Đi vay vốn ngân hàng, nhiều người bị sốc khi biết có nhiều thứ khác cần phải quan tâm hơn là lãi suất

ThS. Ngô Thành Huấn

Giám đốc Điều hành FIDT

22 bài viết

Ngỡ ngàng vì lãi suất

Chị Nguyễn Thúy Vy, ngụ tại quận 3 TP.HCM cho biết, năm 2021, gia đình chị có đi vay mua nhà và được chào mức lãi suất rất thấp. Tuy nhiên, hiện tại mức lãi hằng tháng phải đóng đã tăng gần gấp đôi so với mức được niêm yết.

"Khi đi vay mình được tư vấn lãi suất chỉ 7,5%/năm. Tuy nhiên, đây là lãi suất ưu đãi năm đầu tiên. Nhân viên ngân hàng giải thích, sau thời gian này, lãi suất sẽ được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ thả nổi, tính ra khoảng 10-12%/năm. Mình tính mức đó cũng ổn. Nhưng đến đầu tháng 11/2022, hợp đồng của mình hết được ưu đãi. Lúc này, ngân hàng thông báo lãi suất phải trả là 14%. Con số này gần gấp đôi so với các kỳ trước đây. Mình có hỏi ngân hàng thì họ giải thích bây giờ lãi suất cơ sở lên đến 10%/năm nên cộng thêm chi phí các loại thì lãi suất vay lên cao như vậy. Vay thì đã vay rồi, trả trước cũng không có tiền nên chi tiêu hằng ngày của gia đình mình đã phải chuyển sang thắt lưng buộc bụng từ đó", chị Vy chia sẻ.

Theo ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc Khối Tài chính cá nhân công ty tư vấn tài chính FIDT, việc lãi suất đi vay vượt dự toán như trường hợp chị Vy nói trên cũng là tình trạng chung của không ít người vay trên thị trường hiện nay.

Lãi suất cho vay tăng cao hiện nay đến chủ yếu từ các yếu tố vĩ mô bất ổn trên toàn cầu. Các ngân hàng trung ương tại nhiều quốc gia đứng đầu là FED đã đồng loạt tăng lãi suất để khống chế lạm phát. Với độ mở kinh tế cao, Việt Nam cũng không nằm ngoài vùng ảnh hưởng, nền lãi suất trong nước theo đó cũng được nâng lên.

Ở cấp độ vi mô, người đi vay cần hiểu rằng đây là rủi ro thị trường, cá nhân khó lòng kiểm soát được. Tuy nhiên, vẫn sẽ có những phương án giúp giảm thiểu thiệt hại vì lãi suất bất ngờ tăng mạnh.

Trước hết, người đi vay cần phải nắm rõ kiến thức cơ bản về hoạt động đi vay đó là lãi suất vay sẽ được tính bằng lãi suất cơ sở cộng thêm một phần chênh lệch biên độ kinh doanh của ngân hàng. Ngoài ra, các ngân hàng cũng sẽ có một số chương trình như ưu đãi lãi suất, ân hạn năm đầu tiên,... Tuy nhiên, sau khoảng thời gian này, lãi suất sẽ được tính như cách trên, hay nói cách khác là bước vào giai đoạn thả nổi.

Chuyên gia cho rằng để hạn chế những ảnh hưởng từ các biến động lãi suất khiến gánh nặng lãi vay tăng cao, người vay vốn bước một nên chọn những ngân hàng có lãi suất cho vay thấp hơn so với mặt bằng chung. Ngân hàng là đơn vị kinh doanh chênh lệch lãi suất. Theo đó, nếu các ngân hàng huy động được vốn với chi phí thấp, việc cấp tín dụng cũng sẽ có lãi suất thấp hơn.

"Theo quan sát của tôi, mức lãi suất tốt nhất trên thị trường hiện nay chủ yếu nằm ở các ngân hàng nước ngoài quy mô toàn cầu như HSBC, Shinhan, HongLeong,... kế đến là nhóm Big 4 với Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank. Khi lãi suất trên thị trường tăng, nhóm này sẽ ít biến động hơn so với mặt bằng chung. Các ngân hàng nhỏ hơn cũng sẽ có thể có mức lãi suất thấp. Tuy nhiên, đây thường là các chương trình ưu đãi và được duy trì không quá một năm đầu tiên. Lãi suất sau đó sẽ được thả nổi và thường tổng lãi vay phải trả trong toàn bộ thời gian vay luôn cao hơn rất nhiều các ngân hàng lớn", ông Huấn chia sẻ.

Ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc Khối Tài chính cá nhân công ty tư vấn tài chính FIDT

Nếu đang đi vay và dự báo xu hướng lãi suất cao có thể kéo dài, người đi vay có thể cân nhắc tái cơ cấu khoản vay, chuyển sang các ngân hàng có lãi vay thấp hơn. Tuy nhiên, hành động này có thể sẽ làm phát sinh các chi phí khác như tất toán trước hạn, chi phí đảo nợ,...

Ông Huấn nói thêm, đây là một kỹ thuật không dễ dàng thực hiện, người đi vay nên cân nhắc tham vấn ý kiến của chuyên gia hoạch định tài chính trước khi tiến hành.

Giải pháp tiếp theo mà người đi vay có thể cân nhắc đó là nhờ đến sự hỗ trợ từ người thân để tất toán nợ sớm. Ví dụ như vay vốn từ người thân với mức lãi suất bằng lãi suất huy động trên thị trường. Giải pháp này vừa đảm bảo lợi ích cho người thân và cũng đồng thời giảm bớt căng thẳng về nợ vay cho bạn.

Giật mình với tài sản được định giá và các loại phí

Anh Lý Chí Cường, một chủ doanh nghiệp tại quận 5, TP.HCM cho biết, anh là người lần đầu đi vay để sản xuất kinh doanh và không lường trước được ngoài lãi suất còn nhiều thứ phải quan tâm đến vậy.

"Vừa qua tôi định thế chấp căn nhà để vay vốn tăng đơn hàng cho nhà máy. Theo định giá sơ bộ của ngân hàng, căn nhà của tôi có giá trị vào khoảng 4 tỷ đồng và chỉ đảm bảo được khoản vay cao nhất là 2,8 tỷ, tương đương chỉ khoảng 70% nhu cầu vốn cần vay. Đây là điều khiến tôi khá bất ngờ, vì cách đây không lâu, tôi có ý định bán căn nhà và được văn phòng môi giới định giá khoảng 6 tỷ. Nhưng định giá thấp chưa hẳn hết câu chuyện, mà các loại phí cũng là thứ khiến tôi ngạc nhiên. Nếu thực hiện vay vốn, bên cạnh lãi vay phải trả hàng tháng, ban đầu tôi còn phải thanh toán nhiều loại phí khác như phí thẩm định, phí công chứng, phí bảo hiểm khoản vay... Ngoài ra, nếu muốn vay được ưu đãi hơn chút về lãi suất thì còn phải mua bảo hiểm nhân thọ", anh Cường chia sẻ.

Cũng theo chuyên gia Ngô Thành Huấn, việc tại sao bất động sản khi đem thế chấp ở ngân hàng lại được định giá thấp và chỉ đảm bảo được một khoản vay nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị của các tài sản này trên thị trường như trường hợp của anh Cường, là do một số tính chất của bất động sản mà ngân hàng cần có hành động này để hạn chế rủi ro và đây là điều hoàn toàn bình thường.

"Về bản chất, bất động sản có tính cá nhân hóa cao, tính khan hiếm và phụ thuộc rất nhiều vào khẩu vị của người mua. Ngoài ra, các loại nhà cửa, đất đai còn có tính thanh khoản chậm. Do đó, để chuyển đổi loại tài sản này thành tiền cũng sẽ tốn không ít thời gian. Bên cạnh đó, giá cả của bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng ít nhiều bởi tâm lý của người mua. Vì lẽ đó, các ngân hàng cần phải có phương án quản trị rủi ro, để đề phòng trường hợp người vay không thể thanh toán được nợ", ông Huấn cho biết.

Trên thực tế, một lãnh đạo khối quản trị rủi ro của ngân hàng cũng từng chia sẻ, các bất động sản thế chấp sẽ được định giá không chỉ bởi các nhà băng mà còn được tham chiếu với ít nhất 2 đơn vị định giá độc lập. Thường mức giá được đưa ra sẽ thấp hơn 20% với giá thị trường. Ngoài ra, ngân hàng cũng có nguyên tắc là không cấp tín dụng vượt 70% giá trị tài sản.

Chuyên gia cũng nói thêm, ngân hàng thường sẽ quan tâm nhiều hơn đến khía cạnh khả năng trả nợ của người đi vay hơn là giá trị của tài sản thế chấp. Do đó, nếu muốn đi vay được lãi suất tốt, hạn mức cao, bên cạnh việc chuẩn bị tài sản, người đi vay còn nên chuẩn bị cho mình điểm số tín dụng tốt, tình hình tài chính, thu nhập minh bạch.

"Thông thường, các ngân hàng nhỏ sẽ chấp nhận cấp hạn mức tín dụng lớn hơn, song như đã đề cập bên trên lãi suất của nhóm này cũng thường sẽ cao hơn. Trong trường hợp cần thêm hạn mức vay, các cá nhân có thể cân nhắc việc vay tín chấp. Tuy nhiên, cách này chỉ nên sử dụng khi người đi vay thật sự rất cần vốn và việc sử dụng vốn mang lại hiệu suất lợi nhuận dự kiến cao hơn lãi vay. Đồng thời, hoạt động đầu tư nên có tính khả thi cao. Đối với doanh nghiệp, nếu vay vốn để mua máy móc, thiết bị nhà xưởng, việc lựa chọn các đơn vị cho thuê tài chính cũng là một giải pháp có thể cân nhắc", ông Huấn chia sẻ.

3 điều cần lưu ý khi thế chấp tài sản để vay vốn

Theo chuyên gia Ngô Thành Huấn, có 3 điều cần lưu ý khi thế chấp tài sản để vay vốn.

Thứ nhất: Để có hạn mức cho vay cao hơn, người đi vay có thể tìm đến nhiều ngân hàng khác nhau để được hỗ trợ tốt nhất. Ngoài ra, hiện nay, các ngân hàng không chỉ tự mình định giá mà còn tham chiếu theo các đơn vị định giá độc lập. Do đó, người đi vay có thể yêu cầu nhân viên tín dụng hỗ trợ tìm các đơn vị có định giá cao nhất.

Thứ hai: Tính thanh khoản của tài sản cũng sẽ tỷ lệ thuận với giá trị khoản vay. Ví dụ đối với nhu cầu mua căn hộ, nhà phố, bất động sản có pháp lý rõ ràng, tính thanh khoản cao, nhiều ngân hàng có thể cấp hạn mức đến 70%. Trong khi đó, với các dự án đất nền hoặc các bất động sản có tính thanh khoản thấp, hạn mức tối đa các nhà băng có thể cấp thường chỉ là 50%.

Thứ ba: Nếu bất động sản định mua chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, người đi vay có thể cân nhắc sử dụng tài sản đã có chứng nhận của bố mẹ, anh chị em ruột làm tài sản thế chấp. Từ đó, áp lực nợ vay cũng được giảm đáng kể.

Tựu chung lại, trước khi vay vốn, người vay cần phải tìm hiểu kỹ tất cả các vấn đề để không rơi vào cảnh ngỡ ngàng hay "sốc", và cũng sẽ tìm được nơi vay vốn tốt nhất.