ĐHĐCĐ Quốc Cường Gia Lai (QCG): Dự án Phước Kiểng chưa được ký các thủ tục chuyển nhượng cho đối tác ngoại

Sáng 29/6/2017, Quốc Cường Gia Lai (mã chứng khoán QCG) tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2017. Tại đây đã có khá nhiều những câu hỏi của nhà đầu tư liên quan đến tiến độ chuyển nhượng và kế hoạch sử dụng nguồn vốn sau khi chuyển nhượng Dự án Phước Kiểng.

HĐQT cũng đã trình cổ đông tờ trình kế hoạch dự kiến phát hành 2 triệu cổ phiếu ESOP tương ứng tỷ lệ phát hành 0,73% với giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu. Hiện trên thị trường chứng khoán, giá cổ phiếu QCG đang xấp xỉ ngưỡng 29.000 đồng/cổ phiếu.

Đặc biệt, HĐQT cũng đã trình kế hoạch phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi cho cá nhân và tổ chức. Thời gian phát hành dự kiến trong giai đoạn 2017-2018, với giá dự kiến là 1.000.000 đồng/trái phiếu. Mục tiêu nhằm bổ sung vốn lưu động và tái cơ cấu nợ vay. kỳ hạn chuyển đổi là 1-2 năm với lãi suất cố định là 10%/năm, giá chuyển đổi tối thiểu 30.000 đồng/cổ phiếu.

Theo đó, tổng số tiền huy động dự kiến 20 tỷ đồng sẽ dùng bổ sung nguồn vốn lưu động phục vụ hoạt động SXKD của công ty. Thời gian phát hành dự kiến trong năm 2017. Số cổ phiếu ESOP này bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 12 tháng kể từ ngày hoàn tất đợt phát hành.

Theo báo cáo tài chính được công bố tại đại hội, năm 2016, Quốc Cường Gia Lai đạt hơn 1.588 tỷ đồng doanh thu, gấp 4 lần so với doanh thu đạt được năm 2015. Tuy nhiên giá vốn và các chi phí bỏ ra cao nên lợi nhuận sau thuế cả năm còn hơn 44,6 tỷ đồng, tăng 104% đôi so với gần 22 tỷ đồng đặt được năm 2015.

Với kết quả này, ban lãnh đạo công ty đề xuất không chia cổ tức năm 2016, dùng 1 phần để bù lỗ cho năm trước đó và số còn lại làm nguồn vốn đầu tư hoàn tất các dự án dở dang, tái đầu tư sản xuất...

Tính đến 31/12/2016, tổng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đạt hơn 247,7 tỷ đồng. Bên cạnh đó Quốc Cường Gia Lai còn hơn 807 tỷ đồng thặng dư vốn cổ phần và hơn 35 tỷ đồng trong quỹ đầu tư phát triển.

Ban lãnh đạo công ty cho biết trong năm 2016 doanh thu tăng mạnh chủ yếu do bán hàng tại các dự án bất động sản (Dự án 2-9 tại Đà Nẵng...), đồng thời công ty vẫn tập trung nguồn lực tài chính để đầu tư các dự án còn dở dang để đẩy nhanh tiến độ hoàn thành nhằm đưa sản phẩm ra thị trường chào bán, để có thể thu hồi lại nguồn vốn và tiếp tục mở rộng thị trường tại các địa bàn lân cận đón đầu thị trường bất động sản đang phục hồi khả quan.

Tổng tài sản năm 2016 của QCG đạt 8.216 tỷ đồng, tăng 2.97% so với năm 2015. ROA tăng gấp đôi từ 0,27% năm 2015 lên 0,54% năm 2016. Và ROE cũng tăng gấp đôi từ 0,58% năm 2015 lên 1,16% năm 2016.

Năm 2017 Quốc Cường Gia Lai đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 2.500 tỷ đồng, tăng 57% so với doanh thu thực hiện năm 2016; lợi nhuận trước thuế ước đạt 720 tỷ đồng. Ban lãnh đạo công ty cũng đề xuất chỉ tiêu chia cổ tức năm 2017 tỷ lệ 25% trong đó 15% bằng tiền và 10% bằng cổ phiếu.

Bên cạnh đó, ban lãnh đạo công ty cũng đề xuất thông qua phương án tạm ứng cổ tức năm 2017 tỷ lệ 8,6% cho cổ đông bằng tiền. Thời gian chi trả do HĐQT lựa chọn.

Tính đến ngày 31/03/2017, QCG đã hoàn tất việc thanh toán toàn bộ nợ gốc đối với BIDV Quang Trung là 1.376 tỷ đồng và cũng đã thanh toán lãi vay phải trả là 252 tỷ đồng. Nhờ đó, có thể được giảm số tiền lãi vay là 237 tỷ đồng. Tại báo cáo tài chính năm 2016, khoản lãi vay này chưa được điều chỉnh giảm do 2 bên chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý.

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HQĐT QCG, cho biết thêm từ năm 2015 đến nay, giá nguyên vật liệu xây dựng liên tục có chiều hướng tăng mạnh, ảnh hưởng lớn đến tiến độ xây dựng nhiều dự án BĐS nói chúng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt với nhiều khó khăn, nhất là nhiều thủ tục hành chính liên quan thay đổi nhiều. Thuận lợi lớn nhất cùa QCG trong năm qua là giảm nợ dài hạn đến 94%, việc này nhờ chuyển nhượng một số dự án có quỹ đất lớn tại Đà Nẵng và TP.HCM.

Thông tin về việc chuyển nhượng dự án Phước Kiển (Nhà Bè, TP.HCM) cho tập đoàn Sunny Island đã được công bố từ đầu quý 4/2016. Song đến tận quý 1/2017 Sunny Island mới chính thức chuyển 50 triệu USD đặt cọc theo biên bản thỏa thuận ghi nhớ chuyển nhượng. Dự kiến việc chuyển nhượng sẽ hoàn tất trong năm 2017. Nhờ vậy, tại thời điểm 31/3/2017, nợ vay ngắn hạn của QCG chỉ còn 332 tỷ đồng, giảm 1,456 tỷ đồng so với đầu năm.

Dự án Phước Kiểng chưa được ký các thủ tục chuyển nhượng cho đối tác ngoại

Trả lời cổ đông:

Bà Nguyễn Thị Như Loan thông báo thêm: kế hoạch lợi nhuận trước thuế từ năm 2018-2019 sẽ tăng rất mạnh. Theo đó, nếu tình hình thị trường BĐS tốt thì sẽ đạt khoảng 2.000 tỷ đồng, năm 2019 và 2020 cũng vào mức 2.000 tỷ đồng. Một khi thị trường diễn tiến tốt, cộng với khả năng quản trị hiệu quả thì mục tiêu kinh doanh trên chắc chắn sẽ đạt được trong tầm tay. "Tôi chắc chắn sẽ làm được những gì mình vừa nói", bà Loan khẳng định mạnh mẽ.

Cổ đông: Với dự án Phước Kiểng, dù đã chuyển nhượng cho đối tác nhưng phần 5% còn lại sao chưa đền bù? Thương vụ này trong tài liệu không được nêu một cách rõ ràng? Giá chuyển nhượng dự án là bao nhiêu, dòng tiền cũng đang tốt nhưng tại sao lại phát hành thêm trái phiếu chuyển đổi?

Bà Nguyễn Thị Như Loan: Dự án hiện đã tiến hành đền bù đến 95% của 86%, nhưng khi được giao mép bờ cao thì tỷ lệ đền bù giảm xuống 92% do ranh giới được mở rộng. Hiện còn 8% QCG đang bị hai vấn đề: 4% là đất bờ đê (đất công), do vậy QCG phải trả tiền cho nhà nước, còn lại những thửa đất không cấp cho dân thì công ty cũng phải trả tiền cho nhà nước. Nhưng hiện nay do phần đất này được người dân chiếm cất nhà từ rất lâu, họ cất nhà trọ cho thuê... nên gây tình hình phức tạp. Nếu không giải quyết tốt thì QCG phải mất tiền đền bù hai lần, mà đa phần đất này người dân mua hoàn toàn bằng giấy tay.

Khoảng một tuần gần đây, QCG phải đi mua 1 lô đất gần kề để di dời số hộ dân này đến đó sinh sống theo đúng diện tích hiện hữu của dân trên phần đất thuộc dự án Phước Kiểng.

Nếu không có sự hỗ trợ của chính quyền địa phương thì QCG không thể nào thực hiện được các công đoạn này nhanh chóng được.

Dự án Phước Kiểng vẫn chưa được công bố công khai, do đây là một dự án có diện tích khá lớn, gần trung tâm thành phố. Các đối tác bắt QCG phải cam kết những điều khoản hết sức ngặt nghèo nên công ty không dám đặt bút ký. Chẳng hạn, khi QCG nhận 50 triệu đô từ Sunny Land nhưng đến tháng 10/2017 phải đền bù 100%, nếu không sẽ bị phạt 25 triệu đô. Do vậy, QCG tiếp tục đàm phán với đối tác này, tuy nhiên QCG cũng đang tạm hoãn công việc cho đến khi Sunny LAnd trình được thiết kế 1/500. Đặc biệt, khi các thủ tục hai bên chưa thống nhất thì giá chuyển nhượng vẫn chưa chốt mà vẫn thương thảo dựa trên cơ sở họ đặt cọc 50 triệu USD trên cơ sở họ yêu cầu QCG điều chỉnh dự án.

Như vậy, dự án này chỉ mới được QCG nhận tiền tạm ứng, còn việc bán hay hợp tác đầu tư thì chưa biết trước được.

Cổ đông: Cơ cấu lợi nhuận 720 tỷ trong năm 2017 sẽ đến từ những nguồn nào? Năm nay QCG sẽ có thêm 600ha ở Long Thành, vậy thông tin này có chính xác không?

Bà Loan: Chúng tôi đã hình dung trong kế hoạch, dự án Phước Kiểng vẫn là nguồn tài chính nòng cốt cho các chỉ tiêu đặt ra. Hiện nay, QCG đang sở hữu 14 dự án BĐS có sức bán khá tốt, một dự án khác đang tính toán hợp tác với tập đoàn Đất Xanh. Nếu kết quả bán hàng từ các dự án trên tốt như mong muốn thì dự án Phước Kiểng chỉ cần làm theo phương án hợp tác chứ không cần bán 100%. Bởi vì nếu bán dự án với một giá bị ép thì không nên làm. QCG thay vào đó sẽ tiến hành phát hành trái phiếu chuyển đổi để tạo dòng tiền.

Chúng ta phải kiếm tiền, từ bán những sản phẩm đang có và đẩy nhanh thủ tục pháp lý để làm việc với đối tác nhằm bán nhanh hoặc hợp tác đầu tư dự án Phước Kiểng. Hiện nay, trong tay QCG đang có hơn 3.000 tỷ đồng và nếu bỏ thêm một khoản thỉ sẽ chọn phương án hợp tác với Sunny Land, bởi nhà đầu tư cũng muốn hợp tác với chúng ta lâu dài trong các dự án khác chứ họ không muốn ép để mua toàn bộ dự án.

Cổ đông: Như bà đã chia sẻ, chỉ tiêu kinh doanh từ 2018-2020 khá tham vọng, vậy những nguồn nào có thể đem lại doanh thu cho QCG?

Bà Loan: 2018 sẽ thu tiền từ dự án Tân Thuận theo chủ trương bán nhà thô. QCG đang chờ làm sổ đỏ dự án và ký hợp đồng bán hàng. Ngoài ra còn có The Capela, Giai Việt, Hiệp Phú, 13E và Marina Đà Nẵng cũng đủ dòng tiền như đặt ra. Với dự án Marina Đà Nẵng, QCG chỉ bán cho Đất Xanh 73 nền, dự án đã có sổ đỏ và đang tiến hành xây dựng bờ kè để khai thác ranh bờ sông Hàn hơn 70 căn biệt thự. Nếu tình hình không có gì thay đổi, năm 2018 sẽ thu về lợi nhuận khá lớn. Việc 2.000 tỷ đồng là hoàn toàn dễ dàng nếu tình hình thị trường BĐS không rơi vào khủng hoảng.

Trong tháng 6/2017, QCG đã mua được 1 dự án 45ha trên đường Nguyễn Hữu Thọ với 3 mặt giáp sông. Hiện dự án đã đền bù khoảng 45ha và đang kêu gọi thiết kế. Nếu như khôngco1 gì thay đổi thì sẽ đưa dự án ra thị trường trong năm 2018.

Từ những gì tôi nói, QCG mới dám đưa ra chỉ tiêu lợi nhuận như đã công bố cho các năm tới. Nếu bây giờ khó khăn mà chúng ta bán hết quỹ đất thì từ năm 2019 có ghi nhận được doanh thu và lợi nhuận không. Do vậy phải tính toán một cách chiến lược cho dự án Phước Kiểng để sao năm 2019 ghi nhận được dòng tiền.

Cổ đông: Tiền đâu để trả cổ tức 8,6% trong năm nay?

Bà Loan: Chúng tôi đã tính toán rất kỹ rồi, nguồn tiền từ việc bán hàng từ các sản phẩm mà chúng tôi đã trình bày rồi. Thời gian chi trả sẽ do HĐQT quyết định và thông báo sớm. Nguồn tiền dự trữ từ BĐS của QCG không dồi dào, cái quan trọng nhất ở đây là dòng tiền từ việc bán hàng, từ đó để tái đầu tư dự án khác.

Nếu làm BĐS mà để quỹ tiền dồi dào thì thà đi làm ngân hàng là tốt nhất.

Đại hội cổ đông kết thúc sau phần kiểm phiếu. Mọi tờ trình đều được thông qua.