Đây là lý do mặt bằng nhà mặt phố riêng lẻ trống khách lâu ngày, nhà đầu tư cần nắm để có phương án về dòng tiền trong tương lai

Thời gian qua, dọc các tuyến phố trung tâm Tp.HCM và khu ven làn sóng trả mặt bằng diễn biến mạnh từ đầu năm 2023 đến nay. Càng về cuối năm, tình trạng này càng có dấu hiệu tăng. Đặc biệt, không ít mặt bằng để trống lâu ngày không có khách hỏi thuê.

Chia sẻ mới đây về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kì cựu Tp.HCM đã phân tích về tình hình thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê, sự dịch chuyển mô hình kinh doanh của doanh nghiệp, sự thay đổi hành vi người tiêu dùng, quan điểm về giá giữa bên đi thuê và chủ mặt bằng.

Ông Kiên đã chỉ ra 4 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

Thứ nhất, giai đoạn 2020-2021 (sau Covid-19) gần như tất cả hoạt động kinh doanh cần sử dụng mặt bằng đều phải đóng cửa, thu hẹp quy mô. Quý 1/2022 nhiều đơn vị trong quá trình cẩn trọng quan sát tình hình, việc mở dần lại hoạt động kinh doanh mới bắt đầu có lại từ quý 2/2022.

Tuy nhiên, thời điểm đó, việc mở lại các mặt bằng kinh doanh có phần chậm do người kinh doanh tính toán rủi ro. Mặt bằng vốn là khoản đầu tư đầu tư vốn ban đầu lớn và là dạng định phí. Nghĩa là dù có kinh doanh được hay không vẫn tốn các chi phí cố định hàng tháng như chi phí thuê mặt bằng, chi phí vận hành mặt bằng.

Theo ông Kiên, kinh tế Việt Nam có độ trễ so với tình hình suy thoái của thế giới. Hiện nay là thời điểm nền kinh tế ngấm đòn sâu. Người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vẫn còn rất nhiều khó khăn chưa thể hồi phục lại như giai đoạn trước dịch 2019. Vì vậy, đa số các điểm mặt bằng đã mở lại vẫn chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng tính toán.

Thứ hai, trong khó khăn, các doanh nghiệp có khuynh hướng “thủ” hơn là “công”.

Nghĩa là, doanh nghiệp ưu tiên cắt giảm chi phí và những mảng kinh doanh không hiệu quả hơn mở rộng kinh doanh. Trong đó mặt bằng trung tâm lại thuộc nhóm “xay tiền làm Marketing - Thương hiệu” hơn là “kiếm tiền từ chính nó”, nên là thứ được cân nhắc đầu tiên khi cần cắt giảm.

Cùng với đó, doanh nghiệp uu tiên cắt giảm ngay những mặt bằng không đạt hiệu quả như kỳ vọng, thay vì cố duy trì gồng thêm 1 thời gian như trước đây.

Khuynh hướng chuyển dần từ “định phí” sang “biến phí”. Ví dụ như: Thay vì thuê văn phòng làm việc cố định thì thu hẹp quy mô cố định, chuyển sang mô hình làm việc linh hoạt không cần văn phòng; Giảm lương cố định tăng lương theo hiệu quả làm việc, hiệu quả kinh doanh.

Thay vì thuê mặt bằng kinh doanh, điểm bán hàng offline thì dù có kinh doanh được hay không vẫn tốn nhiêu đó chi phí cố định, chuyển dần sang các hình thức kinh doanh chỉ phát sinh chi phí khi có doanh thu như: chi phí để ra đơn hàng online, chi phí khuyến mãi cho các đơn hàng giao đi không sử dụng mặt bằng tại chỗ, chi phí trả cho các trung gian bán hàng (đại lý, các trang thương mại điện tử,...) khi bán được hàng.

Th ứ ba, nguyên nhân tiếp theo là sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng, dịch chuyển dần giao dịch từ mua bán offline tại cửa hàng sang online cũng làm giảm dần vị thế và nhu cầu của mặt bằng.

Nhìn khối lượng các nội dung livestream bán hàng hiển thị liên tục trên newsfeed các mạng xã hội, hay lực lượng shipper sáng sáng ngày càng tăng dần tại các quán cà phê như the coffee house, phúc long, highlands,... và các chương trình khuyến mãi liên tục cho đơn hàng giao đi sẽ thấy rõ điều này.

Thứ tư, mâu thuẫn về giá “khớp lệnh” giữa bên đi thuê với chủ nhà

Theo ông Kiên, nguồn cung mặt bằng nhiều trong khi nhu cầu giảm mạnh, người đi thuê mặt bằng có nhiều chọn lựa nên muốn giảm giá, muốn thuê với giá thấp hơn nhiều trước dịch. Ví dụ những mặt bằng trước dịch cho thuê được giá 150 triệu đồng/tháng thì sau dịch họ chỉ trả tối đa 100 triệu, hoặc chủ nhà kỳ vọng cho thuê 280 triệu nhưng bên thuê chỉ trả tới 200 triệu.

Trong khi đó, chủ nhà sở hữu mặt bằng trung tâm cũng có cái lý là “giá thuê phải ngày càng tăng chứ sao lại giảm”, “Hạ tầng ngày càng phát triển thì giá phải tăng chứ sao lại giảm”, và khó chấp nhận giá thuê vào 2022-2023 lại phải thấp hơn giá 2019.

Bên cạnh đó, chủ mặt bằng trung tâm còn là những người có tiềm lực tài chính mạnh, nếu khó khăn kẹt tiền thì kẹt nhiều, cần thì bán luôn tài sản mới đủ xử lý công việc, chứ nguồn thu từ hoạt động cho thuê này không hẳn mang tính sống còn. Họ cũng lại là người có cái tôi rất lớn, không thích cảm giác “bị ép”.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà mặt tiền trung tâm cũng thấp, chỉ dưới 2%/năm. Ông Kiên ví dụ, nhà mặt tiền quận 4 giá 40 tỷ cho thuê 65 triệu, nhà mặt tiền quận 1 giá 42 tỷ cho thuê 50 trieiej, nhà mặt tiền quận 1 giá 59 tỷ cho thuê 100 triệu. Trong khi mục đích chính sở hữu nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm là để giữ tài sản, khẳng định giá trị bản thân dựa vào vị trí, độ khan hiếm của bất động sản. Do đó, khi bị trả với mức giá thấp hơn trước đây cho thuê thì họ thà để không hoặc chỉ chấp nhận giảm rất ít.