Đầu tư đất nền bây giờ hay đợi thêm?

Đất nền hạ nhiệt

Xưa nay, đất nền luôn được ví như kênh đầu tư vua sinh lời dành cho những nhà đầu tư. Với người mua tích sản, đất nền luôn là lựa chọn số một bởi khả năng tăng giá mạnh, dễ thanh khoản. Tuy nhiên, kể từ thời điểm giữa năm 2022, loại hình này dần rơi vào trạng thái “đóng băng”. Thanh khoản chỉ diễn ra túc tắc tại một số khu vực.

Anh Nguyễn Ngọc Thanh (Hải Dương) cho biết, đất nền tại các dự án ở khu vực thành phố Hải Dương đều giảm trung bình từ 10-30%. Đơn cử lô đất nằm ở khu đô thị sát Khu công nghiệp Đại An, tỷ lệ cư dân lấp đầy cơ bản, thời sốt đất, giá lô đất diện tích 80m2 rơi vào khoảng 2,8 tỷ đồng. Đến đầu năm 2023, do cần tiền, chủ nhà cắt lỗ còn 2,1 tỷ đồng.

“Lượng hàng giảm 10-20% so thời điểm sốt đất khá nhiều. Với lượng hàng cắt lỗ tới 30% lại ít, nhưng thông thường, cứ có hàng, chỉ 1-2 tháng sau đã có thể tìm khách chốt”, anh Thanh cho biết thêm.

Môi giới này cũng cho biết, ngoài đất nền, đất đấu giá tại các huyện như Cẩm Giàng, Ninh Giang, Bình Giang, Thanh Miện… cũng giảm mạnh.

Diễn biến này tương tự xảy ra tại một số tỉnh như Bắc Ninh, Cao Bằng, Hưng Yên. Anh Vũ Hải (Bắc Ninh) cho biết, giá đất nền ở thành phố hay các huyện lân cận đều ghi nhận giảm. Đơn cử, lô đất nền ở thành phố từng được chào bán với giá 3,5 tỷ đồng thì hiện tại, nhà đầu tư cắt lỗ giảm còn 2,7 tỷ đồng. Dù giảm, nhưng thanh khoản vẫn chậm.

Tại Hà Nội, khu vực vùng ven, giá đất nền cũng hạ nhiệt, trung bình 10-30%. Khảo sát cho thấy, lô đất tại Đồng Mai (Hà Đông) thời điểm sốt đất từng lên 3,2 tỷ đồng. Giữa năm 2022, một số môi giới còn thông báo, giá 2,7 tỷ đồng khó mua được lô đất dịch vụ đẹp ở khu vực này. Nhưng đến giữa năm 2023 đã có nhà đầu tư cắt lỗ còn 2,3 tỷ đồng.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, đất nền trong dự án được nhà đầu tư quan tâm chủ yếu mang tính chất đầu cơ. Đây là lý do người mua không còn quan tâm như trước với các phân khúc bất động sản trên.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay. Thị trường có tính thanh khoản giảm mạnh, dẫn đến nhiều giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng mạnh.

Báo cáo cũng chỉ ra, giá đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2-5% so với quý trước. Báo cáo này còn dự báo rằng, các bất động  sản này có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều, đặc biệt là các huyện ven đô và khu vực ngoại thành trong quý như: quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè (TPHCM); quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Có nên xuống tiền mua hay chờ đợi

Mặc dù là phân khúc đầu cơ, song theo một số nhà đầu tư, nhìn về dài hạn, đất nền vẫn là bài toán xuống tiền hấp dẫn.

“Lãi suất đã giảm, niềm tin vào thị trường bắt đầu phục hồi. Nhà đầu tư có thể cân nhắc xuống tiền”, anh Hoàng Mạnh Tiến (nhà đầu tư ở Thanh Xuân, Hà Nội với 9 năm kinh nghiệm) đưa ra lời khuyên.

Tuy nhiên, anh Tiến cho rằng: “Nếu mua đất nền, nhà đầu tư cần có tài chính. Nếu xác định vay ngân hàng, nên chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính từ 10-30%. Nhưng đảm bảo rằng, thu nhập đều đặn đủ khả năng trả khoản nợ này. Bởi, đây thời điểm nền kinh tế trong và ngoài nước khó khăn. Các doanh nghiệp cũng đang thấm khó. Trường hợp xấu nhất xảy ra, nhà đầu tư vẫn không bị ảnh hưởng bởi thị trường”.

Một điểm khác mà anh Tiến đưa ra, đó là lựa chọn sản phẩm. “Đất nền nằm trong khu dân cư, đã có tỷ lệ lấp đầy tối thiểu 20% thì nhà đầu tư hãy xuống tiền. Thứ hai, đảm bảo rằng, đất nền đã có sổ đỏ. Nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện này, lựa chọn mức giá hợp lý để đàm phán với người bán”.

Trong một toạ đàm mới đây, TS Cấn Văn Lực cho rằng: “Có lẽ đây là thời điểm xuống tiền tốt”. Vị chuyên gia này nhận định, giá bất động sản khó tiếp tục giảm sâu, giảm mạnh. Bởi lẽ nguồn cung rất thiếu và nhu cầu thực đối với phân khúc nhà ở vẫn còn.

Theo ông Lực, những người đầu tư vào đất nền, kể cả biệt thự cũng là người có tiền. Họ sẵn sàng chờ giá lên tiếp hoặc quay trở lại mới bán. Trừ những nhà đầu tư dùng đòn bảy tài chính quá nhiều, giờ buộc phải bán nhưng không có nhiều. Lãi suất ngân hàng bắt đầu đang giảm, hơn nữa các chủ đầu tư đang tung ra các gói khuyến mại, hỗ trợ, giải quyết pháp lý rất nhanh nên rất đáng lưu tâm cho những ai có kế hoạch đầu tư bất động sản.

Dù khuyến nghị nhà đầu tư vào tiền nhưng ông Lực lưu ý, nhà đầu tư không nên dùng đòn bảy tài chính.