Đi "săn" đất làm nhà vườn, đây là những kinh nghiệm "nằm lòng" không nên bỏ qua

Những năm qua, trào lưu "bỏ phố về rừng" hay săn đất vườn làm farmstay (trang trại nghỉ dưỡng) nở rộ, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh, xu hướng này càng thể hiện rõ nét. Nhiều người ở Tp.HCM và một số thành phố lớn đã tìm về quê, hoặc lên núi để mua đất làm vườn, trang trại. Tuy vậy, bên cạnh các NĐT hái được quả ngọt thì cũng không ít người gặp rắc rối khi xây nhà, làm vườn xong thì phải bán gấp, hoặc bán lỗ.

Kinh nghiệm đúc rút của nhiều NĐT trong lĩnh vực này đã chỉ ra, bên cạnh vị trí, giá tiền thì khoảng cách di chuyển, và pháp lý là rất quan trọng để "xuống tiền" với đất vườn.

Pháp lý là cực kỳ quan trọng

Theo các chuyên gia, việc NĐT cá nhân đi mua đất nhỏ lẻ làm nhà vườn phải xem giấy tờ pháp lý là yếu tố quan trọng hàng đầu. Cứ cầm sổ đỏ trong tay mới chắc. Nếu đất ven hồ, ven sông rạch, phải tính toán nếu nhà nước thu hồi sẽ được đền bù bao nhiêu tiền, diện tích đất còn lại là bao nhiêu. Nếu giá quá rẻ mà đất ngoài sổ nhiều thì nên cân nhắc trước khi mua vì nếu thu hồi, giải tỏa sẽ bị mất tiền oan. Đặc biệt, người mua phải hỏi kỹ chính quyền địa phương xem đất có lên thổ cư được hay không? Nếu không thì có được nhà tạm hay mở rộng lên làm dự án farmstay hoặc du lịch sinh thái không.

Đối với người mua đất để xây nhà ở, nghỉ dưỡng, một số chuyên gia đưa lời khuyên, chỉ mua đất có sẵn sổ. Đất vườn thì thường sổ sẽ là đất trồng cây, nhưng mục đích sử dụng thì khác nhau tùy theo quy hoạch sử dụng đất. Có mấy loại thường gặp như đất ở, thương mại dịch vụ, trồng cây, lúa, nuôi trồng thủy sản.

Khách nên mua quy hoạch đất ở, kiểm tra để tránh các loại quy hoạch dính đường giao thông và trụ sở cơ quan nhà nước. Một số người mua đất vườn chuyên nghiệp họ còn mua đất giấy tay, hoặc mua quy hoạch treo do có thông tin là tương lai quy hoạch sẽ được thay đổi. Nhưng theo xu hướng an toàn thì nên mua đất có sổ và quy hoạch đất ở, hoặc có thông tin sẽ thành đất ở sớm.

"Với bất cứ loại hình BĐS, pháp lý đầy đủ luôn được ưu tiên, với đất vườn thì phải là sổ riêng và mua bán được ngay thì hãy mua", một NĐT có kinh nghiệm lâu năm nhấn mạnh.

Khoảng cách di chuyển đến mảnh đất tầm 100km, gần khu dân cư

Theo kinh nghiệm của một NĐT mua đất vườn, khoảng cách và thời gian di chuyển là tiêu chí quan trọng khi chọn đất. Nếu NĐT ở Tp.HCM thì chọn những mảnh đất cách Tp.HCM tầm 100km để đỡ mất thời gian di chuyển vào dịp cuối tuần.

Theo các NĐT có kinh nghiệm, NĐT nên tránh mua đất vườn ở nơi hoang vu hẻo lánh, ít dân cư. Thay vào đó nên mua những khu có quy hoạch là đất có thổ cư hay lên được thổ cư, hoặc thương mại dịch vụ, sắp lên thị trấn, tiện ích đầy đủ, có tiềm năng phát triển thành những khu du lịch nghỉ dưỡng, tiềm năng phát triển về hạ tầng và du lịch… 

Bên cạnh đó, có vài yếu tố khác cần xem xét như mật độ giao thông khu vực, vị trí mảnh đất trên quy hoạch có nằm gần đường dự phóng không, xung quanh có trường học, chợ, khu công nghiệp không,…

Thực ra, về khoảng cách di chuyển cũng khó nói. Vì có 2 mục đích mua. Mua lâu lâu về chơi nghỉ ngơi, mua chuyển về ở luôn. Nên tùy nhu cầu và tùy khu vực khoảng cách mà người mua đó quyết định. Nhưng đa số ý kiến cho rằng, tốt nhất là khoảng cách không quá xa cao tốc. Khu vực của miếng vườn không quá xa khu dân cư. Đủ chạm để dùng các tiện ích, nơi điện nước chạm được. Nghĩa là phải có điện nước. Vì hiện nay có nhiều khu đất vườn nhưng không có điện nước.

Nếu đầu tư, xác định trung- dài hạn, khi nào có nhiều người hỏi mua hãy bán

Một kinh nghiệm "đút túi" với đất vườn là, mua đất phải luôn xác định sẵn tâm lý quăng đó, đầu tư trung và dài hạn để tới khi nào nhiều người hỏi mua, được giá mới bán. Chứ đừng để rơi vào tình trạng kẹt tiền cần bán gấp, thì lúc đó một là bị ép giá, hai là khó thanh khoản nếu nhằm đúng lúc thị trường không được tốt.

"Đất không lên thì thôi, một khi đã lên là lên phi mã. Bán đúng thời điểm cũng là yếu tố rất quan trọng quyết định thành bại cho một phi vụ đầu tư đất nền. Cũng cùng 1 khu đất đó mua cùng lúc nhưng có người thắng có người thua, thì thường là do thời điểm bán ra", một chuyên gia có kinh nghiệm này chia sẻ.

Cùng với đó, NĐT phải kiểm tra mức độ tăng giá hàng năm và tính toán các chi phí tiêu thụ. NĐT cần chú ý về chi phí khi đầu tư xây nhà vườn nghỉ dưỡng bởi chi phí chăm sóc cho nhà vườn không nhỏ. Còn thêm các chi phí đầu tư khác, bảo trì bảo dưỡng, đảm bảo an ninh… Những phương án kinh doanh trên những ngôi nhà vườn cũng có nhiều bất cập. Vì vậy, sau một thời gian sử dụng, nhiều căn nhà không được chăm nom đã phải để hoang hoặc rao bán, tạm gác lại giấc mơ còn dang dở.

Với NĐT nhà vườn, tiến độ tăng giá rất quan trọng nên cần kiểm tra hàng năm. Tùy vào vị trí có view hồ, núi hay không và tình trạng "sốt đất". Khi có sóng, những khu vực vị trí đẹp giá cả có thể tăng nhanh gấp 1,5 – 2 lần. Do đó, nên theo dõi sát sao tình hình nhà đất trong khu vực. Nếu qua một năm mà tăng quá 50% thì tốt nhất nên bán đi để tái đầu tư. Vì xác suất cao là những năm sau chững giá hoặc tăng chậm, tái đầu tư vào một BĐS khác có khi sẽ tốt hơn, tránh tình trạng không am hiểu thị trường, dễ chôn vốn.

Theo kinh nghiệm, các BĐS với giá trị vừa phải trên dưới 2 tỷ đồng thì xác suất tăng giá cao hơn là các BĐS với mức giá vài tỷ.

Ngoài ra, NĐT khi mua đất vườn cần lưu ý đến thế đất, quay hoạch. Thế đất (thế đất vườn đẹp nhất là có độ dốc khoản 15 độ, vì thế đất này khi thiết kế nhà và vườn rất đẹp). Quy hoạch (không mua đất dính quy hoạch cơ quan, giáo dục, bệnh viện... Còn lại vẫn có thể tham khảo mua được ví dụ như quy hoạch thương mại dịch vụ, du lịch).

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, khi đầu tư vào nhà vườn NĐT cần lưu tâm tương lai khu vực đó có phát triển thành khu dân cư hoặc khu nghỉ dưỡng hay không? Nếu mua một lô đất trong rừng mà 10 năm tới nó vẫn là rừng hoặc thuộc diện bị nhà nước thu hồi thì tiền đầu tư của chúng ta sẽ trở nên vô ích.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, hiện nay xu hướng "bỏ phố về vườn", cụ thể là về Đà Lạt, Lâm Đồng, ở các vùng đất cao nguyên ngày càng thể hiện rõ nét. Tuy vậy, đến thời điểm hiện tại, đất Đà Lạt khó mua nếu không có một môi giới thổ địa quen biết nhiều cơ quan quản lý địa phương vì phần lớn đất do dân khai thác và chưa làm sổ, đất nông nghiệp không có thổ cư, đất dính đất rừng hoặc quy hoạch khác.