Đây là lý do CONDOTEL khiến nhà đầu tư “đứng ngồi không yên”, nhưng cần thận trọng

Khắp các thành phố biển ở Việt Nam, đâu đâu cũng xây dự án condotel. Vậy condotel là gì? Liệu đây đó có phải là một kênh đầu tư “một vốn bốn lời” như nhiều người vẫn nghĩ? Chúng tôi xin được đăng tải bài phân tích về những ưu và nhược của trào lưu này của Ông Trương Lê Quân – Quản lý Đầu Tư, Savills Hà Nội:

Condohotel là gì?

Condohotel là viết tắt của hai khái niệm condominium và hotel, nghĩa là căn hộ và khách sạn. Với trang bị thiết bị khép kín như một căn hộ thông thường, sản phẩm condohotel vẫn có thể hưởng giá trị tiện ích khép kín của khách sạn như hồ bơi, nhà hàng, dịch vụ phòng, câu lạc bộ chăm sóc sức khỏe…

Đó là giá trị kép của sản phẩm “lai” như condohotel trong con mắt đánh giá nhà đầu tư. Đồng thời, nhà đầu tư có thể có thêm thu nhập từ việc tham gia chương trình cho thuê lại các căn hộ tiện nghi như khách sạn. Thêm vào đó, một số chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận cố định 8-10%/năm. Lợi nhuận từ việc cho thuê lại condohotel thổi một luồng sinh khí mới mẻ vào phân khúc sản phẩm đặc biệt này.

Khi cung được sinh ra từ cầu

Mở đầu cho trào lưu xây dựng các sản phẩm condohotel để bán phải kể tới hai dự án A La Carte ở Đà Nẵng hay Havana Nha Trang. A La carte Đà Nẵng là dự án condohotel gồm 202 căn hộ, tiêu chuẩn 4 sao, vị trí đẹp hướng biển, được chào bán từ tháng 11 năm 2011.

Tuy mở bán vào thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản, nhưng cấu trúc sản phẩm mới lạ, vừa túi tiền người mua đã khiến cho dự án condohotel A La Carte trở thành điểm sáng cho phân khúc bất động sản nghỉ duỡng khi đó.

Giá bán trung bình A La Carte Đà Nẵng dao động từ 1,5 tỷ đến 3 tỷ đồng một căn có diện tích trung bình từ 46 m2 đến 74 m2. Ở góc độ nhà phát triển dự án, việc thiết kế sản phẩm condohotel không những giải quyết được bài toán tài chính trong quá trình xây dựng dự án mà còn đảm bảo được bài toán công suất cho thuê của khách sạn khi đi vào vận hành.

Đối với nhà đầu tư condohotel, họ là ai và có nhu cầu là gì? Theo khảo sát của Savills Việt nam, nhóm đối tượng đầu tư vào condohotel chủ yếu là người có mức thu nhập trung lưu, có nhu cầu nghỉ dưỡng định kỳ và đầu tư để gia tăng lợi nhuận. Chính vì vậy, vị trí dự án, chất lượng quản lý khách sạn và cam kết lợi nhuận là các yếu tố chủ chốt để hấp dẫn người mua quan tâm tới sản phẩm này.

Do vậy, những vị trí đắc địa ở những nơi du lịch phát triển, các dự án condotel ven biển đã bùng nổ, lan tỏa ra trên khắp thành phố biển miền Trung, thậm chí cả Phú Quốc với nguồn cung đa dạng. Lợi nhuận cam kết 8%/năm giờ đẩy lên mức 12%/năm điển hình như dự án Cocobay, Đà Nẵng. Vậy lý do gì các dự án condotel thu hút người mua, do mức lợi nhuận cam kết, vị trí dự án hay các “chiêu” marketing bán hàng?

Nhà đầu tư thường là tầng lớn trung lưu ở các thành phố lớn

Đây là lý do condotel “hút” giới đầu tư

Nhìn vào mức lợi suất này, hầu hết nhà đầu tư đều bị hấp dẫn bởi 2 yếu tố: vừa tích lũy tài sản bất động sản nghỉ dưỡng kèm theo thu nhập sinh lời cố định hàng năm. Theo khảo sát của Savills Việt nam, phần lớn người mua các dự án condotel hay các bất động sản nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận cố định đến từ Hà Nội. Với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người Hà nội, các dự án condotel đã đáp ứng được một số tiêu chí quan trọng nào?

Thứ nhất. vị trí dự án condotel phải kết nối thuận tiện với các thành phố lớn, ví dụ như tại TP. Đà Nẵng chỉ cách Hà Nội khoảng một giờ bay, lý tưởng cho kỳ nghỉ gia đình vào cuối tuần hoăc nhu cầu nghỉ dưỡng ngắn ngày. Cơ sở hạ tầng ở TP.Đà Nẵng phát triển mạnh mẽ, kết nối giao thông giữa sân bay và trung tâm thành phố dễ dàng, thuận tiện.

Thứ hai, sản phẩm condotel thiết kế vừa túi tiền, diện tích 40-60 m2 nên có giá thành hợp lý, tầm 1 đến 2 tỷ/căn, cạnh tranh hơn nhiều so với các căn hộ tại thành phố như Hà Nội, HCM nên có thể ưu tiên đầu tư như căn nhà thứ hai.

Thứ ba, quyền sử dụng lâu dài và thu nhập cố định được đảm bảo. Đây có thể coi là yếu tố mấu chốt thu hút người mua vì họ nắm chắc trong tay quyền sử dụng và khai thác tài sản. Nếu như chỉ ký hợp đồng thuê dài hạn hoặc sở hữu kỳ nghỉ thì chắc chắn giá trị các condotel sẽ sụt giảm trong con mắt nhà đầu tư.

Để góp phần thành công các dự án condotel, không thể không nhắc đến chiêu thức marketing và bán hàng

Ông Trương Lê Quân, tốt nghiệp chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng thuộc Trường ESCP Europe Business School và Đại học Paris Dauphine (Pháp).

Năm 2015, ông Trương Lê Quân làm việc cho Savills Việt Nam, hiện giữ vị trí quản lý và phụ trách các hoạt động tư vấn chuyển nhượng dự án của bộ phận Tư vấn và Môi giới Đầu tư Savills tại Hà Nội. Trong thời gian làm việc cho Savills, ông Quân đã tham gia một số thương vụ chuyển nhượng lớn các tòa nhà hoạt động tại các thành phố Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng.

Trước khi gia nhập Savills, ông Trương Lê Quân làm việc trong lĩnh vực Tài chính Doanh nghiệp tại một số định chế tài chính lớn trong nước.

của các chủ đầu tư sành sỏi. Thị trường Việt Nam đang thiếu các sản phẩm cam kết lợi nhuận cố định như trái phiếu, các chứng chỉ quỹ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Do vậy, các condotel ra đời đáp ứng được nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, có nguồn tiền đầu tư nhàn rỗi. Theo khía cạnh khác, hình thức trả thu nhập cố định là chiêu kinh doanh khôn ngoan, đánh trúng tâm lý người mua nhà để cho thuê. Hầu hết người mua không sống thường xuyên tại khu nghỉ dưỡng, không đủ thời gian để quản lý, tìm kiếm, lựa chọn khách thuê. Mọi việc đã hoàn toàn giao phó cho chủ đầu tư thông qua hình thức cam kết trả lãi suất.

Nhưng…cần thận trọng

Ở góc độ người mua nhà, họ cần phải xem xét thận trọng tính pháp lý, quy hoạch của dự án để nhận định về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài. Trên thực tế, có khá nhiều dự án khu nghỉ dưỡng chỉ là đất thuê thương mại với mục đích kinh doanh khách sạn nên việc bán các condotel hay biệt thự sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu.

Phía sau bức tranh hào nhoáng các condotel là tình hình kinh doanh các dự án condotel khi đi vào khai thác hay nói cách khác là dòng tiền để trả lãi cho người mua tài sản. Cam kết trả lợi nhuận cố định 10%/năm trong vòng 10 năm tương tự phát hành trái phiếu, nghĩa là chủ đầu tư phát sinh nghĩa vụ trả nợ lãi trong thời hạn cam kết. Điều gì sẽ xảy ra nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lãi trong thời hạn cam kết ? Nghĩa vụ này phải đưa vào thỏa thuận mua bán giữa hai bên và kèm theo quy định rõ ràng các tiện ích, ưu đãi cho người mua condotel. Không những vậy, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng để lựa chọn dự án, nhằm tránh rủi ro về khả năng thanh toán lãi khi dự án hoạt động. Thêm vào đó, thương hiệu quản lý khách sạn, vị trị dự án cũng như thị trường khách sạn khu vực cũng góp phần tạo nên thành công cho việc đầu tư các sản phẩm condotel.

Rõ ràng, condotel cam kết lợi nhuận cố định là sản phẩm được thị trường ưa chuộng bởi tích hợp được rất nhiều ưu điểm như tích lũy tài sản hay thu nhập cố định. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hiểu rõ uy tín của chủ đầu tư dự án, tính pháp lý của dự án cũng như thỏa thuận giữa hai bên để có thể hoàn toàn “nghỉ dưỡng” hiệu quả với sản phẩm condotel này.