Diễn biến "cơn sốt" đất nền tại Tp.HCM hiện nay ra sao?

Những ngày gần đây, thông tin từ nhiều đơn vị, tổ chức, sàn giao dịch nhà đất đều cho rằng thị trường đất nền ở Tp.HCM tăng nóng trong những tháng đầu của năm 2017. Mức tăng phổ biến khoảng 20% đến 60% tùy khu vực, thậm chí có điểm nóng tăng gấp đôi so với năm ngoái.

Tuy nhiên, đợt tăng nóng trong thời gian ngắn này cũng đã được nhiều chuyên gia cảnh báo có khả năng là "tăng ảo" do giới đầu cơ mượn các thông tin đang lan truyền rầm rộ tại Tp.HCM như một số huyện ngoại thành lên quận, quy hoạch các siêu dự án hạ tầng giao thông lớn,...nhằm thổi giá đất lên cao kiếm lời.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích nguyên nhân giá đất tăng một phần do Nhà nước đầu tư hạ tầng tốt, tạo nên động lực làm tăng giá, bên cạnh đó là các thông tin về các nhà đầu tư lớn có ý định công bố dự án lớn...khiến giá đất tăng phi lý. Còn nhìn tình hình chung thị trường BĐS hiện nay chưa có dấu hiệu của bong bóng, không có hiện tượng tăng nóng của tín dụng, hạ chuẩn cho vay, lệch pha cung cầu sang phân khúc cao cấp, nền kinh tế vẫn tăng trưởng ổn định...

Còn theo đánh giá của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thì nền kinh tế không tăng trưởng nóng, người dân kiếm tiền vẫn rất khó mà giá đất vẫn cứ tăng ào ào, vậy nguyên nhân phải chăng giá đất tăng nóng hiện nay phải chăng kênh đầu tư BĐS đang hấp dẫn nhất, khi những kênh khác không mấy khả quan như gửi tiền ngân hàng, USD? Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này vấn đề là người mua có mua đúng sản phẩm hay không?

Qua khảo sát, không chỉ giá đất nền tại các quận thuộc khu Đông TP.HCM (quận 2, 9 , Thủ Đức) mà tại khu Nam và Tây Bắc nhiều tháng qua cũng tăng "phi mã". Đặc biệt, tại một huyện xa xôi và hẻo lánh nhất Sài Gòn là Cần Giờ giá đất cũng lên mạnh, người người bỏ việc ra làm cò đất. Nhiều thông tin cho thấy người dân liên tục "đổ" về những khu vực này để săn tìm mua các lô đất có diện tích lớn, hoặc bán ngay kiếm lời.

Những khảo sát mới đây của một số sàn giao dịch BĐS, tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy khu Đông Sài Gòn có giá đất liên tục tăng suốt hơn một năm qua, đến nay có nơi tăng 70% đến 100%. Đất nền địa bàn khu Nam bắt đầu tăng nóng bất thường vào giữa cuối năm 2016. Trong 4 tháng đầu năm, đất nền tại đây tăng giá 15-40%, nhưng nếu so với cùng kỳ 2016, mức tăng cũng ghi nhận gấp 1,5-2 lần. Riêng đất huyện Nhà Bè có mức tăng đột biến nhất khu vực, trở thành hiện tượng của khu Nam với tỷ lệ tăng 100-200%, cá biệt có nơi đã vọt lên 300% trong vòng 12 tháng qua.

Đặc biệt, phía Tây TP.HCM gồm các quận 12, Tân Phú, Bình Tân và 3 huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh bắt đầu ghi nhận biến động giá đất mạnh mẽ từ quý II-III/2016. Trong 4 tháng đầu năm 2017, giá đất phía Tây TP.HCM tăng 1,3-2 lần. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, tức cột mốc tháng 5/2016-5/2017, giá đất phía Tây đã tăng 1,3-3 lần.

Nhận định về "cơn say" giá đất tại TP.HCM hiện nay, chuyên gia kinh tế tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng BĐS tại những khu vực trên tăng giá là điều hiển nhiên bởi các thành phần tham gia vào thị trường này đều đón gió xây cầu đường hay nhiều siêu dự án trong tương lai. Tuy nhiên, trong lịch sử, có nhiều trường hợp đón đầu cơ hội hạ tầng để tăng giá sớm quá, thì người đến mua sau sẽ bị kẹt vốn, thua đau chỉ vì hạ tầng chậm đầu tư nhiều năm.

"Ngoài nguyên nhân hạ tầng, giới đầu nậu, cò đất là một bộ phận của thị trường tham gia “thổi” giá lên. Các thông tin như “trúng lớn nhờ đất nền” hàng tỷ đồng chỉ sau một đêm cũng góp phần tác động đến thị trường. Cuối cùng khách hàng do chạy theo tâm lý đám đông rất dễ "dính bẫy", ông Hiển đưa ra cảnh báo.

Theo ông Lương Sỹ Khoa, Phó chủ tịch An Gia Investment, cho biết tính đến nay thị trường đất nền đã trải qua 3 "cơn sốt" ảo. Ở cơn sốt thứ nhất thời điểm 2005-2007, giá đất tại khu Đông chào bán từ 3-5 triệu đồng/m2 "nhảy" lên đến gần 10 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn 2008-2012, cơn sốt đất nên lên đến đỉnh điểm khi giá đất tại một số quận tăng không có điểm dừng, từ 15 triệu đồng/m2 lên đến 25-30 triệu đồng/m2. Cơn sốt thư 3 là hiện nay, đất được chào bán có khi lên đến 45-60 triệu đồng/m2 thuộc một số vị trí có hạ tầng giao thông kết nối tốt.

"Tuy nhiên, trong tất cả những lần tăng giá trên, người mua thì rất ít mà đất đều do các nhà đầu cơ thâu tóm và làm giá. Điển hình nhất như tại quận 2 hiện nay, quỹ đất nền còn khá lớn, nhưng mức giao dịch không cao so với căn hộ chung cư bởi số lớn đầu đang do các đầu nậu sở hữu, chào giá khá cao để đẩy hàng nhanh ra thị trường. Đến khi khách hàng quay lưng thì những đối tượng này sẽ "ngã ngựa" do không bán được đất, không có tiền trả lãi các khoản vay. Theo quan sát của tôi, giao dịch đất nền đã chững lại, giá bắt đầu giảm", vị này nói thêm.

Thực tế qua khảo sát cho thấy, giá đất tại Củ Chi khi chưa có thông tin tập đoàn Tuần Châu đầu tư siêu dự án rộng 15.000ha tại đây được chào bán chỉ khoảng 2-4 triệu đồng/m2, có nơi chỉ khoảng 700.000 đồng/m2. Sau khi thông tin về các siêu dự án của chúa đảo Đào Hồng Tuyển được công bố thì giá nhà đất nơi đây đã "nổi sóng", tăng phi mã, do phần lớn môi giới "bơm thổi" mạnh để tạo cơn sốt. Hiện nay, do các dự án của "chúa đảo" vẫn chưa có thông tin gì mới, giá đất nền Củ Chi và Cần Giờ bắt đầu chao đảo, giảm mạnh.

Ngay tại quận 9 và Thủ Đức, qua khảo sát cũng cho thấy tình hình giao dịch khá vắng vẻ tại nhiều dự án đất nền hay các công ty môi giới "mọc" dày đặc. Giám đốc sàn giao dịch BĐS Hưng Lộc Phát (đường Đỗ Xuân Hợp, quận 9) cho biết hiện tại công ty đang nhận rất nhiều lô đất do các cò khác ký gửi nhiều tháng quá, nhưng hầu như không đẩy được hàng do giao dịch không có. Thỉnh thoảng vài khách hàng đến tìm hiểu thông tin, và một đi không trở lại.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tấc Đất Tấc Vàng, cho biết thực tiễn từ những cơn sốt của BĐS nói chung, đất nền nói riêng, luôn luôn có “kẻ thắng, người thua”, hoàn toàn không có chuyện toàn người thắng hay toàn người thua.

“Những người có đủ tài chính và mua miếng đất xây nhà để ở, việc đất lên hay xuống đối với họ không quan trọng, mục tiêu cao nhất của họ là có nơi an cư như mong muốn, là thắng rồi”, ông Tuấn chia sẻ.

Những người mua để đầu cơ, nhanh chóng “lướt sóng” kiếm lời cũng là “bên thắng cuộc”. Tuy nhiên, những người đến sau, rút chân không kịp hay mua phải những dự án chưa được đầu tư, pháp lý chưa xong…, dẫn đến tình trạng khai thác không được sẽ dễ gánh hậu quả nặng nề.