Dịch COVID-19: Kịch bản 'đóng băng' thị trường bất động sản có lặp lại?

Kịch bản “đóng băng” 2011-2013 có lặp lại?

Thưa ông, thị trường BĐS trong thời gian vừa qua đã chững lại, nay lại ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Nhiều nhà đầu tư lo ngại liệu có xảy ra kịch bản “đóng băng” như 10 năm trước (giai đoạn 2011-2013) ở giai đoạn hiện nay không?

Giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản rơi vào tình suy thoái vì thừa cung, dẫn tới đóng băng. Để phục hồi thị trường, hàng loạt chính sách đưa ra tháo gỡ như Nghị quyết 02. Chính sách này cho phép giải quyết toàn bộ hàng tồn kho bất động sản. Thời điểm này, hàng tồn kho bất động sản chủ yếu là căn hộ to, nhiều tiền, không đáp ứng nhu cầu ở của người dân. Nghị quyết 02 cho phép chia tách căn hộ to để giảm giá trị của sản phẩm, phù hợp với túi tiền của người dân, dễ thanh khoản hơn.

Nhu cầu mua để ở từ khách hàng làm công ăn lương rất lớn. Nhưng tài chính mua căn hộ của người dân lại chưa theo kịp mức giá bất động sản thời điểm đó. Nghị định 02 đã cho phép tạo ra sản phẩm có quy mô nhỏ để phù hợp với cầu của thị trường.

Ngoài ra, để giúp thị trường phục hồi thì thị trường cần gì, thiếu gì, Nhà nước phải khuyến khích sản phẩm đó. Đây là lý do gói kích cầu 30.000 tỷ ra đời. Thị trường bắt đầu sôi động trở lại nhờ cú hích lực cầu mới. Nhu cầu mua nhà để ở, để đầu tư, kinh doanh cũng sôi động trở lại.

Đến giai đoạn năm 2017-2019, thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh, đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nhu cầu kinh doanh tăng mạnh.

Nhưng cái yếu của thời điểm này là nguồn cung khan hiếm, do vấn đề cơ chế pháp luật. Nhà nước đã đưa ra chính sách để giải quyết khó khăn trên thị trường nhưng dịch COVID-19 xuất hiện, tác động nhanh tiêu cực tới nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Rõ ràng, giai đoạn hiện tại khác hoàn toàn với giai đoạn trước. Khủng hoảng năm 2011-2013 do thừa cung và cung không phù hợp cầu. Đến hiện tại, cầu mạnh nhưng thiếu cung.

Điểm sáng của thị trường giai đoạn này là các thành phần tham gia thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn. Nhà nước ban hành chính sách vĩ mô nhanh và đáp ứng đúng thị trường. Các nhà phát triển bất động sản đánh giá cơ cấu sản phẩm phù hợp. Còn các nhà đầu tư nhỏ lẻ lựa chọn thông minh, hiểu biết hơn. Nên khả năng kiểm soát thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại tốt hơn.

Đến thời điểm hiện tại, dịch COVID-19 tại Việt Nam về cơ bản đã được kiểm soát và có nhiều tín hiệu tích cực. Ông dự đoán ra sao về thị trường bất động sản thời gian tới?

Sau thời điểm dỡ cách ly, các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội và TP.HCM sẽ sớm nhộn nhịp trở lại từ giữa tháng 5. Bởi chính sách cách ly được dỡ bỏ, người dân cần phải ổn định lại công việc trong thời gian gián đoạn vừa qua. Thế nên, thị trường không thể sôi động ngay trong 1-2 tuần mà cần khoảng thời gian để “thở dần”.

Tôi dự đoán chỉ khoảng 2-3 tuần nữa, hoạt động mua bán sẽ có nhiều tín hiệu tốt, nhộn nhịp trở lại.

Theo ông, phân khúc bất động sản nào sẽ tốt sau dịch COVID-19?

Phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân sẽ có tỷ lệ thanh khoản tốt đặc biệt là các dự án nằm ở vị trí thuận tiện, sở hữu không gian sống chất lượng. Tại các địa phương, phân khúc đất nền sẽ được đẩy mạnh hơn.

Về các dự án nhà ở trung cấp và bình dân, tôi đánh giá cao tính hấp lực của dòng sản phẩm này. Đây là phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu bức thiết và cấp thiết của người dân. Dự án nào ở dòng phân khúc này sẽ hết rất nhanh nhờ sở hữu tiêu chí đánh trúng và đúng nhu cầu của đại bộ phận người dân sống chủ yếu bằng lương. Trước đó, phân khúc này vẫn luôn ghi nhận có tỷ lệ hấp thụ cao.

COVID-19: Phép thử sàng lọc thị trường

Số lượng sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp địa ốc phải dừng hoạt động là không hề nhỏ kể từ khi dịch COVID-19 xuất hiện. Có ý kiến cho rằng, dịch COVID-19 như phép sàng lọc thị trường BĐS. Quan điểm của ông thì sao?

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Đây là một quan điểm có tính thực tế. Không thể phủ nhận rằng, trong quá trình diễn ra COVID-19, nhiều doanh nghiệp buộc dừng hoạt động. Đó là các doanh nghiệp yếu, phát triển thiếu bền vững, năng lực thấp. Nhiều doanh nghiệp ngay từ 1-2 tháng đầu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 đã “ngất” và đến hiện tại, họ không thể chống đỡ trước áp lực vốn, vay lãi và các khoản chi phí khác. Họ phải chuyển giao, bán đi, hay đổi chủ. Tình trạng này có xảy ra nhưng không nhiều.

Tuy nhiên, thực tế, thị trường năm 2019 đã ghi nhận sự sàng lọc mạnh mẽ. Đó là một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản. Nhiều tỉnh thành do vướng quy định pháp luật, không phê duyệt được dự án đã được đầu tư từ trước. Vì vướng mắc dự án nên một số doanh nghiệp bị ảnh hưởng tới hiệu quả và kết quả kinh doanh. Có những dự án chuẩn bị nhiều năm với chi phí quá lớn nhưng bị “chôn chân” vì vướng thủ tục.

Bởi vậy, năm 2019 đã làm suy yếu nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng. Điển hình như vụ phá vỡ cam kết của dự án Cocobay Đà Nẵng. Đây là hệ quả tất yếu của những khó khăn trên thị trường. Nguyên nhân của tình trạng này đến từ một phần hành lang chính sách.

Sang năm 2020, Chính phủ đã nhìn nhận ra vấn đề và làm việc quyết liệt, tìm hiểu khó khăn của doanh nghiệp. Dự kiến, năm 2020 sẽ có nhiều văn bản mới nhằm tháo gỡ và giúp doanh nghiệp địa ốc gỡ khó. Tuy nhiên, khi chưa kịp tháo gỡ thì dịch COVID-19 ập đến. Cú bồi cùng tai nạn kép liên hoàn đã hạ gục một số doanh nghiệp địa ốc.

Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng “thấm đòn” và trở nên suy yếu. Lúc này, thị trường diễn ra cuộc sàng lọc thay thế doanh nghiệp. Doanh nghiệp mạnh, tốt, nhiều lực sẽ trụ lại. Doanh nghiệp yếu văng ra và thị trường lại đón nhận những doanh nghiệp có tiềm năng nhảy vào.

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!