Dấu hiệu nhận biết bong bóng BĐS "xì hơi"

Nhìn từ dấu hiệu bong bóng bất động sản 2007-2011

Là người chứng kiến sự chuyển động của thị trường địa ốc hơn 10 năm qua, ông Tuấn Anh, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm đã chia sẻ về giai đoạn bong bóng bất động sản. Theo ông Tuấn Anh, bong bóng bất động sản về bản chất là một hoạt động đầu cơ. Khi hoạt động đầu cơ trở nên phổ biến trên thị thị trường là mục đích chủ đạo trong mua bán nhà đất thì người mua không quan tâm nhiều đến giá trị cơ bản của nhà đất mà điều quan trọng đối với họ là chờ đợi giá tiếp tục tăng lên và sau đó hưởng lợi nhuận từ chênh lệch giá.

Trong giai đoạn 2007-2010, một lượng cầu lớn đầu cơ tập trung vào phân khúc đất ở dự án và căn hộ cao cấp khiến dòng tiền đổ mạnh vào phân khúc này. Lúc đó, các doanh nghiệp chủ yếu tập trung phát triển dòng sản phẩm cao cấp khiến nguồn cung loại sản phẩm này tăng vọt trong nhưng năm sau đó.

Trong khi đó, cầu thực đến từ những người có thu nhập trung bình mong muốn sở hữu đất nền hoặc căn hộ bình dân có giá phải chăng lại thiếu hụt.

Người có thu nhập trung bình muốn sở hữu đất nền không hề dễ dàng.

Hệ quả của hoạt động đầu cơ dẫn tới bong bóng giá phình to là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu về sản phẩm và mức giá.

Khi thị trường bước vào giai đoạn suy giảm, giới đầu cơ dần từ bỏ thị trường, hàng tồn kho trong doanh nghiệp địa ốc tăng vọt. Các dự án đang thi công dở dang phải tạm ngừng, một số dự án phải chuyển nhượng cho đối tác khác, và chủ đầu tư rơi vào cảnh khốn đốn thậm chí phá sản.

Đến giai đoạn cuối năm 2011 và sang năm 2012, tình trạng dư cung, thiếu cầu là đặc trưng nổi bật của thị trường bất động sản. Dưới ảnh hưởng của chính sách siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đối với thị trường bất động sản, thị trường bất động sản đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản sụt giảm và nợ xấu gia tăng.

Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục tăng cao đã tạo nhiều áp lực cho doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản, bong bóng bất động sản bắt đầu xì hơi và mức giá cuối năm 2012 đã giảm khá mạnh ở mọi phân khúc so với thời điểm đỉnh cao năm 2010.

Thị trường BĐS hiện tại ra sao?

Nhìn vào diễn biến của thị trường địa ốc hiện tại, nhà đầu tư Tuấn Anh cho rằng, giai đoạn 2016-2019 nằm trong chu kỳ giá nhà đất tăng phi mã, thậm chí nhiều nơi tăng gấp 2,3 sau thời kỳ khủng hoảng giai đoạn 2012-2015. Năm 2019, thị trường địa ốc vẫn xảy ra tình trạng sốt cục bộ nhưng nhìn tổng chung sự ảm đạm đang đến dần từ phân khúc condotel.

Đến năm 2020, giá bất động sản đã có dấu hiệu giảm nhiệt ở một số tỉnh thành. Đến năm 2021, ảnh hưởng của dịch bệnh khiến cho thị trường địa ốc tiếp tục rơi vào khó khăn, tình trạng sốt đất tiếp tục diễn ra cục bộ ở một số địa phương.

Thống kê của các tổ chức nghiên cứu thị trường địa ốc ghi nhận, lượng cung mới sụt giảm trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm đáng kể.

Báo cáo mới đây nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ghi nhận, nguồn cung ở Hà Nội tiếp tục nằm ở mức thấp nhất so với cùng kỳ các kỳ trước trong đó chủ yếu là sản phẩm chung cư, chiếm đến 87,3% tổng cung. Sản phẩm căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm tại thị trường Hà Nội Quý 3 chỉ đạt có 3,5 % tổng lượng cung và nằm ở xa khu trung tâm. Số lượng giao dịch tương đối tốt và đưa tỷ lệ hấp thụ đạt gần 30%. Thành tích này có được là nhờ sự nỗ lực của lực lượng môi giới bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội.

Trong khi đó, theo DKRA Việt Nam, nguồn nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tại TP. HCM và các tỉnh lân cận, cũng đều có sự sụt giảm so với quý trước, giao dịch trên thị trường thứ cấp giảm mạnh. Đáng chú ý, cục bộ thị trường xuất hiện một số nhà đầu tư cắt lỗ, giảm giá bán để nhanh chóng thu hồi vốn.

Trong những năm vừa qua, do ảnh hưởng của dịch bệnh, cùng với đó là yếu tố rà soát pháp lý dự án khiến nguồn cung trên thị trường sụt giảm, nhu cầu đầu tư tăng cao khiến giá BĐS tăng cao. Tuy nhiên, cục diện thị trường vẫn ở trong giai đoạn khó khăn.

Đến nay khi tình hình dịch bệnh đang có nhiều tín hiệu tích cực, việc nới lỏng giãn cách khiến hoạt động giao dịch mua bán nhà đất dịp cuối năm ngày càng sôi động hơn. Nhiều chuyên gia trong ngành dự báo thị trường BĐS hiện nay ít có nguy cơ vỡ bong bóng, thị trường đang trong giai đoạn phát triển bền vững và có nhiều tín hiệu khởi sắc trở lại trong những năm tới.