Điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản nếu giá tiếp tục tăng nhưng không có người mua?

Khi nhìn nhận về diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng 1 thập kỷ gần đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com cho hay, thị trường bất động sản 10 năm qua gồm 3 giai đoạn chính: khủng hoảng, thăng hoa và trầm lắng.

Ở giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, doanh nghiệp phải loay hoay tìm kiếm sự hồi phục sau khi bong bóng bất động sản đổ bể vào năm 2009-2010. Thời điểm này thị trường gần như đóng băng, ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản, coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất. Đây là giai đoạn mà cả giá nhà và giao dịch đều suy giảm rất mạnh.

Thị trường bất động sản ấm dần kể từ năm 2014, sau đó phát triển mạnh đến năm 2018. Đây là giai đoạn Nhà nước ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phục hồi. Giao dịch bất động sản tăng mạnh, nguồn cung bùng nổ. Dòng tiền vào bất động sản dồi dào hơn, dần ra khỏi các đô thị lớn, hướng về loạt thị trường mới có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Thanh Hóa.

Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, đến giai đoạn cuối 2019 trở đi, thị trường rơi vào trầm lắng. Sự mất cân đối cung cầu và room tín dụng cho bất động sản bị siết chặt khiến nhà đất chững lại. Đầu 2020, sự tàn phá của đại dịch Covid-19 gần như đẩy thị trường rơi vào đáy của chu kỳ phát triển.

Đến thời điểm hiện tại, trong các báo cáo của batdongsan.com.vn đánh giá thị trường đang có sự phục hồi trở lại khi mức độ quan tâm của người dân với bất động sản vẫn lớn.

Ở góc độ bình luận về diễn biến giá không ngừng tăng, ông Quốc Anh thẳng thắn thừa nhận rằng giá bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản chưa hẳn sẽ tỷ lệ thuận. Vị chuyên gia này đưa ra cảnh báo đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt khi xuống tiền vào một số khu vực đã tăng 3-5 lần trong thời gian qua và giữ giá nhưng lại khó thanh khoản.

Lý giải về giá tăng liên tục, ông Quốc Anh chỉ ra rằng, nguyên nhân một phần đến từ tình hình lạm phát biến động trượt giá làm giá bất động sản tăng lên. Điều này tác động tiêu cực đến thanh khoản của thị trường và mọi thứ bị đẩy giá lên tới đỉnh điểm.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, từ 2015-2019 bất động sản phục hồi sau giai đoạn 2009-2013. Đến giai đoạn 2020-2021, Covid-19 làm suy sụp các ngành nghề nhưng lại mở ra kênh kiếm lời tốt từ bất động sản nhờ sản xuất khó khăn và lạm phát làm tăng nhu cầu trú ẩn vào kênh đầu tư này.

Theo TS Đinh Thế Hiển, "sóng" bất động sản giai đoạn 2020 - 2021 không có bản chất là lợi nhuận của hoạt động sản xuất - kinh doanh chuyển sang hay dòng vốn đầu tư công lớn vào hạ tầng. "Sóng" bất động sản 2 năm này được hình thành từ tiền của các nhà đầu tư cá nhân đổ vào và tiền vay ngân hàng. Chính bởi hiện tượng này mà ông Hiển đặt ra lo ngại rằng, nếu điều đó cứ tiếp diễn thì sẽ đến lúc đóng băng, vì khi giá đất lên đến mức cao nào đó, ai cũng ôm đất hết rồi (và vay thêm một phần ngân hàng để ôm), thì lấy tiền đâu để mua tiếp? Bán được giá cho người khác cũng khó vì ai cũng nhiều đất chứ không còn tiền, vì họ đâu bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh mà có lợi nhuận rút ra để đổ tiếp vào đất.

Trong khi đó ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cũng cho rằng, giá bất động sản tăng đến thời điểm sẽ phải dừng lại. Nếu không có thanh khoản tốt thì những nhà đầu tư không chịu nổi áp lực lãi sẽ phải cắt lỗ. Đến thời điểm, tình trạng bán tháo sẽ xuất hiện.

Ông Thành cũng cho rằng, chu kỳ tăng trưởng của bất động sản hiện tại đã kéo dài tới 8-9 năm. Đây là tín hiệu cảnh báo thị trường sắp đi xuống. Tuy nhiên, ông Thành nhận định, thị trường sẽ rơi vào kịch bản tồi tệ như 2011-2013. Thay vào đó là chỉ là tình trạng cắt lỗ của nhà đầu tư xảy ra.