Doanh nghiệp bất động sản "than" rào cản này đang làm tăng giá nhà

Tại một hội thảo mới diễn ra gần đây, các doanh nghiệp đồng quan điểm cho rằng nguyên nhân khiến giá nhà bị đội lên và luôn trong xu hướng tăng là do thủ tục pháp lý kéo dài. Các doanh nghiệp phải mất 3-4 năm để hoàn thành thủ tục pháp lý.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, khi phát triển bất động sản, thủ tục pháp lý là một trong ba yếu tố bên cạnh đất và tài chính doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục pháp lý không thể bỏ đi bất cứ mắt xích nào và quy trình này thường kéo dài rất lâu, không thể dự toán được thời gian chờ.

Đưa ra ví dụ, ông Phúc cho hay, để thực hiện một dự án bất động sản ở Bình Dương, dù được ủng hộ, nhưng vẫn mất đến 2,5 năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý. Các quy trình hồ sơ thủ tục không đơn giản doanh nghiệp đến sở rồi sẽ có công văn, mà thực tế phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến. 

“Thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí tài chính doanh nghiệp. Ví dụ, mua một lô đất 300 tỷ, mỗi năm tốn 30 tỷ cho chi phí lãi vay, vậy 2,5 năm mất 75 tỷ, số tiền đó sẽ được cộng vào giá. Cùng với chi phí vật liệu tăng lên cũng sẽ cộng vào giá rồi chia ra. Đó là lý do tại sao giá bất động sản không giảm”, ông Phúc cho biết. 

Đồng tình quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc ASEAN Holding, cho biết khi thực hiện một dự án tại Bình Chánh (TP.HCM) từ giai đoạn chuẩn bị quỹ đất đến khi được chấp thuận, chủ đầu tư phải mất 4 năm mới hoàn thành thủ tục. Nếu doanh nghiệp có sử dụng vốn vay, chỉ tính mức lãi suất trung bình 10% một năm, công ty xem như phải chịu mất 4 năm trả khoản lãi vay này.

Để rút ngắn thời gian chờ, công ty tính đi đường tắt bằng cách tiếp cận dự án thông qua môi giới. Với những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, doanh nghiệp chấp nhận mua giá cao vì chỉ có cách này mới tiếp cận được. Chi phí đầu vào cao, dẫn đến giá thành sản phẩm cũng cao, là một thực tế diễn ra ở hầu hết dự án bất động sản thời gian qua.

CEO ASEAN Holding cho rằng, tiến độ pháp lý là câu chuyện muôn thuở, tốc độ pháp lý của các dự án được phép mở bán chỉ khoảng vài chục dự án mỗi năm. Điều này cho thấy thủ tục pháp lý hiện nay là rào cản lớn nhất làm suy giảm nguồn cung và tăng giá nhà. 

Theo ông, có sự chênh lệch thời gian làm thủ tục pháp lý dự án giữa TP.HCM và các tỉnh phía Nam. Ở các tỉnh lân cận, thời gian từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và tới khi ra sổ cho khách hàng mất 1-2 năm. Còn ở TP.HCM, trung bình mất khoảng 5 năm nếu thuận lợi, nhưng đa phần thời gian chờ thường lâu hơn.

Chia sẻ kỹ hơn về vấn đề thủ tục pháp lý, ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết: Tháng 12/2021, TP.HCM ban hành quyết định kế hoạch phát triển nhà ở 2021-2025, chia ra các khu vực trung tâm hiện hữu, khu vực ngoại thành… Lãnh đạo thành phố cũng quan tâm đến các doanh nghiệp khi lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Về thủ tục đầu tư, Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp với các sở, ngành. Nếu đạt yêu cầu, đảm bảo sẽ có 4 bước thực hiện, từ 150 ngày xuống 130 ngày. Đối với dự án liên quan đất công, thủ tục, trình tự cũng rất phức tạp. Nhưng TP.HCM sẽ rút ngắn thời gian xuống dưới 305 ngày. Khi chúng tôi rà soát xong sẽ mời gọi đầu tư. Nếu có đất sạch, doanh nghiệp đề xuất thì cơ quan chức năng sẽ theo dõi, đôn đốc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Liên quan đến vấn đề chênh lệch thời gian làm thủ tục, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng nếu tìm ra nguyên nhân tại sao quy trình xử lý đất đai ở các tỉnh là 1,5 năm nhưng TP.HCM lại đến 4 năm, cơ quan quản lý sẽ xem xét khuyến nghị các địa phương mạnh dạn chịu trách nhiệm ở từng bộ phận trong quá trình cấp phép dự án. Các thủ tục đầu tư tới đây phải tính toán, ghi cụ thể, đầy đủ quy trình thủ tục.

Mặt khác, ông Khởi nói thêm bất động sản là lĩnh vực đa ngành, không phải chỉ một ngành có thể giải quyết. Vì liên quan nhiều ngành nên hoàn thành hồ sơ dự án bất động sản cần nhiều thủ tục, dự án không chỉ liên quan đến kinh tế mà còn liên quan đến xã hội, môi trường, an ninh...

“Trong khi chúng ta chia ngang các quyền, không có hệ thống thống nhất nên mỗi ngành có thủ tục riêng. Chúng ta không thể làm song song thủ tục này với thủ tục khác. Xây dựng thủ tục khác, đất đai thủ tục khác, phòng cháy, chữa cháy, môi trường khác”, ông Khởi nói.

Theo ông liên quan tới dự án bất động sản không thể nói nhanh được, “có cái cải tiến thủ tục, có cái song song, giản lược được nhưng chúng ta cũng phải nghĩ tới hậu quả, thà làm chắc trước còn hơn hậu quả về sau và có những cái không thể hậu kiểm”. 

Hệ lụy của việc vướng pháp lý là không chỉ có các dự án nhà ở thương mại bị "treo" mà nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cũng bị vạ lây. Thống kê cho thấy vẫn có nhiều quỹ đất phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ nhưng không thể triển khai. Một số doanh nghiệp có quỹ đất để làm nhà xã hội nhưng không muốn xây và một số chủ đầu tư muốn làm nhà giá rẻ nhưng TP.HCM không đồng ý do vướng nhiều quy định.

"Sẽ rất cần thiết nghiên cứu lại thủ tục cấp phép nhà ở xã hội theo hướng bớt đi thủ tục so với nhà ở thương mại. Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu thêm vấn đề này trong quá trình sửa luật thời gian tới", ông Khởi nhìn nhận.