Đất Xanh (DXG): Tăng trưởng "nóng", lãi lớn nhưng dòng tiền liên tục âm

HĐQT Tập đoàn Đất Xanh (DXG) vừa thông qua phương án phát hành 234 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi; số tiền dự kiến thu về sẽ được sử dụng phát triển quỹ đất, bổ sung vốn lưu động và cơ cấu lại nguồn vốn hoạt động.

Không chỉ trái phiếu, trước đó Đất Xanh cũng thông qua phát hành hàng ngàn tỷ cổ phiếu bao gồm cổ tức, ESOP và phát hành cho cổ đông hiện hữu. Vốn điều lệ sau phát hành dự kiến tăng 48% lên gần 5.204 tỷ đồng. Số tiền thu từ đợt phát hành dự kiến hơn 874,5 tỷ đồng cũng được Đất Xanh dùng phát triển dự án Gem Reverside.

Nhìn chung Đất Xanh cũng như các công ty phát triển bất động sản khác đang khá "khát" vốn để đầu tư cho các dự án của mình . Trước việc cổ đông kiến nghị chia cổ tức bằng tiền mặt, Chủ tịch Lương Trí Thìn khẳng định tại đại hội đồng cổ thường niên mới đây: "Đất Xanh đang cần đầu tư, chia cổ tức bằng tiền sẽ làm doanh nghiệp suy yếu".

Huy động vốn một số DN BĐS.

Được biết, việc huy động vốn thông qua trái phiếu đang là lựa chọn của nhiều doanh nghiệp bất động sản, trong bối cảnh kể từ đầu năm 2019, ngân hàng sẽ chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.

Riêng với Đất Xanh, để gia tăng quỹ đất, nợ vay của Công ty giai đoạn 2015-2018 cũng cho thấy sự gia tăng khá mạnh với tỷ lệ bình quân lên đến hai lần mỗi năm. Tương ứng chi phí lãi vay cũng tăng bằng lần, như vậy để giảm áp lực dòng tiền tất yếu Đất Xanh phải hạn chế dùng vốn vay.

Mặc dù vậy, giá trị khoản phải thu Đất Xanh đang tăng mạnh trong khi nợ vay đang có xu hướng gia tăng, bất lợi về mặt pháp lý ảnh hưởng đến triển vọng hoạt động thứ cấp… dòng tiền Đất Xanh theo đó liên tục âm trong 3 năm liên tiếp, giới phân tích còn cảnh báo về rủi ro thanh khoản có thể xảy ra với Công ty!

Dòng tiền âm liên tiếp 3 năm

Mặc dù hoạt động kinh doanh tăng trưởng đều đặn, tuy nhiên đó chưa phải là tất cả khi mà dòng tiền liên tục âm, tức mặc dù cả năm làm ăn có lãi mà tuy nhiên trong năm Đất Xanh thường xuyên thiếu tiền?

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của DXG bị thâm hụt nặng và phải tăng vay nợ để bù đắp

Theo nhận định chuyên gia, trong các BCTC thì Báo cáo lưu chuyển tiền tệ có thể được coi là báo cáo quan trọng nhất, vì nó chỉ ra được tiền đi đâu về đâu. Nếu dòng tiền thuần từ HĐKD có chiều hướng sụt giảm mạnh, thậm chí là âm liên tục trong nhiều quý nhiều năm liền sẽ khiến nhà đầu tư phải lo lắng về khả năng tạo tiền từ HĐKD chính của doanh nghiệp. Có thể lý giải, công ty có lợi nhuận nhưng lợi nhuận gần như dồn hết vào hàng tồn kho quá nhiều (mua nhiều, bán chậm) và bán chịu cho khách hàng, có lợi nhuận nhưng tiền thường xuyên thiếu trước hụt sau. 

Phần lớn tài sản của Đất Xanh đang nằm tại hai khoản mục hàng tồn kho và phải thu, bình quân 4 năm gần đây giá trị hai khoản mục này lần lượt gia tăng đến 84% và 96%.

Đất Xanh cũng vừa có bản lý giải về bản chất của con số hàng tồn kho và phải thu. Theo đó, nguyên nhân 2 con số này tăng đột biến là do việc huy động vốn từ tài sản là quỹ đất của doanh nghiệp, hàng tồn kho là khoản hàng hóa đã bán và chưa tính doanh thu. 100% doanh nghiệp bất động sản đều tuân thủ quy định của Nhà nước về ghi nhận doanh thu khi bàn giao sản phẩm nhà ở đến khách hàng.

Nguồn: Tổng hợp.

Theo báo cáo của một công ty chứng khoán lớn, tăng mạnh giá trị các khoản phải thu (2.000 tỷ đồng), hàng tồn kho (1.264 tỷ đồng) là nguyên nhân chính ảnh hướng đến dòng tiền của Đất Xanh. Đơn vị này theo đó lưu ý về công tác kiểm soát các khoản phải thu của Đất Xanh trong bối cảnh doanh nghiệp duy trì mở rộng phát triển các dự án mới và khả năng rủi ro thanh khoản có thể xảy ra.

Nợ vay gia tăng song song với khoản phải thu

Không chỉ thâm hụt dòng tiền, nợ vay cũng là vấn đề đáng quan tâm của Đất Xanh giai đoạn hiện nay. Giai đoạn 2015-2018, dự nợ vay ngắn hạn và dài hạn Công ty liên tục tăng mạnh, lần lượt đạt tỷ lệ trung bình 70% và 127%.

Tính đến cuối năm 2018, mặc dù chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu tổng tài sản, khoảng 21%, nhưng giá trị nợ vay của Đất Xanh đang ghi nhận tăng trong năm 2018, khoảng 2.865 tỷ đồng, tăng so với mức 2.529 tỷ đồng hồi đầu năm. Nửa cuối năm 2018, Đất Xanh đã thực hiện nhiều đợt phát hành trái phiếu để huy động vốn với tổng giá trị khoảng 1.400 tỷ đồng.

Nguồn: Tổng hợp.

Khởi đầu từ một công ty môi giới bất động sản, trong những năm gần đây, Đất Xanh đã thay đổi chiến lược, đẩy mạnh M&A, mở rộng quỹ đất để trở thành nhà phát triển dự án bên cạnh lĩnh vực dịch vụ bất động sản và xây dựng. Đặt mục tiêu 5 năm tới, Đất Xanh dự phát triển 5 mảng gồm (1) dịch vụ bất động sản, (2) đầu tư, (3) xây dựng, (4) vật liệu và (5) công nghiệp.

Tuy nhiên, con đường có lẽ khá vất vả cho Đất Xanh, khi bất lợi về mặt pháp lý đã và đang ảnh hưởng đến triển vọng hoạt động thứ cấp. Cũng ghi nhận bởi công ty chứng khoán, quá trình phê duyệt dự án kéo dài ảnh hưởng đến việc mở bán các dự án của Đất Xanh, bao gồm dự án Gem Riverside với 1.075 căn, Lux Riverview với 769 căn và Lux Star với 554 căn bị dời việc mở bán từ nửa cuối 2018 sang nửa đầu 2019 trong khi 2 dự án Opal City và Gem Premium có thể bị dời từ 2019 sang 2020.