Để không còn dự án treo

Theo thống kê chưa chính thức, cả nước có tới hàng ngàn dự án treo, gây lãng phí nguồn lực đất đai và bức xúc trong xã hội. Để giải quyết tình trạng này, nhiều ý kiến cho rằng về lâu dài cần phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế cũng như đồng bộ với các Luật khác nhằm thúc đẩy các dự án triển khai đúng tiến độ.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, Luật Đất đai từ 1993, 2003, 2013 đều quy định nếu dự án quá 1 năm không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng theo tiến độ được duyệt thì sẽ bị thu hồi, nhưng trên thực tế, số dự án thu hồi được rất ít.

Không khó tìm dự án "lâm sàng"

Về thực trạng trên, ông Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Kosy Group phân tích, không ít các dự án chậm thực hiện kéo dài hàng chục năm vẫn không bị thu hồi là do sự thiếu cương quyết của chính quyền trong quản lý. Trong các quyết định thu hồi và giao đất cho doanh nghiệp chủ yếu là "tạm giao" và không có quy định về thời hạn thực hiện.

Đây là khe hở pháp luật để các doanh nghiệp được giao đất làm dự án lợi dụng kéo dài hàng chục năm mà không bị xử lý theo luật định.

Bởi vậy, không khó để tìm ra những những dự án trị giá nghìn tỉ "chết lâm sàng" nhiều năm nay như Khu công nghiệp Kenmark - Việt Hòa nằm giáp quốc lộ 5 (Tp.Hải Dương) do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Kenmark của Đài Loan đầu tư; Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế Việt Nam tại huyện Hóc Môn; Trung tâm Tài chính Việt Nam (VFC) tại quận 10 (Tp.HCM); dự án tại góc phố Lý Thường Kiệt - Hàng Bài của T&T, dự án Nam Đàn Plaza trên đường Phạm Hùng (Hà Nội)…

Thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho thấy, thành phố hiện có 211 dự án với tổng diện tích trên 44 triệu m2 đất chậm triển khai, để hoang hoá. Trong đó, có dự án đã được kiểm tra phát hiện từ năm 2012 nhưng vẫn chưa xử lý triệt để. Ngoài số dự án trên, báo cáo của 22 quận, huyện của Hà Nội phát hiện thêm 172 dự án khác, nâng tổng số các dự án chậm triển khai trên địa bàn thành phố lên 383 trường hợp.

Tại Tp.HCM, qua rà soát 2.758 dự án đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường xác định có 215 dự án liên quan tới vấn đề chậm triển khai. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, trên thực tế, số dự án treo tại thành phố lớn hơn rất nhiều.

"Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng này, là do điểm nghẽn trong chuyển nhượng dự án bất động sản. Bởi hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng, nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó.

Trong nửa đầu năm 2018, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền" nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho biết.

Đề xuất phạt tiền các dự án chậm triển khai

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, có nhiều nguyên nhân dẫn đến dự án chậm tiến độ như: Chủ đầu tư không đủ năng lực (tài chính, kinh nghiệm); Thủ tục phê duyệt dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng... kéo dài; Thị trường thay đổi, nếu cứ theo phương án đầu tư cũ trước khi giao đất thì thua lỗ; đặc biệt là do vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng...

Hiện nay, không ít dự án khi tiến hành đền bù gặp phải rất nhiều trở ngại do không thỏa thuận được với một bộ phận người dân, nên dự án kéo dài, thậm chí khó thực hiện được. Do đó, nhiều doanh nghiệp đề nghị, để hạn chế dự án treo, việc đầu tiên cần giải quyết là cơ chế giải phóng mặt bằng. Khi dự án đền bù đạt tối thiểu 70% thì 30% còn lại nếu không đền bù được, có thể giải quyết theo hai phương án là Nhà nước can thiệp để tiến hành giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư hoặc cho phép Nhà đầu tư được khởi kiện ra tòa để tiến hành giải phóng mặt bằng cho dự án.

Còn ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì đề xuất xử lý các dự án "treo" qua biện pháp phạt bằng 30% tiền sử dụng đất phải nộp. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu đề xuất này. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn giải pháp này nếu đúng Luật Đất đai thì cũng chỉ phù hợp với những dự án đấu thầu quyền sử dụng đất, mà đất đó đã được giải phóng mặt bằng, có quy hoạch đầy đủ.

"Về lâu dài cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng xử lý đối với những dự án chậm tiến độ bằng cách đóng thuế lũy tiến như nội dung Nghị quyết 19. Nhà nước có thể phạt nhà đầu tư bằng tiền để buộc nhà đầu tư phải tự quyết định hoặc là tìm cách tập trung đầu tư, tìm đối tác để liên doanh hoặc là chuyển nhượng mà không cần phải can thiệp.

Trong trường hợp tìm được nhà đầu tư khác có năng lực, với khả năng tài chính tốt có thể cho họ làm lại quy hoạch mới hoặc làm theo quy hoạch cũ nhưng ràng buộc họ phải cam kết cụ thể thời gian thực hiện và phải ký quỹ đảm bảo cho dự án được triển khai đúng tiến độ. Một khi làm được những điều trên chắc chắn các dự án treo sẽ không còn", ông Nguyễn Việt Cường nhận định.