Điều kỳ lạ ở thị trường bất động sản lớn nhất thế giới: Người mua chẳng có đủ tiền, nhưng hàng loạt chung cư hạng sang vẫn 'mọc lên như nấm'

Emily Young kéo rèm của căn hộ penthouse 3 phòng ngủ và nói: “Thật tuyệt vời”. Cô là một nhân viên sale bất động sản, đang tham quan một trong những toà chung cư sang trọng nhất ở Austin (Texas, Mỹ).

Toà Hanover Republic Square có một khu vực đặc biệt với bàn DJ chất lượng cao, rạp chiếu phim, spa chăm sóc chó và bể bơi trên tầng 44. Gần đó là một toà nhà 66 tầng khác cũng đang được xây dựng.

Austin đang trải qua thời kỳ bùng nổ số lượng căn hộ. Năm 2021, khu vực bao gồm thủ phủ của bang Texas đã cấp gần 26.000 giấy phép xây dựng nhà ở cho nhiều gia đình, khoảng 11 căn hộ trên 1.000 cư dân. Đây là mức trung bình cao nhất tại các khu đô thị lớn tại Mỹ kể từ năm 1996.

Căn hộ cao cấp "mọc lên" nhan nhản

Nhiều, cũng có thể là hầu hết, các căn hộ này được cho là thuộc phân khúc hạng sang. Các toà nhà như Hanover đã trở thành “điểm nóng” trong cuộc cạnh tranh gay gắt, thường xuyên diễn ra ở Texas và trên toàn thế giới. Các học giả, nhà phát triển và những người ở độ tuổi 20 và 30 cho rằng giới chức nên nới lỏng quy định, chẳng hạn như phân vùng và xây dựng thêm nhiều phân khúc nhà, bao gồm cả giá thấp, vừa phải và đắt.

Giống nhiều thành phố khác ở Mỹ, Austin vẫn là nơi có giá nhà đắt đỏ hơn nhiều so với những năm trước dù đã xây dựng rất nhiều căn hộ. Các nhà phê bình cho rằng các nhà phát triển xây chung cư hạng sang trên những khu đất đắt đỏ và thường được săn đón để tối đa hoá lợi tức đầu tư, nhưng không trả lời câu hỏi họ đang xây dựng loại nhà ở nào và cho ai.

Ngay cả những người giàu có ở Austin cũng bị cuốn vào “thế giới” nơi các nhà xây dựng liên tục chạy đua để “đặt cược” lớn hơn. Khách hàng của Young tại Hanover là Enrique Mendez, nhà sáng lập một công ty nhân sự. Anh sống trong căn hộ với giá thuê 4.000 USD/tháng, nơi được coi là cao cấp nhất khi anh là một trong những người thuê đầu tiên vào tháng 10/2021.

Dẫu vậy, view căn hộ của Mendez sắp bị vướng phải một toà nhà khác đang xây dựng với 74 tầng. Tiếng xe trộn xi măng, búa khoan và súng bắn đinh liên tục khiến anh phải tỉnh dậy lúc 6 giờ sáng.

Mendez mệt mỏi và muốn tìm lối thoát. Anh đang cân nhắc một căn hộ có giá 5.800 USD/tháng, giá cao hơn 45% so với mức hiện tại. Nhưng anh lại thích một căn penthouse 3 phòng ngủ với giá thuê 18.558 USD và Mendez không đủ khả năng chi trả.

Các thành phố “nhiều người muốn ở” nhất thế giới đều đang rơi vào tình cảnh giống nhau: các trung tâm đô thi có đầy những khu bất động sản xa xỉ mà người bình thường không thể mua được.

California, Massachutsetts, New York và Washington đều đang nỗ lực tạo nhiều điều kiện hơn để phát triển các căn hộ trên khu đất trước đây dành cho nhà ở 1 gia đình hay mục đích sử dụng khác. New Zealand và thành phố Sydney, Úc cũng đang thực hiện cách tương tự.

Mục tiêu của giới chức là tăng mật độ dân sống trên các bất động sản vốn có giá đắt đỏ, từ đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở. Ngoài ra, theo nhiều nhà kinh tế, việc này cũng mang lại lợi ích tiềm năng khác đó là khuyến khích nhóm lao động được trả lương cao, có học thức trong các lĩnh vực tài chính và công nghệ đến những địa điểm này.

Tuy nhiên, việc những khu nhà này trở nên nổi tiếng với nhóm người giàu có đã đẩy giá nhà ở lên cao, khiến các doanh nghiệp thậm chí còn khó tìm được nhân sự hơn và buộc nhiều công ty phải di dời đến nơi khác. Khu đô thị Austin, một trong những khu vực phát triển nhanh nhất nước Mỹ, với dân số hơn 2 triệu người, đã hưởng lợi từ việc nhiều tập đoàn né tránh chi phí nhà ở tăng cao.

Khu vực này đã thu hút được Tesla và Oracle đến hoạt động. JPMorgan và Charles Schwab cũng đang mở rộng ở Austin. Giờ đây, chi phí nhà ở tăng cao cũng đang là mối rủi ro cho thủ phủ của bang Texas.

Một nhóm nghiên cứu tập trung vào các thành phố lớn như San Francisco và Helsinki cho biết việc xây dựng nhiều căn hộ hơn, thậm chí là các căn hộ cao cấp, sẽ làm hạ giá nhà ở các khu vực lân cận vì các toà nhà cũ sẽ trở nên kém hấp dẫn hơn. Nhóm các nhà nghiên cứu của Đại học Minnesota cũng phát hiện ra rằng việc xây dựng mới sẽ giúp hạ giá thuê nhà ở gần đó, nhưng chỉ ở các toà cao cấp và không đáng kể.

Nhu cầu thực sự của người dân là gì?

Một số thành phố như Austin đang chuyển hướng sang xây dựng nhà ở được trợ cấp. Singapore, một trong những thị trường nhà ở đắt đỏ nhất châu Á, cũng đi theo mô hình này. Nửa thế kỷ trước, quốc đảo này bắt đầu xây dựng các căn hộ giá rẻ và hiện là nơi ở của phần lớn dân số.

Tại London, thị trường Sadiq Khan đặt mục tiêu “biến” một nửa số nhà ở mới trong thành phố thành phân khúc “giá vừa phải” và đang xây dựng thêm nhà ở xã hội. Tại Los Angeles, các cử tri đã thông qua ý tưởng tài trợ 1,2 tỷ USD để xây dựng căn hộ cho người vô gia cư.

Song, một số lại chỉ trích tiến độ của các dự án này thường rất chậm chạp, chủ yếu nguyên nhân là do chi phí. Ở LA, một cơ quan giám sát của chính phủ cho biết, giá căn hộ cho người vô gia cư đang lên tới gần 600.000 USD/căn.

Rich Heyman, nhà địa lý đang giảng dạy tại trường kiến trúc thuộc Đại học Texas, cho biết vấn đề ở đây là tình trạng bất bình đẳng tiền lương chứ không phải nhà ở và chính phủ cần can thiệp để giải quyết. Ông nói: “Bằng một cách nào đó, ngành bất động sản đã thu hút được rất nhiều người ủng hộ ý tưởng về việc bỏ quy định sử dụng đất là chìa khoá duy nhất để cải thiện khả năng chi trả cho nhà ở.”

Hiện tại, các căn hộ ở trung tâm thành phố có mức giá tương tự như ở New York. Ở Shoal, nơi cung cấp dịch vụ “sang trọng trong một diện tích thu nhỏ”, 1 studio ở tầng 7 có giá 1.895 USD/tháng và có diện tích hơn 32 m2.

Foundation Communities, một nhà phát triển nhà ở giá rẻ phi lợi nhuận, có danh sách chờ lên đến hơn 2.000 người với 2 trong số dự án mới nhất. Walter Moreau, CEO công ty, cho biết: “Chúng tôi thực sự cần thêm nguồn cung, mọi người liên tục chuyển đến và chúng tôi không muốn ngăn cản việc đó.”

Karen Reyes, giáo viên tiểu học ở Austin, phải trả 850 USD/tháng tiền thuê nhà khi cô mới chuyển đến vào năm 2014. Mùa xuân năm ngoái, chủ nhà đã tăng giá lên 1.500 USD và tiêu tốn hơn 40% số tiền cô kiếm được. Cô đang cân nhắc di chuyển đến vùng nông thôn Kyle, song lại không phải cách hiệu quả sau khi tính cả chi phí đi lại.

Quận nơi có trường học mà Karen đang giảng dạy đã hợp tác với tổ chức từ thiện nhà ở Habitat for Humanity để xây dựng 30 ngôi nhà giá rẻ cho nhân viên. Trong 5 ngày, 1.200 người đã nộp đơn. Theo Jeremy Striffler, giám đốc dự án này, quận có kế hoạch xây thêm 500 ngôi nhà cho nhân viên và phụ huynh có thu nhập dưới 1 mức nhất định.

Quay lại với Young, nhân viên sale bất động sản ở toà Hanover, hiểu về nhu cầu cơ bản của người mua. Bản thân cô cũng gặp nhiều khó khăn khi là mẹ đơn thân. Sau khi chuyển đến Austin vào năm 2018 khi mới ngoài 20 tuổi, cô làm lễ tân tại một spa, phục ở một nhà hàng Ý và một startup thực phẩm, với mức lương cao nhất từng nhận là 55.000 USD/tháng.

Căn hộ đầu tiên của Young rộng khoảng 46 m2 và có giá thuê 950 USD/tháng. Cô và bạn trai đang phải trả 2.350 USD/tháng cho một căn hộ có 1 phòng ngủ.

Sau khi có chứng chỉ bất động sản, Young bước vào một thế giới mà cô gần như không thể tưởng tượng được. Cô đã xây dựng được một cộng đồng theo dõi trên mạng xã hội. Young có biệt danh là “Người yêu thích bất động sản”, thường gặp gỡ khách hàng giàu có tại hộp đêm và Instagram, nơi cô có 10.000 người theo dõi.

Năm nay, Young kỳ vọng sẽ giúp khách hàng ký được hơn 100 hợp đồng. Theo đó, mức hoa hồng sẽ dao động từ 200 USD đến 4.000 USD, tuỳ vào toà nhà. Ngay cả khi thị trường ảm đạm, cô vẫn kiếm được 175.000 USD trong năm nay và đủ để sống ở Austin.

Tham khảo Bloomberg