Doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thoát khỏi khó khăn

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, qua số liệu tổng hợp của các địa phương, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022.

Theo đó, số lượng dự án được cấp phép mới trong quý là 17 dự án so với 22 dự án của quý IV/2022 và 39 dự án của quý I/2022; số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 52 dự án so với 59 dự án của quý IV/2022 và 56 dự án của quý I/2022; số lượng dự án hoàn thành trong quý là 14 dự án so với 28 dự án của quý IV/2022 và 22 dự án của quý I/2022.

Đáng chú ý, phân khúc được nhắc đến nhiều trong thời gian qua và nhận được sự quan tâm lớn của đại đa số người dân là nhà ở xã hội, trong quý chỉ 1 dự án với quy mô 300 căn hộ được cấp phép mới.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) vừa là đầu kéo vừa là đầu lôi, có tác động trực tiếp đến 45 ngành kinh tế. Do đó, Chính phủ đã nhận thấy vấn đề và ngay trong quý I, Chính phủ đã có rất nhiều văn bản, công điện, họp liên tục về BĐS.

"Năm 2022, thị trường BĐS gặp rất nhiều khó khăn so với năm 2021. Trong đó dự án cấp mới giảm 50%, dự án triển khai cũng giảm hơn 50%, số lượng giao dịch cũng giảm, quý I, II lượng giao dịch tăng nhưng đến quý III, IV thì giảm rõ rệt. Đến quý I năm nay thì tiếp tục giảm", ông Khởi nói và đánh giá, thị trường vô cùng khó khăn.

Theo ông Khởi, hầu hết các dự án đang triển khai đều không triển khai được và tình trạng thiếu vốn. Có dự án không thiếu vốn nhưng lại vướng pháp lý và ngược lại. Đặc biệt, lãi cho vay vẫn còn cao trong khi giá cả vật liệu vẫn tăng. Trên thực tế, đã có nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng hoạt động, cơ cấu, tổ chức lại bộ máy, thu hẹp quy mô.

"Nguồn cung mà Nhà nước, người dân cần là nhà ở giá hợp lý, nhà ở xã hội thì thiếu vô cùng, trong quý chỉ có 1 dự án được khởi công ít hơn hẳn so với quý I năm ngoái", ông Khởi đánh giá và cho biết, nguồn cung phân khúc cao cấp vẫn ghi nhận có nhưng ít người mua.

Thông tin về tình hình hoạt động của các doanh nghiệp BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, các doanh nghiệp BĐS trong quý I hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS thành lập mới trong quý giảm. Quý I/2023 có 940 doanh nghiệp thành lập mới, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022; số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm 2022.

"Doanh nghiệp BĐS phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại", Bộ Xây dựng đánh giá.

Bộ Xây dựng cho rằng có một khó khăn lớn hiện nay như: Hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn, nhất là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Ngoài ra, trong quý, có thêm khoảng 30-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước, đồng thời ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

"Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn", báo cáo của Bộ nêu rõ.

Giảm lãi suất để doanh nghiệp, khách hàng tiếp cận vốn

Về thị trường BĐS trong quý I vừa qua, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Tập đoàn DKRA Việt Nam nhìn nhận, nguồn cung và số lượng giao dịch rất hạn chế dù các doanh nghiệp BĐS đưa ra nhiều chương trình chiết khấu, giảm giá, thanh toán chậm. Thậm chí có dự án chiết khấu, giảm giá đến 40% nhưng cũng khó bán hàng.

Hiện nay, thị trường BĐS cần quan tâm nhất là việc củng cố niềm tin cho người mua. Trước đây, có gói 30.000 tỷ đồng có độ lan tỏa giúp thị trường BĐS hồi phục nhanh chóng. Tuy nhiên, hiện nay gói 120.000 tỷ đồng tuy đã có nhưng khó tiếp cận vì lãi suất còn cao so với thu nhập của người dân.

Vì vậy, vị Chủ tịch của DKRA cho rằng, cần giảm lãi suất về mức 5-6% cho cả nhà ở xã hội và nhà thương mại để thúc đẩy khách hàng tham gia thị trường.

"Hiện nay hàng tồn kho rất nhiều, nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Do đó, cần làm sao để khách hàng tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, giúp thị trường vận động thì mới khơi thông được", ông Lam cho hay.

Số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, tổng lượng tồn kho BĐS trong quý I/2023 vào khoảng 18.808 căn, nền (bao gồm chung cư, riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư có 2.572 căn; nhà ở riêng lẻ 9.123 căn và đất nền có 7.113 nền. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở loại bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Trong khi đó, TS Trần Du Lịch nhận định, chưa bao giờ Chính phủ và các địa phương thể hiện nỗ lực phục hồi, củng cố thị trường BĐS như hiện nay. Tuy nhiên, không thể sửa luật theo kiểu từng luật mà phải sửa toàn bộ hệ thống pháp luật, để điều chỉnh thị trường.

"Luật tài chính, tín dụng, trái phiếu, kinh doanh BĐS, nhà ở... đang chồng chéo, phải đặt trên tổng thể sửa trên hệ thống. Nếu làm từng cái thì gỡ được cái này lại vướng cái khác", ông Lịch nêu quan điểm và cho rằng, đây cũng là cơ hội để củng cố, phát triển bền vững thị trường BĐS, tránh tình trạng đầu năm phục hồi rồi cuối năm lại lo phục hồi tiếp.