Điểm mặt những rủi ro khiến nhà đầu tư có thể "mất tiền to" nếu ào ào mua đất theo tin đồn sáp nhập tỉnh

Thị trường đất nền vùng ven Hà Nội gần đây ghi nhận xu hướng tăng giá rõ rệt, đặc biệt tại các khu vực như Sơn Tây, Ba Vì, Thạch Thất, Quốc Oai và các tỉnh lân cận như Hòa Bình, Hưng Yên. Sự tăng giá này không chỉ gắn với thông tin sáp nhập tỉnh mà còn phản ánh tâm lý nhà đầu tư và sự phát triển hạ tầng.

Sau Tết Nguyên đán, giá đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội tăng 10 - 20%, theo khảo sát của Công ty PropertyGuru Việt Nam, với lượng người quan tâm gia tăng so với cuối năm 2024. Trước thực trạng trên, nhiều tổ chức cũng như chuyên gia uy tín trong ngành Bất động sản đã đưa ra nhiều ý kiến.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay do tác động tâm lý và một phần do hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện, nhiều người tin rằng đây là thời điểm thích hợp để gom đất, đón đầu sự phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc thanh khoản sẽ tăng ngay lập tức.

Cùng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng gần đây một số nhà đầu tư đã bắt đầu hành trình đi mua gom đất nền tại khu vực ven đô, khiến giá đất có xu hướng đi lên. Tuy nhiên, ông Chung lưu ý: “Hiện nay sự tích cực mới chỉ mang tính cục bộ, diễn ra ở thị trường đất nền ngoại thành Hà Nội. Phải đến quý II thị trường mới có thể thấy rõ hơn diễn biến. Vì vậy, đầu tư đất nền thời điểm này cần xác định thu hồi vốn trung hạn ít nhất từ 1-3 năm, thay vì có thể ‘lướt sóng’.”

“Hiện nay giá đất nền vùng ven Hà Nội cũng đã cao, rủi ro có thể xảy ra. Do đó, nếu muốn đầu tư đất nền lúc này, nhà đầu tư nên tìm tới những khu vực, địa phương có hạ tầng đồng bộ, kinh tế phát triển tốt nhưng giá đất chưa tăng quá nhiều thời gian qua. Đồng thời không nên mua gom, mua số lượng lớn mà nên lựa chọn dự án có tính pháp lý, sản phẩm có giá hời hoặc địa điểm có đủ tiện ích", ông Chung đưa ra lời khuyên. 

Nhìn nhận về tiềm năng thực tế, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn đánh giá: “Phân khúc đất nền tiềm năng nhưng không có nghĩa là ‘mua đâu cũng thắng’ mà tùy từng khu vực, từng thời điểm. Giai đoạn tới, người đầu tư cần khó tính hơn, trước khi xuống tiền phải dựa trên dữ liệu, phân tích thông tin quy hoạch chính xác".

"Đã có không ít nhà đầu tư “đu đỉnh” đất nền nhưng sau đó khó bán hoặc phải cắt lỗ nếu cần tiền gấp. Ngoài ra, theo khảo sát vẫn còn một số khu vực rất trầm lắng, giao dịch giảm. Vì thế nếu không khảo sát kỹ thì dễ gặp nhiều rủi ro. Sáp nhập tỉnh có thể làm thay đổi quy hoạch, nhưng nếu không nắm rõ thông tin, nhà đầu tư sẽ chịu thiệt", ông Quốc Anh nêu rõ.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc CTCP Tokyo AA cho rằng: “Quy hoạch và hạ tầng được tái định hình khi các tỉnh mới tập trung nguồn lực vào trung tâm hành chính và kinh tế. Các dự án giao thông lớn như cao tốc, cầu vượt, khu công nghiệp được ưu tiên, làm tăng giá trị bất động sản tại các khu vực kết nối tốt. Tuy nhiên, sẽ xuất hiện tình trạng sốt đất ảo do tin đồn sáp nhập.

Giá đất nền sẽ tăng mạnh ở những nơi tiềm năng, như trung tâm tỉnh mới hoặc gần khu công nghiệp, đường lớn, có thể lên đến 20-50% trong vài tháng đầu. Nhưng nhà đầu tư tránh chạy theo tin đồn để tránh rủi ro không mong muốn trong giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư nên thận trọng hơn trong giai đoạn này. Giá tăng ảo cũng là vấn đề nếu mua lúc ‘sốt’ quá mức, nhà đầu tư có thể lỗ 10-20% khi thị trường điều chỉnh. Đối với các nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn vay để đầu tư lại càng phải thận trọng hơn trong lúc này.”

Còn theo ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây chia sẻ: “Thông tin đồn đoán chỗ này sáp nhập với chỗ kia, về tâm lý đầu tư sẽ gây nên sốt đất vì những kỳ vọng về sự phát triển. Tuy nhiên, việc sốt đất có thực hay không còn phải xét yếu tố sau sáp nhập, như định hướng phát triển về hạ tầng, kinh tế, xã hội có rõ ràng ở khu vực ấy hay chỉ là ‘cá mập’ đầu cơ, tạo cơn sốt ảo theo thông tin sáp nhập.”

Ông Hùng cũng cảnh báo: “‘Sau khi sáp nhập các tỉnh thành chắc chắn sẽ có sự biến động theo hướng tăng giá. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng từng khu vực là tăng giá do tiềm năng có thực hay sốt ảo.’ Các nhà đầu tư nên tránh đầu tư theo tin đồn, vì đây cũng là thời điểm có nhiều yếu tố có thể tạo sốt ảo cục bộ của một bộ phận cò đất, doanh nghiệp bất động sản sành sỏi, dẫn dắt cuộc chơi.”

Ông Nguyễn Tiến Dĩnh, nguyên Thứ trưởng Bộ Nội vụ cũng đã lên tiếng cảnh báo: “Trước mắt Nhà nước vẫn đang nghiên cứu để sáp nhập các địa phương diện tích quá nhỏ, dân số quá ít và đặc biệt là không còn dư địa phát triển. Nên nhà đầu tư cần hiểu rằng sáp nhập không phải là yếu tố duy nhất quyết định giá trị bất động sản. Nếu mua vào mà không có định hướng phát triển rõ ràng sau sáp nhập, khả năng thua lỗ là hiện hữu”.