác thực với quy hoạch của Nhà nước. Chẳng hạn một dự án 5 năm mới hoàn thành nhưng lại tung tin đồn 2 năm đã hoàn thành.

Hiện trên 70% dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản. Thời gian vừa qua, ngân hàng đã đáp ứng nguồn vốn trung dài hạn vào bất động sản. Sắp tới các ngân hàng sẽ hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Đồng thời, tỷ lệ rủi ro cho vay bất động sản cũng dược tăng từ 150% lên 250% theo quy định của Thông tư 06. Như vậy dòng vốn sẽ được siết lại.