Đầu tư lớn vào bất động sản, nhà có rẻ?

Vốn ngoại tiếp tục đổ vào bất động sản

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), chỉ trong tháng 1-2018, lĩnh vực bất động sản đã thu hút 77,6 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài, chiếm 6,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Ngoài ra, tháng 1- 2018, đã có 461 doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới, tăng 47,8% so với cùng kỳ năm 2017. Số vốn đăng ký của lĩnh vực này trong tháng đầu năm 2018 tăng 17,9% (17.562 tỷ đồng) so với cùng kỳ năm trước. Nhìn vào những con số này, có thể thấy bất động sản vẫn tiếp tục là ngành kinh doanh “hot” trong năm 2018.

Nhìn lại năm 2017, dòng vốn tư nhân đổ vào thị trường bất động sản tăng tới 60% so với năm 2016. Trong khi đó, tổng dư nợ cho vay đầu tư vào kinh doanh bất động sản cũng tăng 5% so với đầu năm, với khoảng 400.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% tổng dư nợ.

Ngoài ra, thị trường chứng khoán đang dần trở thành kênh huy động vốn mới, quan trọng cho thị trường bất động sản. Bất động sản cũng là 1 trong 3 lĩnh vực nhận được sự quan tâm nhiều nhất của các nhà đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký 3,05 tỷ USD, tăng 54,8 so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, kiều hối đổ về nước đạt khoảng 13 tỷ USD, ước tính 25% là đổ vào bất động sản.

Cùng với số vốn tăng vọt, số doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản tăng 62% về lượng và 66,5% về vốn đăng ký mới so với 2016. Cùng với đó, số vốn đăng ký kinh doanh cũng chiếm tỷ trọng lớn nhất, lên đến 30% tổng vốn đăng ký, tương đương 388.376 tỷ đồng; đặc biệt, với vốn đăng ký bình quân lên tới 76,7 tỷ đồng/ 1 doanh nghiệp, đây là lĩnh vực có vốn đăng ký bình quân/ 1 doanh nghiệp cao nhất.

Dự báo trong 5 năm tới, mỗi năm kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục thu hút khoảng 3 tỷ USD vốn FDI. Theo đánh giá của CBRE và Vietnam Report, FDI, kiều hối đang gia tăng sẽ tiếp tục giúp thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng nhanh trong các năm tiếp theo.

Theo đánh giá của CBRE, nền tảng tích cực từ kinh tế vĩ mô năm 2017 với tốc độ tăng trưởng GDP 6,81% cùng dòng vốn FDI đạt kỷ lục gần 36 tỷ USD sẽ tiếp tục tạo động lực phát triển cho thị trường bất động sản 2018.

Nhiều chuyên gia kinh tế và đại diện các doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng thị trường bất động sản 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực. Trong đó, phân khúc căn hộ có 1-2 phòng ngủ với giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản; phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh để phù hợp với yêu cầu thị trường; phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục tăng nóng.

Đặc biệt, giai đoạn 2018 - 2020, thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Vì vậy, ngay từ tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đã đón nhận hàng loạt dự án bất động sản mới.

Ngoài ra, năm 2018 được dự báo tiếp tục là năm của bất động sản nghỉ dưỡng trong bối cảnh kinh tế phát triển ổn định, du lịch Việt Nam không ngừng khởi sắc.

Trước thời cơ này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có kế hoạch đầu tư dự án mới. Nhưng thay vì tập trung vào các địa phương đã bão hòa, các nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển địa bàn đến khu du lịch mới trước đây chưa được chú trọng khai thác hay các đặc khu kinh tế mới hình thành.

Doanh nghiệp nội và ngoại cạnh tranh trong mua bán, sáp nhập

Năm 2017, hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) tại thị trường bất động sản Việt Nam đã thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài. Theo đánh giá của Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, Việt Nam vẫn là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất ở Đông Nam Á đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài; hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.

Các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... đang có xu hướng ồ ạt tìm bến đỗ tại thị trường Việt Nam khiến năm qua, thị trường bất động sản đón chào một số lượng kỷ lục các nhà đầu tư ngoại, chủ yếu là các quỹ đầu tư tư nhân, muốn triển khai vốn nhanh chóng và hiệu quả.

Thông thường, phân khúc nhà ở vẫn là thị trường hấp dẫn nhất. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng chuyển sang thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt tập trung vào các dự án văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư (7 – 8%).

Theo JLL, nhìn tổng thể, các phân khúc bất động sản của thị trường Việt Nam vẫn có nhiều nhân tố đột biến thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài. JLL dự báo rằng có thể kỳ vọng hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ ghi nhận mức kỷ lục mới trong năm 2018.

Không chỉ doanh nghiệp ngoại, các doanh nghiệp trong nước cũng rất quan tâm tới M&A, bởi đây là cách nhanh nhất để có thể thâu tóm quỹ đất tốt, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Nhìn nhận từ góc độ của một nhà đầu tư trong nước, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC, cho rằng năm 2018, M&A bất động sản chắc chắn sẽ tiếp tục đà tăng trưởng, vì hiện Chính phủ đang đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, và các doanh nghiệp này đang sở hữu quỹ "đất vàng" rất lớn. Thêm vào đó là sự trỗi dậy của nhiều đơn vị tư nhân trong ngành bất động sản và sự tham gia của khối ngoại cũng khiến thị trường M&A sôi động, nhiều màu sắc hơn.

Theo ông Quyết, thị trường bất động sản năm 2017 đã đón chào một số lượng kỷ lục các nhà đầu tư ngoại, chủ yếu là các quỹ đầu tư tư nhân, muốn triển khai vốn nhanh chóng và hiệu quả. Với nền tảng kinh tế chung vững vàng và nhu cầu nhà ở còn cao tại Việt Nam, xu thế hợp tác cùng phát triển dự án giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ còn tăng mạnh trong năm 2018 này.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể, nhà đầu tư ngoại có lợi thế nhưng không phải không có điểm yếu, đó là các nhà đầu tư ngoại có xu hướng tìm kiếm các dự án đã hoàn tất pháp lý và sẵn sàng triển khai xây dựng. Song phải nhấn mạnh là những dự án đạt chuẩn "đất sạch" hiện rất hiếm.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận đến các dự án của nhà đầu tư ngoại vẫn còn tương đối hạn chế. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp nội đã có lợi thế về kinh nghiệm, mạng lưới khách hàng - đối tác, cũng như hiểu biết về thủ tục, giấy tờ. Những doanh nghiệp này có khả năng tiếp cận dự án tiềm năng lớn hơn, tốc độ sang nhượng và bắt tay vực dậy dự án nhanh hơn, đảm bảo an toàn tài chính và hiệu năng cho khoản đầu tư của nhà đầu tư.

"Tôi vẫn cho rằng sự hiểu biết thị trường và sự nhạy bén trong việc chọn đúng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường vẫn là yếu tố quyết định để M&A vực dậy một dự án đã chết lâm sàng", ông Quyết nói.