ĐHCĐ Thủ Đức House: Chia cổ tức tiền mặt 10%, và cổ phiếu 15%, năm 2019 sẽ tung ra 1.900 căn hộ giá rẻ

Theo đó, HĐQT đã có tờ trình trước cổ đông để thông qua việc chia cổ tức bằng tiền mặt 10% và dự kiến chia thêm cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 15% (từ thặng dư vốn cổ phần).

Nhiều chỉ tiêu sụt giảm nhưng vẫn đảm bảo chia cổ tức 10%

Trao đổi với chúng tôi trước thềm đại hội, ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng - Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) cho biết các sản phẩm của công ty đã tiêu thụ hết, còn các dự án mới đang trong quá trình triển khai chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Tuy nhiên, tính đến hết năm 2018, TDH vẫn đạt được kế hoạch như đã đề ra tại kỳ đại hội trước đó.

Theo HĐQT TDH, do ảnh hưởng bởi những biến động trong môi trường pháp lý trong thời gian qua tại TPHCM như: Việc thay đổi chính sách, thủ tục hành chính, thanh tra, kiểm tra và rà soát các dự án đất công đã ảnh hưởng đến việc triển khai dự án trên địa bàn thành phố, dẫn đến việc mở rộng quỹ đất mới gặp nhiều khó khăn.

Đặc biệt, tiến trình giải quyết các hồ sơ pháp lý ở các sở ban ngành bị kéo dài so với trước đây, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án mới. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM đã có dấu hiệu sụt giảm rõ nét.

Tuy nhiên, trước những khó khăn trên, trong năm 2018, tổng doanh thu của TDH tiếp tục duy trì đà tăng trưởng với việc hoàn thành 111,6% kế hoạch và tăng 32,1% so với năm 2017. Trong đó, đóng góp chủ yếu đến từ doanh thu bán hàng (xuất khẩu hàng nông sản, linh kiện điện tử) và doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư. 

Cụ thể, doanh thu thuần bán hàng đạt 2.102 tỷ đồng (tăng 38%) và doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư đạt 38 tỷ đồng (tăng hơn 2 lần so với năm 2017). Ngoài ra, doanh thu tài chính và thu nhập khác cũng đạt mức tăng trưởng ấn tượng so với năm 2017 với mức tăng lần lượt là 15,6 tỷ đồng (tăng 23,6%) và 42,4 tỷ đồng (tăng 257,8%). 

Lợi nhuận sau thuế của tập đoàn năm 2018 đạt 93 tỷ đồng, giảm 29% so với năm 2017 và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 115 tỷ đồng, đạt 76,3% kế hoạch và giảm12% so với năm 2017. 

Giải thích về các con số trên, HĐQT công ty cho rằng nguyên nhân chủ yếu do hoạt động kinh doanh kém hiệu quả của công ty con (Công ty CP Ngoại Thương và Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh - FDC) từ năm 2017 trở về trước nay mới được phản ánh đầy đủ vào sổ sách kế toán khi hợp nhất vào công ty mẹ. Kết quả kinh doanh không như mong đợi chủ yếu là do những nguyên nhân khách quan: Thay đổi quy định về việc ghi nhận doanh thu, trích lập dự phòng và các khoản lỗ trong công ty con. 

Mặc khác, trong năm 2018, FDC đặt kế hoạch doanh thu hơn 413 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế xấp xỉ 30 tỷ đồng. Song, đây lại là năm FDC có kết quả kinh doanh tệ nhất trong 12 năm trở lại đây (từ năm 2006) với kết quả doanh thu 398 tỷ đồng và lỗ ròng 35.3 tỷ đồng. Trước đó vào năm 2016, FDC từng báo lỗ 23 tỷ đồng.

Hầu hết các dự án FDC đang triển khai đều không mang được dòng tiền về trong năm 2018. Trong đó, dự án khu nhà ở huyện Cần Giờ có diện tích 29.8 ha bị tạm dừng thực hiện trong năm do TP.HCM có văn bản đề nghị các dự án trên địa bàn huyện Cần Giờ phải chờ huyện Cần Giờ điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/5,000 xong mới được tiếp tục.

Dự án xây dựng mới tòa nhà văn phòng (28, Phung Khắc Khoan, 1,238 m2) cũng bị tạm dừng xây dựng. Từ tháng 12/2018, các hồ sơ xin phép xây dựng đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm đều bị tạm dừng tại Sở Xây dựng.

Còn dự án khu nhà ở phường Bình Trị Đông 5 ha vẫn chưa lựa chọn được chủ đầu tư hạ tầng chính thay cho Công ty Nhà Phú Nhuận để khởi động lại dự án. Ngoài ra, dự án căn hộ Fedico Reverview đang trong quá trình bàn giao cho ban quản trị chung cư và dự án của Công ty TNHH Phúc Thịnh Đức vẫn chưa hoàn thiện pháp lý.

Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT TDH, cho biết: "Hiện nay FDC đã là công ty con của TDH. Trong tương lai, TDH sẽ nâng tỷ lệ sở hữu tại FDC lên 65%, có thể ngay trong năm nay."

TDH đã tiến hành rà soát và có phương án cụ thể để cải thiện tình hình cho những năm tiếp theo. Mặc dù kết quả kinh doanh năm 2018 của tập đoàn nhìn chung không đạt như kỳ vọng, tuy nhiên hoạt động kinh doanh của công ty mẹ vẫn phát triển theo chiến lược đã được đề ra. 

EPS năm 2018 đạt mức 1.273 đồng/cổ phiếu, tăng nhẹ 1,6% so với năm 2017, đảm bảo việc chia cổ tức 10% bằng tiền mặt và một tỷ lệ cổ phiếu thưởng nào đó cho cổ đông trong năm 2019, vì thặng dư vốn và quỹ đầu tư của công ty còn rất lớn, tổng số chiếm đến 87,2% vốn điều lệ của công ty.

Tổng tài sản tăng 59%

Tại thời điểm 31/12/2018, tổng tài sản của TDH đạt 4.562 tỷ đồng, tăng 59% (tương đương tăng 1.688 tỷ đồng so với năm 2017) trong đó cả tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn đều tăng. Tài sản ngắn hạn đạt 2.114 tỷ đồng (tăng 35%) và chiếm 46% trong tổng tài sản; tài sản dài hạn tăng 86% hiện có 2.447 tỷ đồng, chiếm 54% tổng tài sản. 

Theo giải thích của HĐQT thì tài sản ngắn hạn tăng chủ yếu ở các khoản mục khoản phải thu ngắn hạn, hàng tồn kho, tiền và tài sản ngắn hạn khác. Riêng tài sản dài hạn tăng chủ yếu từ tài sản cố định, các khoản phải thu dài hạn, tài sản dài hạn khác và lợi thế thương mại.

Tại ngày 31/12/2018, tổng nợ phải trả đạt 2.085 tỷ đồng trong đó các khoản vay là 956 tỷ đồng (712 tỷ nợ ngắn hạn và 244 tỷ nợ dài hạn) chiếm khoảng 46% tổng nợ và 21% tổng nguồn vốn. Vốn chủ sở hữu đạt 2.476 tỷ đồng, chiếm khoảng 54% tổng nguồn vốn. 

"Cơ cấu vốn hiện tại khá an toàn, ít áp lực về rủi ro lãi vay đặc biệt là trong tình hình hiện tại khi chủ trương siết chặt tín dụng cho ngành bất động sản. Tuy nhiên việc sử dụng tỷ lệ vốn chủ sở hữu lớn sẽ làm tăng chi phí sử dụng vốn của cổ đông, tạo áp lực lên khả năng sinh lời, áp lực chi trả cổ tức trong tương lai, và gây ảnh hưởng đến hệ số ROE", ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, Tổng Giám đốc TDH, cho biết thêm.

Năm 2018, TDH đã công bố ra thị trường 3 dự án thuộc phân khúc trung bình là: Chung cư Citrine Apartment cao 15 tầng tại Q.9 vừa được cất nóc; Chung cư TDH River View cao 16 tầng và chung cư Fresca Riverside tại Q.Thủ Đức cũng đã được cất nóc. Trong đó, 2 dự án TDH RiverView và Fresca Riverside đều đã bán hơn 90% sản phẩm, riêng dự án Citrine Apartment, 100% căn hộ ở đây đã có chủ. Cả 3 công trình hiện đang đang gấp rút hoàn thành xây dựng để bàn giao nhà đến khách hàng theo tiến độ đã cam kết.

Chuẩn bị tung ra thị trường 1.900 căn hộ giá rẻ

Trong năm 2019, TDH dự kiến sẽ triển khai đầu tư xây dựng 4 dự án nhà ở mới tại một số vị trí khá tốt ở khu trung tâm TPHCM. Cũng trong năm nay, TDH sẽ triển khai thêm một dự án chung cư thuộc dòng căn hộ diện tích nhỏ và vừa có giá trên dưới 1 tỷ đồng (tọa lạc tại Bình Dương). Dự án này được chú trọng thiết kế theo tiêu chuẩn căn hộ thông minh sẽ đáp ứng cho thị trường phân khúc trung bình khá trong giai đoạn này. 

Nguồn cung dự kiến đưa ra thị trường khoảng hơn 1.900 căn trên phần diện tích gần 2ha. Bên cạnh đó là triển khai dự án Cao ốc văn phòng tại số 28 Phùng Khắc Khoan, Quận 1. Đại diện TDH cho biết, những dự án trên (đặc biệt là dự án Cần Giờ) sẽ đảm bảo một khoản lợi nhuận lớn cho năm 2019 và sẽ tăng tỷ lệ chia cổ tức cho cả FDC và TDH.

Song song đó, năm nay TDH sẽ mở rộng quỹ đất tại thị trường chủ lực là TP.HCM và Hà Nội với phân khúc bất động sản được chú trọng là nhà thấp tầng (đất nền), căn hộ bình dân, trung tâm thương mại; ưu tiên phát triển căn hộ dịch vụ và văn phòng cho thuê. Được biết, đơn vị này còn đang sở hữu một quỹ đất khá lớn, khoảng gần 65ha tại Bình Dương làm "của để dành" cho các chiến lược phát triển trong tương lai.

"Trong năm 2019 và những năm tiếp theo, chúng tôi sẽ tập trung phát triển quỹ đất sang các tỉnh thành lớn, tăng trưởng nhanh như: Bình Dương, Cần Thơ, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai. Chúng tôi đang tăng cường khai thác, tìm đối tác hợp tác hoặc khách thuê đối với các mặt bằng, trung tâm thương mại tại các chung cư, văn phòng còn tồn và các mặt bằng mới đầu tư thêm", ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng - Tổng giám đốc TDH khẳng định thêm.

Mới đây, UBND TP Cần Thơ vừa ký quyết định chấp thuận chủ trương cho TDH đầu tư dự án Khu đô thị mới – khu 3 lô 14A tại Khu đô thị Nam Cần Thơ (quận Cái Răng, TP Cần Thơ).  Tổng diện tích sử dụng đất dự án khoảng 51,32 ha và tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1.619,75 tỉ đồng. Trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 27,98%, vốn vay chiếm 67,91% và vốn huy động hợp pháp khác chiếm 4,11% tổng vốn. Tiến độ thực hiện dự án Khu đô thị mới – khu 3 lô 14A là 5 năm, từ quý 1/2019 đến quý 4/2023.

Từ những hoạch định trên, đã thông qua chỉ tiêu kinh doanh cho năm tài chính 2019 như sau: Tổng doanh thu hợp nhất của tập đoàn đạt 3.443 tỷ đồng, tăng 135,5% (tổng doanh thu công ty mẹ dự kiến đạt 2.550 tỷ đồng); Tổng chi phí đạt 3.199 tỷ đồng; Lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 289 tỷ đồng, tăng 251,1%; Lợi nhuận sau thuế hợp nhất tập đoàn là 231 tỷ đồng; và lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ đạt 139 tỷ đồng... 

Ngoài ra, TDH còn đặt kế hoạch chi khoảng 1.200 tỷ đồng cho đầu tư phát triển trong năm nay. Trong đó, dự kiến chi mua quỹ đất mới hơn 500 tỷ đồng; đến bù cho khu đất mới tại Cần Thơ hơn 700 tỷ đồng.

HĐQT đề xuất cổ tức 2019 bằng tiền mặt với tỷ lệ 12%, tương đương gần 113 tỷ đồng. Tỷ lệ này được tính trên số lượng cổ phiếu sau khi phát hành tăng vốn điều lệ từ nguồn vốn chủ sở hữu (cổ phiếu thưởng 15%). 

Nhằm đáp ứng vốn cho hoạt động kinh doanh sắp tới, bao gồm phát triển dự án, đấu thầu, thi công dự án có quy mô lớn,… HĐQT trình ĐHĐCĐ thông qua phương án phát hành hơn 12 triệu cổ phiếu tăng vốn điều lệ từ nguồn vốn chủ sở hữu. Theo đó, tỷ lệ phát hành là 15% và thời điểm phát hành sẽ ủy quyền cho HĐQT lựa chọn. Như vậy, vốn điều lệ của TDH sẽ tăng từ hơn 816 tỷ đồng lên gần 939 tỷ đồng.

Ông Trần Đắc Sinh được bầu bổ sung vào HĐQT nhiệm kỳ 2015-2020 thay ông Trần Quang Nghị đã từ nhiệm. Ông Trần Đắc Sinh sinh năm 1956, hiện là Chủ tịch ban đại diễn Quỹ VFM. Trước đó, ông Trần Đắc Sinh từng giữ chức Vụ trưởng Ủy Ban Chứng khoán Nhà nước giai đoạn 1997 – 1998 và giữ chức Tổng giám đốc, Chủ tịch Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HoSE) giai đoạn 1998 – 2016.

Đại hổi thảo luận:

Cổ đông: Chúng tôi không hề hài lòng với các kết quả kinh doanh trong năm, do vậy chúng tôi đề xuất không trích lập 14% lợi nhuận làm quỹ phúc lợi khen thưởng, mà thay vào đó chỉ giữ lại 10% là đủ trong tình hình hiện nay. Thứ 2, chúng tôi đề xuất nên xem xét việc giảm và thoái vốn khỏi các khoảng đầu tư ngoài ngành, bởi vì thời gian qua các mảng kinh doanh này đạt lợi nhuận rất thấp mà nguồn lực vốn có thể bị phung phí. 

Ông Nguyễn Ngọc Trường Chính - Phó TGĐ tài chính: Trên cơ sở cao nhất để đạt mức đề xuất này bằng nghị quyết đại hội cổ đông những năm trước. Chúng tôi luôn tuân thủ các nghị quyết này, và phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh của công ty. Mục tiêu chính của công ty là săn tìm quỹ đất, tạo dòng tiền và mang tiền về cho các cổ đông. Việc giữ lại bao nhiêu % lợi nhuận thì lại phụ thuộc vào biểu quyết của đại hội. 

Ông Lê Chí Hiếu: Chúng ta không đặt vấn đề giảm hay không giảm mà chỉ thực hiện theo nghị quyết đã đưa ra trước đó. Cổ đông sẽ không bị thiệt thòi gì với số % lợi nhuận được giữ lại làm phúc lợi khen thưởng. Với công ty chợ nông sản Thủ Đức có vốn chỉ hơn 37 tỷ, thực chất cũng chỉ là một ban quản lý chợ, chúng ta đã làm từ năm 2003 và qua một quá trình 17 năm mới được như ngày hôm nay. Chúng ta sẽ không thoái vốn nữa, vì lợi nhuận qua các năm mà được hưởng khá tốt nhờ quyết tâm của mọi cán bộ - công nhân viên. Về mặt pháp lý, được một công ty thẩm định giá, đưa ra mức 3,49 và chúng tôi bán đúng mức giá này. Đây không phải là rút ruột hay gì cả. 

 Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng: Công ty đã giảm và thoái vốn tại hầu hết các công ty ngoài ngành, ngoại trừ một công ty khái thác khoáng sản tại miền Trung vì họ luôn cam kết lợi nhuận cho TDH hàng năm khoảng 20%. Chỉ có duy nhất công ty này là ngoài ngành mà TDH đang đầu tư dựa trên tiềm lực và cơ hội phát triển của họ. 

 Cổ đông: 3 dự án BĐS sẽ có kế hoạch ghi nhận lợi nhuận năm 2018 nhưng chưa thấy, vậy liệu có kịp ghi nhận trong năm nay hay không và bao nhiêu? 

Ông Hoàng: Năm nay các dự án sẽ được ghi nhận lợi nhuận hoặc trong năm 2020, do theo quy định nhà được giao cho khách hàng mới được ghi nhận. Công ty thường mở rộng quỹ đất tại nhiều địa phương, nhưng cái nào thật chắc chắn mới công bố thông tin. Cũng có trường hợp như năm rồi, công ty đặt cọc mua một khu đất, rồi niêm yết trong 24h theo quy định, nhưng các đối tác khác xuất hiện trả giá cao hơn nên mua được. 

TDH đang khiếu kiện một vụ như thế. Nên rút kinh nghiệm khi nào có đủ pháp lý mới công bố cho cổ đông biết. Nhiều khu đất tại nhiều tỉnh cũng đã có chủ trương, và công ty đang đeo đuổi để thực hiện những công việc cần thiết nhằm chuẩn bị quỹ đất sạch cho 5-10 năm tới. 

Đại diện HĐQT: Đến hôm nay cả 3 dự án trên đã dược bán hết ra thị trường, dự kiến sẽ được bàn giao trong quý 3-4/2019. Khi bàn giao căn hộ công ty sẽ được ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Còn dự án Centumwel có số lượng căn hộ khá lớn, dự kiến đến năm 2020 mới bàn giao nên sẽ ghi nhận lợi nhuận vào thời điểm đó. 2 dự án này sẽ mang về tổng doanh thu (đã loại trừ VAT) 352 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu là 30#, như vậy lợi nhuận là 100 tỷ. Một dự án khác khác là Riverview có giá bán thấp hơn 2 dự án kia nên lợi nhuận ghi nhận cũng thấp hơn. 

Cổ đông: Là một trong những công ty có nhiều liên kết với đối tác rất tốt, chúng ta nên thành lập một liên minh các doanh nghiệp BĐS, dựa trên nguồn lực vốn có để cùng phát triển. Thị trường BĐS đang quá lớn, do vậy công ty cũng không thể đứng một mình mà cần tạo ra một liên kết chặt chẽ cùng nhiều đối tác cùng ngành. 

Ông Chinh: Công ty đang phát triển quỹ đất ra bên ngoài, chứ không chỉ tập trung tại TPHCM do nhiều nguyên nhân đã trình bày tại đại hội. Chúng ta là một công ty niêm yết, do vậy các dự án phải chuẩn về mặt pháp lý thì mới được công bố rộng rãi. Do vậy, thời gian tới TDH sẽ công bố nhiều dự án mới một khi đã thực hiện xong các thủ tục pháp lý. 

 Cổ đông đến từ Hà Nội: Ông Sinh không sở hữu cổ phiếu sao được bầu vào? Ông Hiếu: Bản thân ông Sinh được một nhóm cổ đông nằm giữ 7% cổ phần nên đủ điều kiện bước vào HĐQT theo luật định.