Đấu giá “đất vàng” tại Thủ Thiêm: “Cần sàng lọc nhà đầu tư”

Đấu giá đất nâng tầm phát triển đô thị

Vừa qua, Sở Tài Nguyên Môi Trường TP.HCM đã trình dự thảo báo cáo UBND TP về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm. Sở đã và đang tiếp nhận ý kiến để kiện toàn phương án đấu giá trước khi trình UBND Thành phố phê duyệt.

Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, TP.HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư.

Trong đó, 3 lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10 năm 2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11 năm 2024.

Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11 năm 2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, TTTM bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.

Năm 2021, cuộc đấu giá không thành công "đất vàng" Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó: giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Cần sàng lọc nhà đầu tư

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng việc sàng lọc nhà đầu tư là cần thiết. Vì Nghị định 10 (ngày 03/4/2023) của Chính phủ có quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; trường hợp có 02 công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được 01 công ty tham gia đấu giá; Phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá; đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật liên quan khác.

Do đó, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực. Đó là nhà đầu tư có kinh nghiệm, cân nhắc tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án bất động sản đã từng thực hiện.

Về khả năng thực hiện dự án, có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá, như điều kiện về chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án. Nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh.

Cũng theo bà Đỗ Thị Thu Giang, theo quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dụng từ 20 tháng 5 năm 2023.

“Tuy nhiên Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu Giá Tài Sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất”, bà Đỗ Thị Thu Giang nói.

Với kinh nghiệm sẵn có, hiện TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng cho cuộc đấu giá sắp tới. Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá, như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm…