Diễn biến “lạ” tại thị trường bất động sản ven đô giữa bối cảnh trầm lắng

Tại thị trường một số khu vực ven đô như Thạch Thất, Quốc Oai, Sóc Sơn,...những năm qua nở rộ tình trạng phân lô, tách thửa từ mảnh đất hàng nghìn m2 thành nhiều mảnh nhỏ có tích 60 - 80m2, sau đó bị thổi giá lên cao ngất ngưởng từ 20 - 24 triệu đồng/m2.

Để ngăn tình trạng gom đất đầu cơ, bán kiếm lời, tách thửa tràn lan phá vỡ quy hoạch, đầu năm 2022 Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội đã ban hành văn bản số 1685 về việc dừng tách thửa đất, hợp thửa đất. Điều này như “cú đấm bồi” vào thị trường ven đô. Từ đó, thị trường bất động sản tại các khu vực có nhiều đất tự phân lô, tách thửa gần thanh khoản rơi vào “đóng băng”.

Gần một năm qua, thị trường bất động sản ven đô tràn ngập các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giá nhưng suốt một thời gian dài nhiều chủ đất vẫn không tìm được người mua. Thậm chí, môi giới và các văn phòng mua bán bất động sản cũng phải đóng cửa, bỏ việc.

Tuy nhiên, đến tháng 4 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội đã ban hành văn bản số 2869 về việc bãi bỏ văn bản số 1685 trước đó. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Theo đó, từ sau dịp nghỉ lễ 30/4 - 1/5 thị trường bất động sản tại một số khu vực ven đô như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Sóc Sơn,... đã rục rịch có thanh khoản trở lại.

Theo ghi nhận của chúng tôi, thời gian gần đây, các môi giới và nhà đầu tư bắt đầu đã xuất hiện trở lại tại các khu vực này. Song, mức giá vẫn được giữ nguyên bằng thời điểm đầu tháng 4, cụ thể tại Cổ Đông (Sơn Tây), khu có nhiều mảnh đất rộng được tách thành các thừa nhỏ, giá đất đang dao động từ 13 - 14 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2022, những mảnh đất này đều được rao bán từ 20 - 24 triệu đồng/m2, tức giảm từ 30% trở lên.

Tại khu vực Bình Yên, Tân Xã (Thạch Thất), đất nền tách thửa cũng đều có mức giá giảm sâu khoảng 30%, thậm chí có những lô chủ đất cần tiền đã giảm tới 40 - 50% so với thời điểm sốt. Hiện nay, giá đất tách thửa trong ngõ chỉ còn từ 11 - 15 triệu đồng/m2, trong khi trước đó giá bán từ 16 - 24 triệu đồng/m2. Còn giá đất nền phân lô tại Phù Cát, Phú Mãn (Quốc Oai), thời điểm sốt giá đất được giao dịch khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, thì nay giá rao bán còn 18 - 21 triệu đồng/m2.

Theo anh Tiến, người dân tại Tân Xã (Thạch Thất), từ cuối năm ngoái không còn thấy xuất hiện hình ảnh nhiều người tập trung tại các thửa đất được phân lô mua bán sôi nổi như trước, thay vào đó là khung cảnh vắng lặng. Tuy nhiên, cách đây 1 tuần, hình ảnh môi giới và người mua tập trung tại các lô đất xuất hiện trở lại.

“Một số người bạn của tôi làm môi giới, gần đây cũng khoe chốt thành công một hai lô đất. Thấy thời gian này cũng liên tục dẫn khách đi xem đất trở lại”, anh Tiến nói.

Anh Nguyễn Hiếu, Giám đốc một công ty tư vấn bất động sản có tại Thạch Thất cho biết, từ tháng 5/2022 thị trường tại các khu vực như Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây,... gần như tắc thanh khoản, theo đó, giá bán cũng liên tục giảm. Đến đầu năm 2023, sau loạt chính sách, chỉ đạo của Nhà nước khách hàng cũng đã quan tâm trở lại, thanh khoản có nhích nhẹ, còn lại đa phần vẫn chỉ dừng ở mức tham khảo, thăm dò.

“Từ sau kỳ nghỉ lễ 30/4 - 1/5 , thanh khoản trong khu vực cũng tăng vọt hơn, nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 20 - 25% so với đầu năm ngoái. Các lô đất được chốt thành công tại văn phòng tôi đa phần đều có mức giá đã giảm rất sâu. Khu vực được quan tâm nhất thời điểm hiện tại vẫn là các lô đất có vị trí gần Đại học Quốc gia. Người mua lúc này cũng đều sử dụng tiền mặt, không vay mượn”, anh Hiếu cho biết.

Không chỉ một số nhà đầu tư quay trở lại thị trường này, anh Hiếu cho biết, thời gian gần đây các môi giới cũng bắt đầu hoạt động lại. “Cũng có nhiều môi giới từ nơi khác tới chỗ tôi ngỏ ý muốn kết hợp tìm khách cùng để bán hàng”, người này cho biết thêm.

Tương tự, anh Vũ Thắng, môi giới bất động sản tại Sơn Tây, Thạch Thất khoe trong 1 tuần đã chốt được 2 lô đất nền. “Sau khi bãi bỏ kiểm soát phân lô tách thửa, một số người trước đó liên hệ với tôi để tham khảo đất cũng đã xuống tiền mua. Thời gian này, lượng khách quan tâm cũng nhiều hơn trước, đây được coi là bước chuyển tích cực vì trước đó gần như thị trường đóng băng”, anh Thắng nói.

Anh Thắng cho biết thêm, trước đó việc kiểm soát phân lô tách thửa không chỉ khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ thua lỗ. Ngay cả các “tay to” trước đó mua những lô đất lớn nhưng chưa kịp tách cũng phải “cắt lỗ” khá nhiều.

Ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC cũng cho biết, việc cho phép tách thửa trở lại sẽ giúp các khu vực trước đó rầm rộ phân lô tách thửa phục hồi một phần thanh khoản. Tuy nhiên, để “nóng sốt” trong giai đoạn hiện nay là điều khó.

“Dù được tách thửa trở lại nhưng hiện nay mức giá phải hợp lý người mua mới sẵn sàng xuống tiền. Theo tôi sẽ chỉ giúp thanh khoản cao hơn so với 6 tháng trước nhưng mức giá phải điều chỉnh”, ông Duy nêu quan điểm.