Doanh nghiệp bất động sản chật vật khi bị chặn dòng vốn

Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tháng 4, sau khi Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu, không có đợt huy động vốn nào của doanh nghiệp bất động sản. Diễn biến này đối lập hoàn toàn với hoạt động phát hành trong tháng 3 khi doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu tỷ trọng giá trị phát hành với 46,7%, sau đó mới đến ngân hàng và doanh nghiệp thuộc các ngành khác.

Lý giải hiện tượng này, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho rằng đây là một phản ứng rất rõ ràng với chính sách siết chặt dòng vốn tín dụng, trái phiếu với lĩnh vực bất động sản thời gian qua.

"Bất động sản là lĩnh vực luôn cần vốn và các doanh nghiệp trong ngành này cũng vậy. Trong vài năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành tương đối nhiều trái phiếu để thực hiện, mở rộng các dự án. Tuy nhiên, thời gian ngắn gần đây, việc siết chặt quản lý đã khiến thị trường này bị chững lại, gần như không có dự án mới được triển khai" ông Đức nhấn mạnh.

Cùng quan điểm chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực cũng nêu quan điểm nếu siết quá mạnh tín dụng vào bất động sản, cùng lúc đó là thị trường trái phiếu có thể làm toàn bộ thị trường bất động sản đứt gãy nguồn vốn. Bất động sản là một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, khi thị trường trầm lắng, đóng băng sẽ tác động ngược lên hàng chục lĩnh vực liên quan.

Theo phản ánh từ nhiều doanh nghiệp bất động sản, việc từ chối cấp vốn, thậm chí ngắt dòng tín dụng giữa chừng khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng "đói vốn", không có chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí triển khai thủ tục đầu tư, giải phóng đền bù. Việc chặn dòng vốn vào bất động sản một cách đột ngột khiến nhiều dự án không thể triển khai, càng làm hạn chế nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm. Từ đó đẩy giá nhà đất tăng cao.

"Doanh nghiệp sau 2 năm chống chọi Covid-19 các doanh nghiệp BĐS đã gần như rất đuối. Khi thị trường mới dần phục hồi thì ngay lập tức bị chặn cả nguồn vốn tín dụng và trái phiếu bị siết cùng một lúc. Rất nhiều doanh nghiệp đang rơi vào cảnh "sống dở chế dở" khi một mặt không có vốn để triển khai dự án, một mặt không ra được hàng để bán do những vướng mắc về giấy tờ, pháp lý", lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết.

Nguy cơ hơn, tình trạng thiếu vốn phát triển bất động sản còn dự báo sẽ tiếp tục kéo dài. "Thị trường bất động sản có thể tiếp tục khó khăn do đang chờ đợi những thay đổi về mặt chính sách, pháp lý được cơ quan quản lý nhà nước ban hành trong thời gian tới. Trong bối cảnh này nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục khan hiếm", báo cáo ngành BĐS của VnDirect khẳng định.

Thực tế, tình trạng thiếu nguồn cung của thị trường bất động sản đã được phát hiện và cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt. Nay nếu doanh nghiệp bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai.

Theo các chuyên gia, chính sách quyết định thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ có ảnh hưởng nhất định tới cả nguồn cung và nguồn cầu của thị trường. Điều này có thể sẽ dẫn đến sự đình trệ các dự án đang và chuẩn bị triển khai. Bởi vậy, cơ quan chức năng và các tổ chức tín dụng cần đưa ra những giải pháp phù hợp để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng tới quá trình tăng trưởng lành mạnh của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

"Tín dụng vào BĐS của Việt Nam vẫn ở mức hợp lý, Chính phủ có thể kiểm soát dòng vốn vào thị trường, nhưng không nên siết chặt làm ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định và bền vững của BĐS và toàn nền kinh tế", ông Cấn Văn Lực cho biết.

Ông Lực cũng cho biết thêm lộ trình kiểm soát cần hợp lý với các dòng vốn vào thị trường và các phân khúc BĐS, nhất là ưu tiên vào 3 phân khúc chính: Ưu tiên dòng vốn tín dụng cho các dự án đang bắt đầu triển khai để thị trường BĐS sớm có nguồn cung, giải quyết tình trạng mất cân đối cung cầu; ưu tiên dòng vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thị trường; đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, tạo điều kiện cho thị trường BĐS và nền kinh tế phát triển.

Liên quan đến những tác động của nguồn vốn lên thị trường bất động sản, các chuyên gia cũng cho biết đã có bài học từ các quốc gia trên thế giới. Mới đây nhất, trước tình trạng thị trường sụt giảm Trung Quốc đã yêu cầu ba nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn là Country Garden, Longfor Group và Midea Real Estate phát hành thêm trái phiếu, một số ngân hàng đã được các cơ quan quản lý yêu cầu mua những trái phiếu đó.

Các nhà phân tích cho biết trái phiếu doanh nghiệp được bảo hộ bởi các công cụ quản lý rủi ro tín dụng sẽ khuyến khích thị trường tham gia vào các đợt phát hành nợ. Hiện Trung Quốc đang thúc đẩy quá trình phục hồi nhu cầu bất động sản bằng cách giảm thêm lãi suất cho vay với những người mua nhà lần đầu.

Được biết, lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã bị ảnh hưởng bởi một loạt vụ vỡ nợ và đề nghị gia hạn thời gian thanh toán. Nhiều chủ đầu tư cho biết họ đã không nhận được các khoản tín dụng mới từ các ngân hàng, mặc dù các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhiều lần đảm bảo rằng họ sẽ giúp lĩnh vực này tránh vỡ nợ và sẽ yêu cầu các ngân hàng gia hạn cho vay.