Điểm mặt những yếu tố định hình thị trường bất động sản châu Á 2023

Cơ hội của nhà đầu tư

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc của Colliers (Việt Nam) cho rằng, châu Á – Thái Bình Dương tiếp tục tăng trưởng tốt hơn so với các khu vực khác trong năm 2023, dẫn đầu là các tài sản phòng thủ như văn phòng, công nghiệp và hậu cần .

Vị này chỉ ra có 4 yếu tố định hình bất đông sản năm 2023 tại chấu Á – Thái Bình Dương.

Thứ nhất, bất động sản giữ đà phát triển nhờ những nền tảng vững chắc, mở ra một số cơ hội đặc biệt cho nhà đầu tư có chiến lược và nguồn lực phù hợp.

Thứ hai, khi niềm tin thị trường quay lại, dự kiến vào nửa sau năm 2023, hoạt động đầu tư sẽ sôi động hơn khi nhà đầu tư dùng đến nhiều nguồn vốn đáng kể sẵn có.

Thứ ba, châu Á – Thái Bình Dương tiếp tục tăng trưởng tốt hơn so với các khu vực khác trong năm 2023, dẫn đầu là các tài sản phòng thủ như văn phòng, công nghiệp và hậu cần.

Thứ tư, các nhà phát triển lớn sẽ hướng tới cam kết phát thải ròng khi ESG trở thành yếu tố cốt lõi trong chiến lược bất động sản. Nhu cầu về công trình đạt tiêu chuẩn bền vững và tiện ích mới nhất sẽ gia tăng.

Theo ông David Jackson, các thị trường bất động sản ở châu Á – Thái Bình Dương đang tái lập và sẽ tiếp tục trong năm 2023. Tâm lý chung của nhà đầu tư bất động sản hiện tại thiên về sự thận trọng, hướng đến mô hình tăng trưởng ổn định và lợi nhuận tốt hơn trong dài hạn từ nửa sau năm 2023.

“Mặc dù nền tảng vững chắc, bất động sản chắc chắn không thể tránh khỏi biến động thị trường. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư nhận thức rất rõ về một số lợi thế mà tình hình hiện tại trong khu vực mang lại. Thị trường dự báo vẫn có một số cơ hội

đặc biệt hấp dẫn cho nhà đầu tư có chiến lược và nguồn lực phù hợp”, vị này nhấn mạnh.

Những biến số của thị trường địa ốc

Theo đại diện Colliers Việt Nam, để đạt lợi nhuận cao trong năm nay, doanh nghiệp bất động sản đang sắp xếp lại kế hoạch và nhà đầu tư cũng đang mài giũa chiến lược để chọn đúng thị trường và tài sản. Để làm được điều này, trước tiên cần xác định các yếu tố cơ bản định hình bất động sản năm 2023.

Lạm phát, lãi suất và kinh tế thế giới

Trên toàn cầu, các ngân hàng trung ương sẽ tiếp tục tăng lãi suất để đối phó lạm phát, mặc dù tốc độ tăng năm nay dự kiến chậm hơn. Lạm phát dai dẳng, ngoài việc khiến giá cả hàng hóa tăng cao, gián đoạn chuỗi cung ứng và cản trở sự phục hồi của nhu cầu nội địa, điều này còn làm các đồng tiền châu Á suy yếu so với Đô-la Mỹ. Tác động này làm giảm giá bất động sản trong khu vực khi tính theo đồng đô la. Từ đó có thể thúc đẩy các giao dịch đang đình trệ.

Tình hình kinh tế trì trệ ở Hoa Kỳ và khu vực đồng Euro do suy thoái kinh tế toàn cầu gây áp lực lên nhu cầu bên ngoài đối với bất động sản châu Á – Thái Bình Dương. Tuy vậy, những cơn gió ngược ở Hoa Kỳ và châu Âu khiến các thị trường châu Á – Thái Bình Dương trở thành kênh trú ẩn tương đối an toàn cho các khoản đầu tư bất động sản.

Colliers dự báo các thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023 khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn.

“Tuy còn nhiều bất ổn, thị trường vẫn có một lượng vốn lớn đang chờ đợi cơ hội đầu tư. Bất động sản văn phòng, công nghiệp và hậu cần sẽ được quan tâm nhất tại Việt Nam trong năm nay. Nhóm tài sản tiếp theo nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư là nhà ở và căn hộ dịch vụ , đặc biệt là những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực của người lao động, chuyên gia và nhân sự nước ngoài di cư đến Việt Nam và các cụm công nghiệp trong nước. Một phân khúc thú vị khác đáng chú ý trong năm 2023 là bất động sản nghỉ dưỡng , khi Việt Nam đang nỗ lực tận dụng đà phục hồi của nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng từ khách du lịch trong nước và quốc tế sau dịch”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Tái lập giá tài sản

Trong khi thị trường bất động sản dần quen với giai đoạn hoạt động đầu tư giảm tốc, quá trình tái lập giá cũng diễn ra trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Điều này làm thay đổi chiến thuật của nhà đầu tư khi giá trị vốn dự kiến sẽ được điều chỉnh lên đến 30%.

Ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển Kinh doanh, Colliers (Việt Nam) cho hay, cú sốc mà thị trường đang trải qua có thể được hấp thụ phần lớn vì những diễn biến thị trường hiện tại không giống cuộc khủng hoảng tài chính trong quá khứ. Khi đó, mức cho vay trên giá trị từng cao hơn nhiều so với hiện nay. Những điều kiện này đang tạo ra những cơ hội mới.

“Thời khắc của cơ hội chính là lúc này. Nếu nhà đầu tư lựa chọn thị trường, tài sản và chiến lược cẩn thận, thì đây là thời điểm tốt để đầu tư. Tiền mặt là vua, và các nhà đầu tư nhiều vốn chủ sở hữu, đặc biệt người mua tư nhân, có thể ra giá khi thị trường đang có ít bên mua. Họ thường miễn nhiễm với các biến động thị trường và sẽ tiếp tục hoạt động bất chấp có sự thay đổi. Các thị trường có trạng thái trú ẩn an toàn sẽ năng động hơn và các địa điểm có mức vốn tư nhân thâm nhập sâu sẽ tăng trưởng tốt”, ông Việt Hoàng nhấn mạnh.

Sức bền khu vực

Châu Á – Thái Bình Dương chống chịu với lạm phát khá tốt khi tỷ lệ vốn hóa phần lớn ổn định, dần hướng tới phục hồi bền vững. Mặc dù các thị trường bất động sản trong khu vực có nhiều điểm phức tạp khác nhau, chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư rất quan tâm đến 3L – hậu cần (logistics), nhà ở (living) và khoa học đời sống (life sciences) – khi nhu cầu cho các hoạt động này tiếp tục tăng trên toàn cầu.

Đây cũng là khu vực được cân nhắc đầu tư trong dài hạn nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế tương đối nhanh, tầng lớp người tiêu dùng đang gia tăng, đô thị hóa mạnh mẽ, cùng với vị trí dẫn đầu về công nghệ trong thương mại điện tử, trí tuệ nhân tạo, phân tích dữ liệu và mạng lưới truyền thông.

Thay đổi cơ cấu do công nghệ

Công nghệ trên thực tế tác động đến từng phân khúc một cách khác nhau. Với bất động sản công nghiệp, công nghệ cải thiện hiệu quả vận hành so với chi phí tăng cao. Trong khi đó, các nền tảng trực tuyến sẽ tiếp tục thay đổi cục diện ngành bán lẻ, tập trung vào mô hình click-and-collect (tạm dịch: đặt mua trực tuyến & lấy hàng trực tiếp tại cửa hàng).

Đối với văn phòng, công nghệ cho phép khách thuê sáng tạo và linh hoạt hơn trong chiến lược nhân sự và nơi làm việc.

Nhà đầu tư ưu tiên tài sản phòng thủ

Văn phòng, công nghiệp và hậu cần là ba phân khúc có nhu cầu cao nhất năm 2023 khi nhà đầu tư áp dụng chiến lược tài sản phòng thủ. Theo Colliers, loại hình nhà ở đa gia đình hiện có tiềm năng hơn so với bán lẻ và khách sạn. Khi cân nhắc lựa chọn thay thế, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến tài sản chuyên biệt. Nhu cầu về nhà kho cỡ lớn hiện cao hơn trung tâm phân phối chặng cuối, trở thành lựa chọn hàng đầu vào năm 2023. Ngoài ra, khu công nghiệp/nhà máy sản xuất và bến cảng container cũng được quan tâm nhiều hơn.

“Trong bối cảnh bất ổn kéo dài, các tác nhân thị trường sẽ đánh giá lại danh mục đầu tư của họ, hướng đến các tài sản chất lượng cao và chống lạm phát. Do đó, việc phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam cần đảm bảo tích hợp các yếu tố bền vững cũng như hệ sinh thái để nâng cao sức hấp dẫn và độ sẵn sàng, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài lớn và dài hạn”, đại diện đơn vị này nhấn mạnh.