Diễn biến hiếm gặp trên thị trường nhà, đất: Lần đầu tiên, giá rao bán đồng loạt giảm, biệt thự, nhà riêng giảm mạnh nhất

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn đã chỉ ra một diễn biến đáng chú ý của thị trường bất động sản tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026.

"Giá rao bán nhiều loại hình nhà ở đã điều chỉnh sau quý đầu năm. Trong đó, nhà riêng và nhà mặt phố ghi nhận mức giảm mạnh nhất", ông Tuấn cho biết.

Cụ thể, giá rao bán nhà riêng, biệt thự cùng giảm 6%, nhà mặt phố giảm 3%, đất nền giảm 2%, trong khi chung cư gần như đi ngang với mức biến động 0%.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi rõ rệt của thị trường so với giai đoạn 2021-2022, khi nhiều phân khúc cùng tăng giá nhờ dòng tiền đầu cơ và kỳ vọng tăng giá lan rộng.

Bước sang năm 2026, thị trường không còn tăng trưởng đồng pha mà phân hóa mạnh theo loại hình tài sản, khu vực và giá trị sử dụng thực. Đây cũng được Batdongsan.com.vn xác định là một trong ba xu hướng lớn đang tái định hình thị trường bất động sản năm 2026, bên cạnh quy hoạch hạ tầng và minh bạch thông tin. 

Diễn biến này cũng được các đơn vị nghiên cứu khác ghi nhận. Theo Avison Young Việt Nam, trong quý 2/2026, giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ ghi nhận hạ nhiệt xuống còn 210 triệu đồng/m² đất, giảm 20% so với cùng kỳ.

Còn ở thị trường căn hộ, trong khi giá bán sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở vùng cao và tăng hơn 2% so với quý trước. Thì, thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện các đợt điều chỉnh giá cục bộ tại một số dự án và khu vực, với mức giảm phổ biến từ 5-12%.

Tương tự, dữ liệu của CBRE cũng ghi nhận xu hướng giảm ở thị trường thứ cấp căn hộ Hà Nội, giá bán trung bình đạt 60 triệu đồng/m² tại thời điểm cuối quý 2/2026, ghi nhận mức giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ giai đoạn cuối năm 2022.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, việc nhiều phân khúc cùng điều chỉnh giá phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường hơn là dấu hiệu suy giảm trên diện rộng. Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn 2021-2022 mà chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.

Cùng với biến động giá, mức độ quan tâm của người mua cũng cho thấy sự dịch chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Trong quý 2/2026, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao nhất trong các loại hình. Đất nền đứng thứ hai với 23%, tiếp theo là nhà riêng 22%, còn nhà mặt phố và biệt thự cùng chiếm khoảng 9%.

Trong quý 2, thanh khoản cũng ghi nhận sự suy giảm ở hầu hết các phân khúc. Theo khảo sát môi giới của Batdongsan.com, khoảng 90% môi giới đất nền cho biết lượng giao dịch giảm, tỷ lệ này ở nhà riêng và nhà phố dao động 74-76%, còn chung cư khoảng 60%.

Nói về triển vọng 6 tháng cuối năm, ông Tuấn cho rằng, kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.

Vị này nhận định, thị trường đang chuyển từ kỳ vọng lãi vốn sang ưu tiên dòng tiền và giá trị nắm giữ dài hạn.